Thị trường bất động sản 2026 có đang bị bán tháo? Khảo sát mới cho thấy phần lớn chủ nhà vẫn có lãi và tiếp tục đầu tư

Thời gian gần đây, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu giao dịch chậm lại, nhiều thông tin cho rằng không ít nhà đầu tư đang phải bán tháo, bán cắt lỗ hoặc chấp nhận giảm giá sâu để thu hồi vốn. Tuy nhiên, kết quả khảo sát và đánh giá từ các chuyên gia thị trường lại cho thấy bức tranh thực tế không hoàn toàn như vậy.

Tại một sự kiện chuyên đề về thị trường bất động sản vừa diễn ra, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn, khẳng định rằng hiện nay chưa xuất hiện tình trạng bán xả, bán tháo hay bán cắt lỗ trên diện rộng. Theo ông, diễn biến thanh khoản chậm chủ yếu phản ánh sự khác biệt trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán, thay vì xuất phát từ áp lực tài chính buộc chủ sở hữu phải bán bằng mọi giá.

Người bán chủ yếu vì nhu cầu thực và tái cơ cấu đầu tư

Theo phân tích của Batdongsan.com.vn, động cơ bán bất động sản hiện nay có sự khác biệt giữa các thị trường lớn.

Hà Nội: Chuyển đổi nhu cầu ở và cơ cấu danh mục

Tại Hà Nội, đa số chủ sở hữu quyết định bán bất động sản vì hai nguyên nhân chính:

• Chuyển đổi nơi ở để phù hợp hơn với nhu cầu sinh hoạt của gia đình.
• Tái cơ cấu danh mục đầu tư nhằm tối ưu hóa hiệu quả tài sản.

Những lý do này cho thấy việc bán nhà không đồng nghĩa với việc thị trường đang rơi vào giai đoạn khó khăn hay chủ đầu tư buộc phải bán cắt lỗ.

TP.HCM: Chốt lời khi đạt kỳ vọng

Trong khi đó, tại TP.HCM, nhiều chủ sở hữu lựa chọn bán tài sản khi nhận thấy giá đã đạt mức kỳ vọng sau một thời gian nắm giữ.

Đây là hoạt động chốt lời bình thường của nhà đầu tư sau chu kỳ tăng giá, thay vì phản ánh áp lực tài chính hoặc nguy cơ suy giảm mạnh của thị trường.

Hơn 80% người bán vẫn có lợi nhuận

Một trong những kết quả khảo sát đáng chú ý là 83% người được hỏi cho biết giá bán hiện tại vẫn cao hơn giá mua ban đầu.

Trong số này:

• 42% cho biết mức giá bán cao hơn trên 10% so với giá vốn.
• Phần còn lại vẫn ghi nhận mức lợi nhuận nhất định sau quá trình đầu tư.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, nếu có hiện tượng giảm giá thì phần lớn chỉ là giảm bớt mức lợi nhuận kỳ vọng, chứ chưa phải bán thấp hơn giá vốn.

Ông nhận định:

“Nhiều trường hợp nếu có giảm giá thì thực chất là cắt lãi chứ chưa phải cắt lỗ.”

Điều này cho thấy thị trường hiện nay chưa xuất hiện áp lực bán tháo giống như các giai đoạn suy giảm mạnh trước đây.

Người mua trả giá thấp là rào cản lớn nhất

Theo Batdongsan.com.vn, nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường chưa được cải thiện không nằm ở việc nguồn cung dư thừa hay người bán thiếu tiền.

Khó khăn lớn nhất hiện nay là:

• Người mua kỳ vọng mức giá thấp hơn.
• Người bán vẫn mong muốn giữ mức giá cao.

Khoảng cách về kỳ vọng giá khiến quá trình đàm phán kéo dài, dẫn đến số lượng giao dịch thành công chưa nhiều.

Điều này cũng lý giải vì sao lượng tin rao bán vẫn khá lớn nhưng tốc độ hấp thụ của thị trường chưa thật sự bứt phá.

Dòng tiền vẫn tiếp tục quay trở lại bất động sản

Một tín hiệu được đánh giá tích cực là dòng tiền chưa rời khỏi thị trường bất động sản.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, khi được hỏi sẽ làm gì với khoản tiền thu được sau khi bán tài sản, có tới 84% người bán cho biết sẽ tiếp tục mua một bất động sản khác.

Con số này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với triển vọng trung và dài hạn của thị trường.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, nguồn cung hôm nay hoàn toàn có thể trở thành nguồn cầu của ngày mai khi dòng tiền tiếp tục được tái đầu tư trong cùng một thị trường.

Đây là yếu tố quan trọng giúp duy trì sự ổn định và tạo nền tảng cho quá trình phục hồi thanh khoản trong thời gian tới.

Thị trường đang giằng co chứ chưa suy giảm

Các dữ liệu khảo sát cho thấy bối cảnh hiện nay có nhiều điểm khác biệt so với các chu kỳ suy giảm trước đây.

Nếu như ở các giai đoạn khó khăn trước, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tài sản để xử lý áp lực tài chính thì hiện nay đa số chủ sở hữu vẫn đang nắm giữ lợi nhuận.

Thanh khoản chậm chủ yếu đến từ sự giằng co về kỳ vọng giá:

• Người bán chưa muốn giảm sâu.
• Người mua tiếp tục chờ mức giá hấp dẫn hơn.
• Quá trình thương lượng kéo dài khiến giao dịch chưa tăng mạnh.

Điều này cho thấy thị trường vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh để tìm điểm cân bằng giữa cung và cầu.

Nhà đầu tư nên nhìn nhận thị trường như thế nào?

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần đánh giá thị trường dựa trên các yếu tố thực tế thay vì chỉ dựa vào những thông tin lan truyền về “bán tháo” hay “cắt lỗ”.

Một số yếu tố đáng chú ý gồm:

• Áp lực bán trên diện rộng chưa xuất hiện.
• Phần lớn người bán vẫn đang có lợi nhuận.
• Dòng tiền tiếp tục quay lại bất động sản sau giao dịch.
• Thanh khoản chậm chủ yếu do chênh lệch kỳ vọng về giá.

Nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục ổn định, nguồn cung mới được cải thiện và niềm tin của người mua tăng lên, thị trường có thể ghi nhận sự cải thiện về thanh khoản trong thời gian tới.

Triển vọng thị trường bất động sản

Trong bối cảnh nhiều chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở, đầu tư hạ tầng và cải cách thủ tục pháp lý đang được triển khai, triển vọng trung và dài hạn của thị trường vẫn được nhiều chuyên gia đánh giá tích cực.

Việc đa số người bán tiếp tục tái đầu tư vào bất động sản cho thấy niềm tin đối với giá trị của tài sản này vẫn được duy trì. Đồng thời, sự luân chuyển dòng tiền trong nội bộ thị trường sẽ góp phần tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển tiếp theo khi điều kiện kinh tế thuận lợi hơn.

Những số liệu khảo sát mới nhất cho thấy thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh và tìm kiếm điểm cân bằng giữa cung và cầu, thay vì rơi vào làn sóng bán tháo như nhiều thông tin lan truyền. Phần lớn người bán vẫn ghi nhận lợi nhuận, trong khi dòng tiền tiếp tục được tái đầu tư vào bất động sản. Điều này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với triển vọng dài hạn của thị trường và cho thấy thanh khoản chậm hiện nay chủ yếu là kết quả của sự khác biệt trong kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán.