Giá thuê văn phòng Tokyo lập kỷ lục: 30 tháng tăng liên tiếp, mặt bằng trung tâm ngày càng khan hiếm

Thị trường văn phòng tại Tokyo đang chứng kiến một trong những chu kỳ tăng giá đáng chú ý nhất trong nhiều năm qua khi giá thuê tại các khu vực trung tâm liên tục lập kỷ lục, trong bối cảnh nhu cầu của doanh nghiệp phục hồi mạnh nhưng nguồn cung mặt bằng trống ngày càng hạn chế.

Theo số liệu do công ty môi giới văn phòng Miki Shoji công bố, giá thuê trung bình tại 5 quận trung tâm Tokyo gồm Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku và Shibuya đã tăng 1,28% trong tháng 7 so với tháng trước, lên 23.287 yên/tsubo, tương đương khoảng 3,8 triệu đồng/tsubo.

Tsubo là đơn vị đo diện tích phổ biến tại Nhật Bản, với 1 tsubo tương đương khoảng 3,3m².

Đáng chú ý, đây đã là tháng thứ 30 liên tiếp giá thuê văn phòng tăng. Mức giá hiện tại cũng là mức cao nhất trong chuỗi dữ liệu theo tháng được Miki Shoji theo dõi kể từ năm 2002.

Nếu xét theo dữ liệu lịch sử được tổng hợp theo năm, mức gần nhất cao hơn được ghi nhận vào năm 1995, khi giá thuê văn phòng đạt khoảng 23.612 yên/tsubo.

Diễn biến này cho thấy thị trường văn phòng trung tâm Tokyo đang bước vào giai đoạn đặc biệt căng thẳng giữa cung và cầu.

Nhu cầu văn phòng tăng mạnh khi doanh nghiệp trở lại sau đại dịch

Một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy giá thuê văn phòng Tokyo là nhu cầu thuê từ khối doanh nghiệp.

Sau giai đoạn đại dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh chính sách làm việc từ xa và khuyến khích nhân viên quay trở lại văn phòng.

Không chỉ đơn thuần quay trở lại mô hình văn phòng truyền thống, doanh nghiệp Nhật Bản còn có xu hướng tìm kiếm những không gian làm việc chất lượng cao hơn.

Văn phòng hiện nay không chỉ là nơi nhân viên làm việc mà còn trở thành công cụ để doanh nghiệp:

• Tăng mức độ hài lòng của nhân viên.
• Thu hút và giữ chân nhân sự chất lượng cao.
• Tăng khả năng tương tác giữa các bộ phận.
• Xây dựng hình ảnh doanh nghiệp.
• Cải thiện môi trường làm việc.
• Hỗ trợ hoạt động tuyển dụng trong bối cảnh cạnh tranh nhân sự.

Điều này khiến nhu cầu không tập trung đơn thuần vào diện tích văn phòng mà còn hướng đến những tòa nhà mới, vị trí thuận tiện, thiết kế hiện đại và có hệ thống tiện ích tốt.

Chính xu hướng này đang tạo thêm áp lực lên nguồn cung văn phòng chất lượng cao tại các quận trung tâm Tokyo.

Tỷ lệ văn phòng trống Tokyo xuống dưới 2%

Nếu nhu cầu tăng là một phía của câu chuyện, nguồn cung hạn chế chính là yếu tố còn lại đẩy giá thuê lên cao.

Trong tháng 7, tỷ lệ văn phòng trống tại 5 quận trung tâm Tokyo giảm 0,04 điểm phần trăm, xuống còn 1,95%.

Đây là mức rất thấp nếu so với ngưỡng khoảng 5%, thường được xem là dấu hiệu của một thị trường tương đối cân bằng.

Nói cách khác, thị trường Tokyo hiện đang ở trạng thái mà doanh nghiệp muốn tìm mặt bằng phù hợp có thể phải cạnh tranh gay gắt hơn, trong khi chủ nhà có vị thế đàm phán tốt hơn.

Diện tích văn phòng trống trong tháng 7 cũng giảm khoảng 11.240m² so với tháng 6.

Nguồn cung hạn chế đặc biệt rõ rệt đối với các tòa nhà có chất lượng cao và nằm tại những vị trí đắc địa.

Đây là lý do giá thuê không chỉ tăng ở các tòa nhà đang hoạt động mà còn tác động đến cả những dự án chưa hoàn thành.

Doanh nghiệp đặt thuê văn phòng ngay khi dự án còn đang xây dựng

Một trong những dấu hiệu đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là doanh nghiệp không còn chờ tới khi tòa nhà hoàn thiện mới tìm thuê.

Theo CBRE, tính đến tháng 6, hơn 90% diện tích tại 4 tòa nhà văn phòng quy mô lớn dự kiến hoàn thành trong nửa cuối năm 2026 đã được đặt thuê trước.

Điều này phản ánh mức độ thiếu hụt nguồn cung văn phòng phù hợp tại những khu vực có nhu cầu cao.

