Sửa Luật Đất Đai 2026: Chấm Dứt Cơn Sốt “Gom Đất Đón Đền Bù”, Thị Trường Bất Động Sản Bước Vào Giai Đoạn Minh Bạch Mới?

Đề Xuất Sửa Luật Đất Đai Gây Chú Ý Thị Trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ khi cơ quan quản lý tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan đến đất đai, quy hoạch và bồi thường giải phóng mặt bằng.

Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn hiện nay là đề xuất sửa đổi Luật Đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời gian chờ thu hồi.

Theo dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường trình Chính phủ, người dân vẫn có thể thực hiện chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sau khi có thông báo thu hồi. Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng sẽ chỉ được hưởng quyền bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư tương ứng với chủ sử dụng đất ban đầu.

Đề xuất này được xem là động thái mạnh tay nhằm hạn chế tình trạng “gom đất đón đền bù” vốn diễn ra phổ biến tại nhiều khu vực có thông tin quy hoạch hạ tầng, khu công nghiệp, sân bay, đường vành đai hay cao tốc trong thời gian qua.

Vì Sao Tình Trạng “Gom Đất Chờ Đền Bù” Bùng Nổ?

Thực tế cho thấy, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường bắt đầu xuất hiện làn sóng săn mua đất nông nghiệp và đất vùng quy hoạch với kỳ vọng được đền bù theo giá sát thị trường.

Đặc biệt tại các khu vực chuẩn bị triển khai:

• Cao tốc;
• Vành đai;
• Sân bay;
• Khu công nghiệp;
• Đại dự án hạ tầng;

giá đất liên tục bị đẩy lên cao do hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Nhiều nhà đầu tư tìm cách mua gom đất trước khi Nhà nước thu hồi với kỳ vọng hưởng mức bồi thường lớn hơn so với giai đoạn trước đây.

Theo giới chuyên gia, nguyên nhân xuất phát từ việc Luật Đất đai mới có nhiều thay đổi quan trọng như:

• Giá đất tiệm cận giá thị trường;
• Tăng quyền lợi tái định cư;
• Hỗ trợ tài sản trên đất;
• Hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất;
• Hoàn thiện cơ chế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Những thay đổi này khiến đất nông nghiệp và đất quanh vùng quy hoạch trở thành mục tiêu săn đón mạnh mẽ.

Chuyên Gia: Đầu Cơ Đền Bù Làm Méo Mó Thị Trường

Theo ông Phạm Đức Toản, hiện tượng gom đất đón đầu quy hoạch thực tế đã xuất hiện từ trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Ông cho rằng việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên tối đa 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương đã tạo điều kiện cho nhiều cá nhân và doanh nghiệp đẩy mạnh gom đất.

Không ít nhà đầu tư mua đất với mục đích:

• Chờ giải phóng mặt bằng;
• Chờ tăng giá theo quy hoạch;
• Đón đầu dự án hạ tầng;
• Kỳ vọng bồi thường cao.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Huy nhận định việc đầu cơ theo thông tin quy hoạch khiến giá đất tăng nhanh vượt giá trị thực tế.

Hệ quả là:

• Chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh;
• Dự án đầu tư công bị đội vốn;
• Tiến độ triển khai bị chậm;
• Thị trường hình thành tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Theo ông Huy, nếu không kiểm soát tốt, thị trường sẽ dần chuyển sang mô hình “đầu tư theo tin quy hoạch” thay vì dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế.

Dự Thảo Mới Sẽ Siết Quyền Lợi Sau Khi Có Thông Báo Thu Hồi

Điểm đáng chú ý trong đề xuất sửa Luật Đất đai là không cấm tuyệt đối việc mua bán đất sau khi công bố quy hoạch hoặc thông báo thu hồi.

Tuy nhiên, người mua sau thời điểm đó sẽ không được hưởng thêm quyền lợi bồi thường vượt quá quyền của chủ sử dụng ban đầu.

Theo nhiều chuyên gia, đây là hướng tiếp cận hợp lý vì:

• Vẫn đảm bảo quyền giao dịch dân sự;
• Hạn chế đầu cơ trục lợi;
• Giảm động lực “lướt sóng đền bù”;
• Tránh gây tê liệt thị trường.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng giải pháp này sẽ góp phần:

• Đảm bảo công bằng trong bồi thường;
• Giảm áp lực ngân sách;
• Minh bạch hóa thị trường đất đai;
• Hạn chế sốt đất ảo.

Minh Bạch Quy Hoạch Là Yếu Tố Quan Trọng

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng việc siết đầu cơ sẽ không hiệu quả nếu thông tin quy hoạch vẫn thiếu minh bạch.

Hiện nay, nhiều khu vực vẫn tồn tại tình trạng:

• Rò rỉ thông tin quy hoạch;
• Đầu cơ theo “tin nội bộ”;
• Mua gom trước khi công bố chính thức.

Điều này tạo ra lợi thế cho một nhóm nhà đầu tư trong khi người dân bình thường tiếp cận thông tin chậm hơn.

Vì vậy, nhiều ý kiến đề xuất cần:

• Số hóa dữ liệu đất đai;
• Công khai quy hoạch theo thời gian thực;
• Xây dựng hệ thống dữ liệu liên thông;
• Minh bạch thời điểm “chốt quyền lợi”.

Khi toàn bộ thông tin được công khai đồng bộ, thị trường sẽ giảm đáng kể nguy cơ sốt đất theo tin đồn.

Có Nên Đền Bù Theo Giá Tại Thời Điểm Công Bố Quy Hoạch?

Một số chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đề xuất Nhà nước nên xác định mức bồi thường dựa trên hiện trạng và giá trị đất tại thời điểm công bố quy hoạch.

Theo đó:

• Giá tăng bất thường sau thông tin quy hoạch sẽ không được tính;
• Người mua sau thời điểm công bố sẽ bị giới hạn quyền lợi;
• Hạn chế tình trạng đẩy giá đất nhân tạo.

Nhiều ý kiến cho rằng đây là giải pháp cần thiết để giảm áp lực chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án hạ tầng lớn.

Thị Trường Bất Động Sản Có Thể Bước Sang Chu Kỳ Mới

Giới phân tích nhận định việc sửa Luật Đất đai lần này không chỉ nhằm xử lý tình trạng đầu cơ ngắn hạn mà còn hướng tới tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.

Nếu được triển khai đồng bộ, các quy định mới có thể giúp:

• Giảm sốt đất ảo;
• Hạn chế đầu cơ;
• Tăng minh bạch thị trường;
• Ổn định giá đất;
• Hỗ trợ phát triển kinh tế thực chất.

Đồng thời, thị trường cũng sẽ chuyển dịch mạnh sang:

• Giá trị khai thác thực;
• Nhu cầu ở thực;
• Phát triển hạ tầng dài hạn;
• Đầu tư bền vững.

Triển Vọng Mới Cho Thị Trường Đất Đai Việt Nam

Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, xây dựng cao tốc, sân bay, khu công nghiệp và các đô thị mới, việc hoàn thiện chính sách đất đai được xem là yếu tố then chốt để tạo nền tảng phát triển bền vững.

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cho thấy định hướng quản lý ngày càng chặt chẽ hơn đối với các hành vi đầu cơ, trục lợi chính sách.

Nếu thực hiện hiệu quả, thị trường bất động sản có thể bước sang giai đoạn minh bạch hơn, ổn định hơn và tập trung nhiều hơn vào giá trị sử dụng thực tế thay vì những cơn sốt đất ngắn hạn theo thông tin quy hoạch.