Hà Nội chuyển hình thức sử dụng hơn 2.199m² “đất vàng” 11A Cát Linh, dự án trải qua nhiều biến động

UBND TP Hà Nội vừa có động thái mới liên quan khu đất được xem là có vị trí đắc địa tại 11A Cát Linh, phường Ô Chợ Dừa. Theo Quyết định 4256/QĐ-UBND ngày 13/8/2026, thành phố quyết định chuyển hình thức sử dụng đối với 2.199,5m² đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ tại khu đất này.

Theo quyết định, hình thức sử dụng đất được chuyển từ Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sang Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Động thái này được thực hiện trên cơ sở đề nghị của Công ty CP Bình Minh Group, doanh nghiệp đang liên quan trực tiếp đến dự án tại 11A Cát Linh.

Việc chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là một thay đổi đáng chú ý đối với dự án, bởi nó liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp trong thời gian còn lại của dự án.

UBND TP Hà Nội giao Bình Minh Group liên hệ với Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính và Thuế TP Hà Nội để xác định giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất theo quy định.

Doanh nghiệp cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển hình thức sử dụng đất, đồng thời truy nộp các nghĩa vụ tài chính còn thiếu nếu có.

Các sở, ngành liên quan được giao căn cứ chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước chuyên ngành để hướng dẫn doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục và nghĩa vụ theo quy định.

Khu đất 11A Cát Linh có lịch sử phát triển kéo dài nhiều năm

Khu đất tại 11A Cát Linh nằm ở khu vực trung tâm Hà Nội, có vị trí thuận lợi về giao thông và kết nối với nhiều khu vực quan trọng của quận Đống Đa cũ.

Trước đây, khu đất do Công ty CP Tạp phẩm và Bảo hộ lao động (Sunprotexim) quản lý, sử dụng. Doanh nghiệp từng định hướng phát triển khu đất thành dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp.

Ngày 23/8/2017, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 5853/QĐ-UBND về việc thu hồi khoảng 2.505m² đất tại 11A Cát Linh do Sunprotexim quản lý, sử dụng.

Sau đó, khu đất được giao cho Bình Minh Group thuê để tiếp tục sử dụng cùng với tài sản nhận chuyển nhượng, phục vụ mục đích làm trụ sở làm việc và cửa hàng giới thiệu sản phẩm.

Thời hạn thuê được xác định đến ngày 27/8/2054.

Đây là mốc quan trọng trong quá trình hình thành pháp lý và phát triển dự án 11A Cát Linh.

Dự án văn phòng 11A Cát Linh được chấp thuận chủ trương đầu tư

Sau khi được giao thuê đất, Bình Minh Group tiếp tục thực hiện các thủ tục để phát triển dự án.

Ngày 17/6/2020, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 2543/QĐ-UBND liên quan đến Dự án Tòa nhà Văn phòng làm việc, cho thuê và cửa hàng giới thiệu sản phẩm tại số 11A Cát Linh.

Đến ngày 25/4/2023, thành phố tiếp tục ban hành Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư số 2432/QĐ-UBND đối với dự án.

Như vậy, dự án 11A Cát Linh đã trải qua nhiều bước điều chỉnh về pháp lý, đầu tư và quyền sử dụng đất trước khi xuất hiện diễn biến mới liên quan đến hình thức trả tiền thuê đất.

Việc chuyển từ trả tiền thuê hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc hoạch định nghĩa vụ tài chính và khai thác quyền sử dụng đất trong thời gian còn lại.

Tuy nhiên, để đánh giá đầy đủ tác động của quyết định này, cần chờ các cơ quan chức năng xác định chính thức giá đất và số tiền thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp.

Bình Minh Group từng có nhiều biến động về cổ đông

Bên cạnh yếu tố pháp lý của khu đất, lịch sử sở hữu Bình Minh Group cũng là một điểm đáng chú ý.

Doanh nghiệp được thành lập vào tháng 3/2017 với vốn điều lệ 5 tỷ đồng, gồm 3 cổ đông sáng lập là ông Phạm Hoàng Long sở hữu 28%, ông Trần Ngọc Hà 36% và bà Nguyễn Thị Kim Dung 36%.

Theo thông tin được công bố, cả ba cổ đông này từng được biết đến với mối quan hệ với Delta Group của ông Trần Nhật Thành.

Tuy nhiên, đến tháng 1/2018, cả ba cổ đông sáng lập đều thoái vốn.

Cùng thời điểm, vốn điều lệ Bình Minh Group được nâng lên 50 tỷ đồng. Người đại diện pháp luật kiêm Tổng Giám đốc mới là ông Trịnh Văn Thiệm, người từng đảm nhiệm nhiều vị trí tại các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Thaiholdings trong giai đoạn đó.

Diễn biến sở hữu Bình Minh Group sau đó tiếp tục có những thay đổi đáng chú ý.

Thaigroup từng sở hữu 80% Bình Minh Group

Theo Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2021 của Công ty CP Thaiholdings (MCK: THD), ngày 22/4/2021, Công ty CP Tập đoàn Thaigroup (Thaigroup) đã mua 4 triệu cổ phần, tương đương 80% vốn điều lệ Bình Minh Group.

Tổng giá trị thương vụ được ghi nhận là 40 tỷ đồng.

Việc sở hữu Bình Minh Group đồng nghĩa Thaigroup nắm quyền kiểm soát doanh nghiệp liên quan đến dự án 11A Cát Linh.

Đến ngày 18/11/2021, Thaigroup chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Bình Minh Group và ghi nhận khoản lãi trên báo cáo kết quả kinh doanh hợp nhất lên tới 806,6 tỷ đồng.

Đây là một con số đáng chú ý nếu đặt trong tương quan với giá trị mua ban đầu được ghi nhận trong báo cáo tài chính.

Tuy nhiên, diễn biến thương vụ sau đó trở nên phức tạp.

Thương vụ 11A Cát Linh từng bị hủy sau vụ án liên quan Tân Hoàng Minh

Sau khi ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh, bị bắt liên quan vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” trong hoạt động phát hành trái phiếu, thương vụ liên quan đến 11A Cát Linh đã được Thaiholdings hủy bỏ.

Theo nội dung được dẫn từ công văn số 1248/CV-CSKT-P10 của Cục Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế và buôn lậu Bộ Công an (C03), Thaiholdings đã hoàn trả 840 tỷ đồng cho nhóm Tân Hoàng Minh và nhận lại cổ phần Bình Minh Group cùng hồ sơ pháp lý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án 11A Cát Linh.

Nguyên nhân được nêu là số tiền sử dụng để nhận chuyển nhượng dự án có nguồn gốc từ tiền bán trái phiếu của các cá nhân liên quan Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh.

Đây là một trong những diễn biến quan trọng trong lịch sử giao dịch của dự án 11A Cát Linh.

Thaiholdings tiếp tục thoái vốn tại Bình Minh Group

Sau khi nhận lại dự án, Thaiholdings tiếp tục có những thay đổi trong tỷ lệ sở hữu tại Bình Minh Group.

Theo Nghị quyết số 09.6/2023/NQ-HĐQT/TGR ngày 9/6/2023 của HĐQT, ngày 3/7/2023, Thaiholdings thực hiện chuyển nhượng 2 triệu cổ phiếu Bình Minh Group với tổng giá trị chuyển nhượng 220 tỷ đồng.

Sau giao dịch, tỷ lệ quyền biểu quyết mà Thaiholdings nắm giữ tại Bình Minh Group giảm xuống 22,73%, trong khi tỷ lệ lợi ích còn 18,55%.

Trước đó, đầu năm 2023, hai tỷ lệ này lần lượt là 45,45% và 37,09%.

Những thay đổi này cho thấy cơ cấu sở hữu liên quan đến doanh nghiệp phát triển dự án 11A Cát Linh đã có nhiều biến động trong vài năm qua.

Quyền tài sản dự án 11A Cát Linh từng được thế chấp tại LPBank

Một diễn biến khác cũng đáng chú ý là vào tháng 5/2025, theo tài liệu được cung cấp, Bình Minh Group đã sử dụng quyền tài sản phát sinh liên quan đến dự án Tòa nhà Văn phòng làm việc, cho thuê và cửa hàng giới thiệu sản phẩm tại 11A Cát Linh để thế chấp tại Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank).

