Giá chung cư TPHCM hạ nhiệt: Có nên vay tiền mua căn hộ cho thuê khi lãi suất vẫn cao?

Thị trường căn hộ tại TPHCM đang xuất hiện diễn biến đáng chú ý khi giá chung cư tại nhiều khu vực có xu hướng giảm nhiệt, đặc biệt trên thị trường thứ cấp. Một số chủ nhà chấp nhận giảm giá vài trăm triệu đồng để nhanh chóng hoàn tất giao dịch trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự thuận lợi.

Diễn biến này đang mở ra cơ hội cho những người có lượng tiền mặt lớn và muốn tìm kiếm bất động sản tạo dòng tiền. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, lãi suất vay mua nhà vẫn là bài toán khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ.

Không ít người đang đứng trước câu hỏi: Khi giá căn hộ đã hạ nhiệt, liệu đây có phải thời điểm thích hợp để vay ngân hàng mua chung cư rồi cho thuê?

Câu trả lời không đơn giản là “có” hoặc “không”. Hiệu quả của phương án này phụ thuộc đồng thời vào giá mua, tỷ lệ vốn vay, giá thuê thực tế, lãi suất, tỷ lệ lấp đầy căn hộ và khả năng chịu dòng tiền âm của nhà đầu tư.

Nhà đầu tư có 6 tỷ đồng nhưng vẫn chưa dám xuống tiền

Một trường hợp điển hình là chị Nguyễn Ngọc, đang sinh sống tại TPHCM.

Sau một năm đầu tư không hiệu quả, chị quyết định bán một lô đất nền tại phường Long Phước, khu vực quận 9 cũ, với giá hơn 3,5 tỷ đồng.

Sau khi cộng thêm khoản tiền nhàn rỗi đang có, tổng lượng tiền mặt của chị vào khoảng 6 tỷ đồng.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại một số khu vực TPHCM đang hạ nhiệt, chị bắt đầu tính phương án vay thêm khoảng 30% vốn ngân hàng để mua căn hộ chung cư ở khu vực quận 2 cũ, nay thuộc khu vực TP Thủ Đức.

Sau quá trình khảo sát, chị nhận thấy giá một số dự án dao động khoảng 75-90 triệu đồng/m².

Với căn hộ có diện tích khoảng 72-82m², giá thuê có thể đạt khoảng 15-16 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, căn hộ khoảng 100m² có mức giá cho thuê khoảng 18-19 triệu đồng/tháng, tùy dự án, vị trí, chất lượng nội thất và điều kiện thị trường.

Trên lý thuyết, đây là một bài toán khá hấp dẫn.

Tuy nhiên, khi đưa khoản vay ngân hàng vào phương trình, lợi nhuận kỳ vọng nhanh chóng trở nên mong manh.

Chị Ngọc dự kiến vay khoảng 2 tỷ đồng, với mức lãi suất ưu đãi trong năm đầu khoảng 9-10%/năm. Trong thời gian được ân hạn gốc, tiền lãi phải trả trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng.

Nếu căn hộ cho thuê được 15-16 triệu đồng/tháng, dòng tiền từ tiền thuê gần như chỉ đủ để trả lãi ngân hàng.

Nhưng đó mới chỉ là phép tính trên giấy.

Nhà đầu tư còn phải tính tới phí quản lý, chi phí sửa chữa, bảo trì, nội thất, thời gian căn hộ không có người thuê và những khoản phát sinh khác.

Quan trọng hơn, sau thời gian ưu đãi, lãi suất có thể chuyển sang mức thả nổi.

Lãi suất tăng có thể đảo ngược hoàn toàn bài toán đầu tư

Điểm khiến nhà đầu tư lo ngại nhất hiện nay không hẳn là giá căn hộ mà là chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nếu lãi suất sau ưu đãi tăng lên 13-15%/năm, khoản vay 2 tỷ đồng sẽ tạo ra áp lực tiền lãi rất lớn.

Theo phân tích được nêu trong nội dung gốc, với lãi suất 14-15%/năm, tiền lãi cho khoản vay 2 tỷ đồng có thể lên khoảng 23,3-25 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, nếu căn hộ chỉ cho thuê được 10 triệu đồng/tháng, nhà đầu tư sẽ phải bù khoảng 13,3-15 triệu đồng mỗi tháng chỉ để xử lý phần chênh lệch lãi suất.

Đó là chưa tính phí quản lý, sửa chữa và các chi phí vận hành.

