Toàn bộ 485m² đất có được công nhận là đất ở? Giải đáp mới nhất theo Luật Đất đai 2024 tại Hà Nội

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu luôn là vấn đề được nhiều hộ gia đình quan tâm, đặc biệt với những trường hợp sử dụng đất lâu năm nhưng không còn giấy tờ pháp lý chứng minh nguồn gốc đất.

Trường hợp của gia đình ông Lê Hà Giang tại Hà Nội là một ví dụ điển hình khi thửa đất đã sử dụng ổn định từ những năm 1959–1960, có nhà ở từ năm 1960 nhưng hiện không còn lưu giữ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là: toàn bộ 485m² đất có được công nhận là đất ở hay không?

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 và Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội.

Trường hợp thực tế: Đất sử dụng từ trước năm 1980, không còn giấy tờ pháp lý

Gia đình ông Lê Hà Giang là gia đình liệt sĩ, hiện đang thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Sau quá trình thanh tra, Thanh tra huyện (cũ) đã kết luận thửa đất gia đình ông đang sử dụng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.

Thông tin thửa đất gồm:

• Nguồn gốc đất do cha ông để lại
• Không còn giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất
• Gia đình đã xây dựng nhà ở từ năm 1960
• Nội dung này được thể hiện trên bản đồ đo đạc năm 1994
• Tổng diện tích thửa đất là 485m²

Cán bộ địa chính xã hướng dẫn gia đình áp dụng khoản 2 Điều 11 Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/9/2024 của UBND TP Hà Nội để xác định diện tích đất ở được công nhận.

Quy định xác định diện tích đất ở theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND

Hai mốc thời gian quan trọng

Khoản 1 Điều 11 của Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND quy định hạn mức công nhận đất ở theo hai giai đoạn:

1. Trước ngày 18/12/1980
2. Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993

Do thửa đất của gia đình ông Giang có nguồn gốc từ năm 1959–1960 nên thuộc trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980.

Như vậy, sẽ áp dụng theo điểm a khoản 1 Điều 11.

Hạn mức công nhận đất ở được tính như thế nào?

Theo quy định:

Hạn mức công nhận đất ở được xác định bằng 5 lần hạn mức giao đất ở tối đa, nhưng không vượt quá diện tích thửa đất thực tế.

Hạn mức giao đất ở tối đa tại xã

Theo Điều 13 của Quyết định này:

• Hạn mức giao đất ở tối đa tại xã là 180m²

Công thức tính:

180m² × 5 = 900m²

Tức là:

• Hạn mức công nhận đất ở tối đa là 900m²
• Nhưng diện tích thực tế của thửa đất chỉ có 485m²

Về mặt tính toán, diện tích đất thực tế nhỏ hơn hạn mức tối đa được công nhận.

Đây là lý do ông Giang đặt câu hỏi liệu toàn bộ 485m² có được công nhận là đất ở hay không.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời thế nào?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương và cần căn cứ vào:

• Hồ sơ lưu trữ
• Hiện trạng sử dụng đất
• Quy định cụ thể do địa phương ban hành
• Việc thực hiện Luật Đất đai tại địa phương

Do đó, Bộ không có cơ sở để trả lời cụ thể trường hợp này.

Tuy nhiên, Bộ cũng nhấn mạnh:

Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ tại:

• Điều 137
• Điều 138
• Điều 139
• Điều 140

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Ngoài ra:

Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định:

Việc xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất phải căn cứ vào hạn mức do UBND cấp tỉnh ban hành.

Tại khoản 5 Điều 141:

UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở.

Điều này đồng nghĩa việc xác định toàn bộ 485m² có được công nhận là đất ở hay không vẫn phụ thuộc vào cơ quan có thẩm quyền tại Hà Nội.

Khả năng toàn bộ 485m² được công nhận là đất ở

Xét về nguyên tắc pháp lý:

• Đất sử dụng ổn định từ trước 18/12/1980
• Có nhà ở từ năm 1960
• Có bản đồ đo đạc năm 1994 thể hiện hiện trạng
• Tổng diện tích nhỏ hơn hạn mức tối đa được công nhận (900m²)

=> Đây là cơ sở khá mạnh để xem xét công nhận toàn bộ diện tích 485m² là đất ở.

Tuy nhiên, quyết định cuối cùng vẫn thuộc:

• UBND cấp huyện
• Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội
• UBND TP Hà Nội

sau khi kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý và thực tế sử dụng đất.

Người dân nên làm gì khi gặp trường hợp tương tự?

Nếu bạn đang sử dụng đất lâu năm nhưng không còn giấy tờ pháp lý, nên:

1. Rà soát hồ sơ cũ

Bao gồm:

• Bản đồ đo đạc cũ
• Sổ mục kê
• Hồ sơ địa chính
• Xác nhận của chính quyền địa phương
• Biên bản thanh tra, xác minh nguồn gốc đất

2. Xin xác nhận quá trình sử dụng đất ổn định

Đây là yếu tố rất quan trọng để được cấp sổ đỏ lần đầu.

3. Làm việc trực tiếp với cơ quan chuyên môn

Nên liên hệ:

• Văn phòng đăng ký đất đai
• UBND cấp xã
• Sở Nông nghiệp và Môi trường

để được hướng dẫn chính xác theo từng hồ sơ cụ thể.

Trường hợp thửa đất 485m² sử dụng từ năm 1959–1960 tại Hà Nội cho thấy việc xác định toàn bộ diện tích có được công nhận là đất ở hay không không chỉ phụ thuộc vào Luật Đất đai 2024 mà còn phụ thuộc rất lớn vào quy định cụ thể của địa phương.

Dù về nguyên tắc, khả năng được công nhận toàn bộ diện tích là khá cao, nhưng người dân vẫn cần làm việc trực tiếp với cơ quan chức năng để có kết luận chính thức.

Việc hiểu đúng quy định sẽ giúp quá trình xin cấp sổ đỏ diễn ra thuận lợi, tránh mất thời gian và phát sinh tranh chấp không đáng có.