Việc sử dụng quyền tài sản của dự án làm tài sản bảo đảm là hoạt động thường xuất hiện trong quá trình doanh nghiệp huy động vốn phục vụ triển khai dự án.

Tuy nhiên, với một dự án có lịch sử sở hữu và giao dịch phức tạp, các thông tin về pháp lý, nghĩa vụ tài chính, tài sản bảo đảm và tình trạng triển khai là những yếu tố cần được theo dõi đầy đủ trước khi đánh giá giá trị thương mại của dự án.

Việc chuyển sang trả tiền thuê đất một lần có ý nghĩa gì?

Đối với doanh nghiệp, hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thể mang lại một số thay đổi quan trọng.

Trước hết, doanh nghiệp phải xác định và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc chuyển hình thức thuê đất.

Thứ hai, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính có thể giúp doanh nghiệp xác lập rõ hơn cơ sở khai thác quyền sử dụng đất trong thời gian thuê còn lại.

Thứ ba, đây là yếu tố có thể liên quan đến phương án huy động vốn, đầu tư và phát triển dự án.

Tuy nhiên, không nên hiểu việc chuyển hình thức trả tiền thuê đất đồng nghĩa với việc dự án lập tức được triển khai hoặc giá trị khu đất tự động tăng lên.

Doanh nghiệp vẫn phải tuân thủ toàn bộ quy hoạch, chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng và các nghĩa vụ pháp lý liên quan.

Đặc biệt, với dự án 11A Cát Linh, thời hạn thuê đất được xác định đến năm 2054 nên thời gian khai thác còn lại cũng là yếu tố cần được tính toán khi đánh giá hiệu quả đầu tư.

Vì sao 11A Cát Linh được xem là khu đất đáng chú ý?

Vị trí là yếu tố quan trọng nhất.

11A Cát Linh nằm trong khu vực đô thị trung tâm Hà Nội, nơi quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng hạn chế. Các dự án văn phòng, thương mại và dịch vụ tại khu vực này có khả năng tiếp cận hệ thống giao thông và các khu vực kinh doanh quan trọng của thành phố.

Trong bối cảnh nhu cầu về văn phòng chất lượng cao, thương mại dịch vụ và bất động sản trung tâm vẫn được quan tâm, một khu đất có vị trí như 11A Cát Linh có giá trị đáng kể về mặt thương mại.

Tuy nhiên, giá trị thực tế của dự án không chỉ phụ thuộc vào vị trí.

Các yếu tố như:

• Nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Thời hạn sử dụng đất.
• Quy hoạch được phê duyệt.
• Quy mô và công năng dự án.
• Tình trạng pháp lý.
• Nguồn vốn triển khai.
• Tài sản bảo đảm.
• Khả năng khai thác thương mại.

đều có thể tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.

11A Cát Linh bước vào giai đoạn mới

Quyết định chuyển hình thức thuê đất tại 11A Cát Linh là diễn biến mới nhất trong một chuỗi sự kiện kéo dài nhiều năm liên quan đến khu đất có vị trí đáng chú ý tại trung tâm Hà Nội.

Từ việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ Sunprotexim sang Bình Minh Group, quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, thay đổi cơ cấu cổ đông, thương vụ Thaigroup mua 80% Bình Minh Group, việc hủy thương vụ liên quan đến Tân Hoàng Minh, cho đến việc quyền tài sản dự án được thế chấp tại LPBank, dự án đã trải qua nhiều biến động.

Hiện tại, việc Hà Nội cho phép chuyển hình thức trả tiền thuê đất một lần sẽ đặt ra một bước tiếp theo là xác định chính thức nghĩa vụ tài chính của Bình Minh Group.

Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ theo quy định, tiến độ triển khai dự án văn phòng, cho thuê và cửa hàng giới thiệu sản phẩm tại 11A Cát Linh sẽ là vấn đề được thị trường tiếp tục quan tâm.

Với vị trí trung tâm, quỹ đất hạn chế và lịch sử pháp lý đáng chú ý, 11A Cát Linh vẫn là một trong những khu đất cần theo dõi trên thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới.

Câu hỏi thường gặp về dự án 11A Cát Linh