Trong điều kiện bình thường, doanh nghiệp có thể chờ dự án hoàn thiện, khảo sát nhiều lựa chọn rồi mới quyết định ký hợp đồng.

Nhưng khi nguồn cung khan hiếm, việc chậm trễ có thể khiến doanh nghiệp mất cơ hội thuê được diện tích phù hợp.

Do đó, một số khách thuê đã chuyển sang chiến lược đặt chỗ trước, thậm chí khi tòa nhà vẫn đang trong quá trình xây dựng.

Tòa nhà Otemachi Gate Building kín chỗ trước khi hoàn thiện

Một ví dụ điển hình là Otemachi Gate Building, dự án lớn tại quận Chiyoda do Mitsubishi Estate phát triển.

Tòa nhà hoàn thành vào tháng 7 và đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.

Theo ông Takuya Hirose, quản lý cấp cao thuộc bộ phận phụ trách dự án của Mitsubishi Estate, quá trình tìm kiếm khách thuê đã được bắt đầu từ khoảng năm 2022.

Đến khoảng một năm trước thời điểm hoàn thành, tòa nhà gần như đã kín chỗ.

Trường hợp này cho thấy các dự án văn phòng chất lượng cao tại những vị trí trung tâm đang có sức hút rất lớn đối với doanh nghiệp.

Nó cũng phản ánh sự thay đổi trong cách chủ đầu tư và khách thuê tiếp cận thị trường.

Thay vì chờ nguồn cung hoàn thiện rồi mới tìm khách, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng trước trong quá trình xây dựng.

Trong khi đó, doanh nghiệp cũng chủ động giữ chỗ sớm để đảm bảo có được diện tích phù hợp.

Chủ nhà Tokyo ngày càng tự tin tăng giá thuê

Khi tỷ lệ văn phòng trống giảm sâu, quyền thương lượng trên thị trường đang dần nghiêng về phía chủ sở hữu.

Một số mặt bằng tại khu vực Yaesu thậm chí được chào thuê với giá trên 100.000 yên cho khoảng 3,3m² và vẫn có khách quan tâm.

Đáng chú ý, một số chủ sở hữu tòa nhà mới hoàn thiện không còn quá nóng vội trong việc lấp đầy diện tích trống.

Thay vì giảm giá để nhanh chóng tìm khách, họ có thể lựa chọn chờ đợi và tìm kiếm khách thuê phù hợp hơn với mức giá kỳ vọng.

Đây là một thay đổi đáng chú ý trong hành vi của chủ sở hữu bất động sản văn phòng.

Ông Yuji Iwama, giám đốc cấp cao tại CBRE, cho rằng các chủ nhà vẫn có cơ sở để tiếp tục nâng giá thuê nhờ nền tảng cung – cầu căng thẳng cùng áp lực lạm phát.

Khi mặt bằng trống ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp cũng có xu hướng chấp nhận mức giá cao hơn để đảm bảo không gian hoạt động.

Giá thuê tăng nhưng chi phí văn phòng cũng tạo áp lực cho doanh nghiệp

Tuy nhiên, thị trường văn phòng Tokyo không phải hoàn toàn không có rủi ro.

Đà tăng giá có thể bắt đầu chậm lại khi chi phí thuê không phải khoản chi phí duy nhất mà doanh nghiệp phải đối mặt.

Chi phí hoàn thiện nội thất, thiết kế văn phòng, trang thiết bị và những hạng mục liên quan cũng đang tăng.

Đối với một doanh nghiệp muốn chuyển trụ sở hoặc mở rộng diện tích, tổng chi phí đầu tư ban đầu có thể cao hơn đáng kể so với chỉ tiền thuê.

Ông Toyokazu Imazeki, chuyên gia phân tích trưởng tại Sanko Estate, cho rằng sự gia tăng của chi phí hoàn thiện nội thất và các hạng mục tương tự đang khiến doanh nghiệp thận trọng hơn khi cân nhắc chuyển văn phòng hoặc mở rộng diện tích.

Điều này có thể trở thành yếu tố hạn chế đà tăng của thị trường trong thời gian tới.

Nếu tổng chi phí thuê và vận hành tăng quá nhanh, một số doanh nghiệp có thể trì hoãn kế hoạch chuyển văn phòng hoặc lựa chọn diện tích nhỏ hơn.

Văn phòng thứ cấp bắt đầu xuất hiện trở lại

Một dấu hiệu khác cũng đang được thị trường chú ý là sự xuất hiện trở lại của diện tích văn phòng thứ cấp.

Theo ông Kohei Kawai, giám đốc cấp cao tại Colliers Japan, tốc độ tăng giá đang chậm lại và một số diện tích thứ cấp bắt đầu xuất hiện.

Đây thường là những mặt bằng cũ được bỏ trống sau khi khách thuê chuyển sang các tòa nhà mới.

Hiện tượng này có thể tạo ra sự phân hóa ngày càng rõ trên thị trường.

Trong khi văn phòng mới, chất lượng cao và vị trí tốt tiếp tục được săn đón, những tòa nhà cũ có thể gặp khó khăn hơn trong việc giữ khách hoặc tăng giá thuê.