Đáng chú ý, phép tính này vẫn đang giả định khoản vay được ân hạn gốc.

Khi thời gian ân hạn kết thúc và người vay bắt đầu phải trả cả gốc lẫn lãi, áp lực dòng tiền sẽ tiếp tục tăng.

Đây chính là lý do các chuyên gia cho rằng mua căn hộ cho thuê bằng tiền vay không nên chỉ được đánh giá dựa trên mức giá căn hộ.

Nhà đầu tư cần nhìn toàn bộ cấu trúc tài chính của thương vụ.

Nếu tiền thuê chỉ đạt 10 triệu đồng/tháng thì chuyện gì xảy ra?

Đây là một phép thử quan trọng đối với bất kỳ nhà đầu tư nào đang cân nhắc phương án mua chung cư cho thuê.

Giả sử nhà đầu tư vay 2 tỷ đồng với lãi suất 9%/năm.

Tiền lãi khoảng:

2 tỷ × 9% / 12 = 15 triệu đồng/tháng.

Nếu căn hộ cho thuê được 16 triệu đồng/tháng, nhà đầu tư còn khoảng 1 triệu đồng trước khi tính các chi phí khác.

Nhưng nếu giá thuê thực tế chỉ đạt 10 triệu đồng/tháng, nhà đầu tư đã âm khoảng 5 triệu đồng/tháng.

Khi lãi suất tăng lên 14%, tiền lãi có thể lên khoảng 23,3 triệu đồng/tháng.

Nếu tiền thuê vẫn chỉ đạt 10 triệu đồng, khoản âm hàng tháng sẽ lên tới khoảng 13,3 triệu đồng.

Với lãi suất 15%, tiền lãi khoảng 25 triệu đồng/tháng và phần thiếu hụt lên tới khoảng 15 triệu đồng.

Những con số này cho thấy đòn bẩy tài chính có thể khuếch đại cả lợi nhuận lẫn rủi ro.

Khi giá bất động sản tăng và tiền thuê ổn định, đòn bẩy có thể giúp nhà đầu tư nâng tỷ suất sinh lời trên vốn tự có.

Nhưng khi giá thuê giảm hoặc lãi suất tăng, chính đòn bẩy đó lại khiến dòng tiền âm nhanh chóng phình to.

Chuyên gia: Không nên mặc định tiền thuê sẽ đủ trả ngân hàng

Ông Nguyễn An Huy, Cố vấn tài chính bên mua, nguyên Giám đốc quản lý gia sản tại FIDT, cho rằng giả định căn hộ cho thuê được 16 triệu đồng/tháng đã là một kịch bản tương đối lạc quan trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM tiếp tục gia tăng.

Khi nguồn cung tăng, người thuê có nhiều lựa chọn hơn.

Chủ nhà có thể phải cạnh tranh bằng cách giảm giá thuê, tăng ưu đãi hoặc đầu tư thêm nội thất để giữ khách.

Điều này khiến dòng tiền thực tế có thể thấp hơn đáng kể so với tính toán ban đầu.

Một vấn đề khác là tỷ lệ lấp đầy.

Không phải căn hộ nào cũng được thuê liên tục 12 tháng trong năm. Một căn hộ có thể mất vài tuần hoặc thậm chí vài tháng để tìm người thuê mới sau khi khách cũ trả nhà.

Trong thời gian đó, khoản vay ngân hàng vẫn phải trả đều đặn.

Do đó, phép tính an toàn không nên là:

“Tiền thuê có đủ trả ngân hàng hay không?”

Mà nên là:

“Nếu căn hộ không có khách thuê trong vài tháng, lãi suất tăng và phải bắt đầu trả gốc, tôi có đủ tiền để duy trì khoản đầu tư hay không?”

Đây mới là câu hỏi quan trọng đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Khi nào vay tiền mua căn hộ cho thuê trở nên hấp dẫn?

Theo phân tích của chuyên gia, phương án vay tiền mua căn hộ cho thuê chỉ thực sự hấp dẫn khi giá mua đủ tốt và dòng tiền cho thuê đủ cao.

Nói cách khác, không phải cứ giá căn hộ giảm là nhà đầu tư nên mua.

Một tài sản giảm giá 10% nhưng dòng tiền âm lớn vẫn có thể là khoản đầu tư không hiệu quả.

Ngược lại, một căn hộ có giá mua hợp lý, vị trí tốt, nhu cầu thuê ổn định và tỷ lệ vay thấp có thể mang lại hiệu quả tốt hơn ngay cả khi giá bất động sản không tăng mạnh.

Có thể xây dựng một số nguyên tắc cơ bản:

1. Không vay quá cao so với vốn tự có

Tỷ lệ vốn vay càng lớn, mức độ nhạy cảm với lãi suất càng cao.

Nhà đầu tư có lượng vốn tự có lớn sẽ có khả năng chịu biến động tốt hơn.

2. Tính tiền thuê theo kịch bản thận trọng

Thay vì lấy mức giá thuê cao nhất trên thị trường để tính lợi nhuận, nên sử dụng mức giá có khả năng đạt được trong điều kiện bình thường.

3. Luôn có quỹ dự phòng

Một khoản tiền dự phòng đủ lớn giúp nhà đầu tư duy trì khoản vay trong trường hợp căn hộ trống hoặc phát sinh chi phí bất ngờ.

4. Tính cả thời điểm trả gốc

Một sai lầm phổ biến là chỉ tính tiền lãi trong giai đoạn đầu ưu đãi.

Khi hết thời gian ân hạn, khoản trả hàng tháng có thể tăng đáng kể.

5. Kiểm tra khả năng bán tài sản

Trong trường hợp thị trường đi xuống, nhà đầu tư cần biết mình có thể bán tài sản với mức giá nào và trong bao lâu.

Rủi ro lớn nhất không phải là giá giảm mà là bị buộc phải bán

Một nhà đầu tư có thể chịu được việc bất động sản giảm giá trên giấy tờ nếu không sử dụng đòn bẩy quá lớn và có dòng tiền đủ mạnh.

Nhưng tình huống nguy hiểm xảy ra khi giá giảm đồng thời với dòng tiền âm và áp lực trả nợ tăng.

Khi đó, nhà đầu tư có thể buộc phải bán tài sản để trả nợ.

Vấn đề là thị trường giảm giá thường đi kèm thanh khoản yếu.

Nếu nhiều nhà đầu tư cùng chịu áp lực tài chính và đồng loạt bán ra, thời gian tìm người mua có thể kéo dài. Giá bán thực tế cũng có thể thấp hơn đáng kể so với mức kỳ vọng ban đầu.

Đây là rủi ro mà nhà đầu tư cần tính trước khi vay tiền.

Một thương vụ đầu tư tốt không nhất thiết phải có lợi nhuận cao nhất. Quan trọng hơn là khả năng sống sót qua những giai đoạn thị trường bất lợi.

Giá chung cư TPHCM giảm có phải tín hiệu để “bắt đáy”?

Việc giá chung cư thứ cấp tại một số khu vực TPHCM giảm nhiệt chắc chắn tạo ra sự quan tâm của người mua.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa giảm giá do chủ nhà cần thanh khoản và một chu kỳ giảm giá trên diện rộng của toàn thị trường.

Mỗi dự án có đặc điểm khác nhau.

Một căn hộ nằm ở vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, có tiện ích hoàn chỉnh và nhu cầu thuê cao có thể giữ giá tốt hơn một căn hộ có nguồn cung cạnh tranh lớn.

Do đó, thay vì tìm kiếm một mức giá “đáy tuyệt đối”, nhà đầu tư nên tìm kiếm mức giá đủ hấp dẫn so với giá trị và dòng tiền của tài sản.

Đặc biệt, đối với căn hộ cho thuê, yếu tố quan trọng không chỉ là giá mua.

Một căn hộ có giá thấp nhưng khó cho thuê có thể kém hấp dẫn hơn căn hộ có giá cao hơn nhưng tỷ lệ lấp đầy ổn định.

Đầu tư căn hộ cho thuê lúc này là bài toán quản trị rủi ro tài chính

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, nhận định quyết định vay tiền mua nhà để cho thuê hiện không còn đơn thuần là một bài toán bất động sản mà đã trở thành bài toán quản trị rủi ro tài chính.

Một số nhà đầu tư có xu hướng chấp nhận dòng tiền âm với kỳ vọng giá căn hộ sẽ tăng trong tương lai và bù đắp phần thua lỗ.

Tuy nhiên, nếu dòng tiền âm kéo dài, chiến lược này có thể mang tính đầu cơ nhiều hơn là đầu tư.

Một tài sản được xem là bền vững khi nó có khả năng tạo ra dòng tiền đủ để nuôi chính nó hoặc ít nhất nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính để duy trì tài sản trong thời gian dài.