Điều này cho thấy không thể đánh giá toàn bộ thị trường văn phòng Tokyo chỉ bằng một con số giá thuê trung bình.

Vì sao giá thuê văn phòng Tokyo vẫn tăng?

Có thể tóm tắt các nguyên nhân chính thành bốn yếu tố.

Thứ nhất, doanh nghiệp quay lại văn phòng

Sau đại dịch, nhu cầu sử dụng văn phòng vật lý đã phục hồi, đặc biệt tại những ngành cần tương tác trực tiếp.

Thứ hai, doanh nghiệp ưu tiên chất lượng

Nhu cầu đang chuyển từ “có văn phòng” sang “có văn phòng chất lượng tốt”.

Điều này làm gia tăng cạnh tranh đối với các tòa nhà hiện đại.

Thứ ba, nguồn cung mặt bằng trống rất thấp

Tỷ lệ trống 1,95% cho thấy thị trường đang thiếu diện tích sẵn sàng cho thuê tại các quận trung tâm.

Thứ tư, chi phí xây dựng và lạm phát

Chi phí xây dựng, hoàn thiện và vận hành tăng khiến chủ đầu tư có thêm lý do để duy trì mức giá thuê cao.

Giá thuê văn phòng Tokyo có thể tiếp tục tăng?

Khả năng giá thuê tiếp tục tăng vẫn được thị trường đánh giá là đáng chú ý, đặc biệt ở phân khúc văn phòng chất lượng cao.

Tuy nhiên, tốc độ tăng có thể chậm lại.

Một số yếu tố cần theo dõi gồm:

• Chi phí hoàn thiện văn phòng.
• Khả năng doanh nghiệp mở rộng diện tích.
• Nguồn cung các tòa nhà mới.
• Lượng văn phòng thứ cấp xuất hiện.
• Tình hình kinh tế Nhật Bản.
• Chi phí hoạt động của doanh nghiệp.
• Xu hướng làm việc kết hợp giữa văn phòng và từ xa.

Nếu nguồn cung mới tăng lên đủ mạnh, thị trường có thể dần cân bằng hơn.

Ngược lại, nếu nhu cầu tiếp tục tăng nhanh hơn nguồn cung, áp lực tăng giá sẽ còn kéo dài.

Bất động sản văn phòng Tokyo bước vào giai đoạn phân hóa

Diễn biến mới nhất cho thấy thị trường bất động sản văn phòng Tokyo đang không đơn thuần là câu chuyện “giá thuê tăng”.

Thực tế đang hình thành sự phân hóa rõ rệt giữa các loại tài sản.

Văn phòng trung tâm, tòa nhà mới, chất lượng cao và có vị trí thuận tiện đang hưởng lợi lớn nhất từ nhu cầu của doanh nghiệp.

Trong khi đó, những tòa nhà cũ, chất lượng thấp hoặc không có lợi thế vị trí có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Đối với chủ sở hữu, thị trường hiện tại mang lại vị thế đàm phán tốt.

Nhưng đối với doanh nghiệp đi thuê, chi phí ngày càng cao có thể buộc họ phải cân nhắc kỹ hơn về diện tích và thời điểm ký hợp đồng.

Về dài hạn, thị trường sẽ phụ thuộc vào việc nguồn cung mới có đủ đáp ứng nhu cầu hay không.

Tokyo đang chứng kiến một chu kỳ tăng giá đặc biệt của bất động sản văn phòng

Giá thuê văn phòng Tokyo đang cho thấy sức mạnh đáng chú ý khi tăng tháng thứ 30 liên tiếp và đạt mức cao nhất trong chuỗi dữ liệu theo tháng kể từ năm 2002.

Tỷ lệ văn phòng trống chỉ còn 1,95%, trong khi hơn 90% diện tích tại một số tòa nhà lớn dự kiến hoàn thành trong nửa cuối năm 2026 đã được đặt thuê trước.

Điều này cho thấy nhu cầu của doanh nghiệp vẫn rất mạnh, đặc biệt đối với những văn phòng chất lượng cao tại các vị trí trung tâm.

Tuy nhiên, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu cần theo dõi. Chi phí hoàn thiện nội thất tăng, doanh nghiệp thận trọng hơn với quyết định chuyển văn phòng và diện tích thứ cấp bắt đầu xuất hiện có thể khiến tốc độ tăng giá chậm lại.

Trong ngắn hạn, sự khan hiếm nguồn cung vẫn là yếu tố quan trọng nhất hỗ trợ giá thuê. Nhưng về dài hạn, khả năng cân bằng của thị trường sẽ phụ thuộc vào nguồn cung mới, sức khỏe doanh nghiệp và mức độ sẵn sàng chi trả của khách thuê.

Tokyo vì vậy đang bước vào một giai đoạn mới: giá thuê cao, nguồn cung khan hiếm nhưng sự phân hóa giữa văn phòng cao cấp và văn phòng thứ cấp ngày càng rõ rệt.

Câu hỏi thường gặp về thị trường văn phòng Tokyo