Nếu toàn bộ kế hoạch chỉ hoạt động khi:

• Giá thuê luôn ở mức cao;
• Lãi suất luôn ở mức thấp;
• Căn hộ luôn có khách thuê;
• Giá bất động sản luôn tăng;

thì biên an toàn của khoản đầu tư rất thấp.

Chỉ cần một hoặc hai giả định sai, dòng tiền có thể nhanh chóng chuyển từ dương sang âm.

Lãi suất từ nay tới cuối năm là biến số nhà đầu tư phải đặc biệt quan tâm

Bài toán lãi suất còn đáng chú ý bởi lãi suất cho vay bằng VND chịu tác động từ nhiều yếu tố.

Trong đó có diễn biến lãi suất USD trên thị trường quốc tế, nhu cầu tín dụng trong nước và khả năng huy động tiền gửi của hệ thống ngân hàng.

Theo nhận định được đưa ra trong nội dung gốc, dư địa để lãi suất giảm mạnh trong một vài quý tới không lớn.

Điều này đồng nghĩa người vay mua bất động sản không nên xây dựng kế hoạch tài chính dựa trên giả định rằng lãi suất sẽ nhanh chóng quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước.

Thay vào đó, nên thử tính toán với mức lãi suất cao hơn mức ưu đãi ban đầu.

Nếu thương vụ vẫn có thể duy trì trong kịch bản đó, biên an toàn sẽ tốt hơn.

Ba kịch bản nhà đầu tư nên tính trước khi mua căn hộ

Một phương pháp đơn giản là xây dựng ít nhất ba kịch bản.

Kịch bản 1: Thuận lợi

• Giá thuê giữ ở mức kỳ vọng.
• Lãi suất không tăng mạnh.
• Căn hộ có khách thuê liên tục.
• Giá bất động sản ổn định hoặc tăng.

Đây là kịch bản tốt nhưng không nên được sử dụng làm cơ sở duy nhất để quyết định.

Kịch bản 2: Trung bình

• Giá thuê giảm 10-15%.
• Có thời gian trống giữa các hợp đồng.
• Lãi suất tăng nhẹ.
• Chi phí vận hành tăng.

Nếu thương vụ vẫn có thể duy trì, mức độ an toàn sẽ cao hơn.

Kịch bản 3: Xấu

• Giá thuê giảm mạnh.
• Căn hộ trống nhiều tháng.
• Lãi suất tăng lên 14-15%/năm.
• Bắt đầu trả cả gốc và lãi.
• Giá căn hộ không tăng hoặc giảm.

Nếu nhà đầu tư vẫn có đủ nguồn lực để duy trì khoản vay trong kịch bản này, đó mới là một cấu trúc tài chính có khả năng chống chịu tốt.

Giá chung cư giảm là cơ hội, nhưng không phải mọi căn hộ đều đáng mua

Thị trường căn hộ TPHCM đang tạo ra một nghịch lý đáng chú ý.

Giá thứ cấp hạ nhiệt có thể mở ra cơ hội mua tài sản với mức giá tốt hơn, nhưng chi phí vốn lại có thể làm giảm đáng kể hiệu quả đầu tư.

Vì vậy, thời điểm hiện tại không phù hợp với cách tiếp cận chỉ dựa vào câu chuyện “mua hôm nay, chờ giá tăng ngày mai”.

Đối với người mua căn hộ để cho thuê bằng vốn vay, yếu tố quan trọng nhất là dòng tiền và biên an toàn tài chính.

Một thương vụ tốt không phải là thương vụ có thể sinh lời rất cao trong điều kiện hoàn hảo. Một thương vụ tốt là thương vụ vẫn có thể được duy trì khi giá thuê thấp hơn dự kiến, lãi suất tăng và thị trường bất động sản không tăng giá trong một thời gian dài.

Trong bối cảnh lãi suất vẫn là biến số khó đoán, nhà đầu tư nên thận trọng với đòn bẩy, không nên vay tối đa chỉ vì ngân hàng cho phép và cần chuẩn bị nguồn tiền dự phòng đủ lớn.

Giá chung cư TPHCM giảm có thể tạo ra cơ hội, nhưng cơ hội chỉ thực sự đáng giá khi giá mua, dòng tiền cho thuê và chi phí vay tạo thành một cấu trúc tài chính đủ an toàn.

Câu hỏi thường gặp về mua chung cư cho thuê tại TPHCM