Đất Lấn Chiếm Trước 15/10/1993 Có Được Cấp Sổ Đỏ? Quy Định Mới Theo Luật Đất Đai 2024

Đất Lấn Chiếm Trước Năm 1993 Có Cơ Hội Được Cấp Sổ Đỏ?

Trong thực tế, nhiều hộ gia đình tại Việt Nam đang sử dụng đất có nguồn gốc từ hợp tác xã cũ, đất công cộng hoặc đất do địa phương quản lý từ hàng chục năm trước. Phần lớn các trường hợp này phát sinh trước thời điểm ngày 15/10/1993 – mốc quan trọng trong pháp luật đất đai Việt Nam.

Mới đây, một trường hợp điển hình liên quan đến gia đình bà Bảy đã thu hút sự quan tâm lớn của người dân khi đặt ra hàng loạt câu hỏi về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với diện tích đất có nguồn gốc từ hợp tác xã và trường tiểu học.

Theo phản ánh, thửa đất trước đây thuộc quyền quản lý của hợp tác xã, một phần dùng làm đường ngõ và sân trường tiểu học. Tuy nhiên, từ nhiều năm trước, diện tích này không còn được đơn vị quản lý sử dụng và gia đình bà Bảy đã sử dụng ổn định làm sân và vườn cho đến nay.

Gia đình hiện mong muốn được cấp sổ đỏ để làm cơ sở chia thừa kế cho các con và đặt ra nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến điều kiện cấp Giấy chứng nhận, hồ sơ thủ tục cũng như việc có bị xử phạt hành chính hay không.

Bộ Nông Nghiệp Và Môi Trường Trả Lời Ra Sao?

Theo phản hồi của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, do không có đầy đủ hồ sơ cụ thể nên cơ quan này chỉ trả lời theo nguyên tắc pháp luật đất đai hiện hành.

Căn cứ thông tin được cung cấp, gia đình bà Bảy sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, đất có nguồn gốc từ hợp tác xã và trường tiểu học do xã quản lý, sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

Tuy nhiên, nếu hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước xác định rõ đây là phần đất trước đây thuộc quyền quản lý của hợp tác xã hoặc trường học thì hành vi sử dụng đất của gia đình bà được xác định là “chiếm đất”.

Đây là điểm rất quan trọng bởi việc xác định nguồn gốc đất sẽ quyết định khả năng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tương lai.

Sử Dụng Đất Trước 15/10/1993 Có Bị Xử Phạt Không?

Một trong những nội dung được nhiều người dân quan tâm là liệu hành vi sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm từ trước năm 1993 có bị xử phạt hành chính hay không.

Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

Không thực hiện xử phạt vi phạm hành chính đối với các vi phạm xảy ra trước ngày 15/10/1993.

Điều này đồng nghĩa với việc:

• Người dân sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 sẽ không bị xử phạt hành chính theo quy định hiện hành;
• Khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, người dân cũng không cần nộp biên bản xử phạt, quyết định xử lý vi phạm hay các giấy tờ liên quan đến xử phạt hành chính.

Đây được xem là cơ sở pháp lý quan trọng giúp nhiều hộ dân đang sử dụng đất ổn định từ trước năm 1993 có thêm cơ hội hoàn thiện thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất.

Điều Kiện Được Cấp Sổ Đỏ Theo Luật Đất Đai 2024

Theo khoản 1 Điều 139 Luật Đất đai 2024, các trường hợp lấn chiếm đất công cộng, hành lang bảo vệ công trình hoặc đất xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước về nguyên tắc sẽ bị thu hồi và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật cũng mở ra một cơ chế xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện đặc biệt.

Cụ thể, nếu khu đất đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và diện tích đất đó:

• Không còn thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng;
• Không nằm trong chỉ giới giao thông;
• Không còn được sử dụng cho công trình sự nghiệp, trường học hoặc trụ sở cơ quan Nhà nước;

thì người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Như vậy, đối với trường hợp của gia đình bà Bảy, nếu quy hoạch hiện tại không còn xác định đây là đất dành cho công trình công cộng hoặc trường học thì khả năng được xem xét cấp sổ đỏ là hoàn toàn có thể xảy ra.

Hồ Sơ Xin Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Gồm Những Gì?

Để thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, hộ gia đình cần chuẩn bị các loại giấy tờ cơ bản như:

1. Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo mẫu do cơ quan tài nguyên môi trường ban hành.

2. Giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất

Bao gồm:

• Giấy xác nhận sử dụng đất ổn định;
• Xác nhận của UBND cấp xã;
• Giấy tờ kê khai nhà đất qua các thời kỳ;
• Biên lai thuế nhà đất (nếu có);
• Giấy tờ liên quan đến quá trình quản lý và sử dụng thực tế.

3. Giấy tờ nhân thân

• CCCD/CMND;
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy khai sinh hoặc giấy tờ thừa kế liên quan.

4. Trích đo địa chính thửa đất

Trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính đầy đủ.

Đặc biệt, do không xử phạt hành chính đối với hành vi sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 nên người dân không cần nộp biên bản xử phạt hoặc quyết định xử lý vi phạm.

Người Dân Cần Lưu Ý Điều Gì Khi Xin Cấp Sổ Đỏ?

Các chuyên gia pháp lý cho rằng người dân đang sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm cũ cần đặc biệt lưu ý đến yếu tố quy hoạch.

Bởi dù sử dụng ổn định nhiều năm, nếu khu đất vẫn nằm trong quy hoạch công trình công cộng, trường học, giao thông hoặc hành lang bảo vệ công trình thì khả năng được cấp sổ đỏ sẽ rất thấp.

Ngoài ra, người sử dụng đất nên:

• Kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương;
• Xin xác nhận sử dụng đất ổn định, không tranh chấp;
• Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để tránh kéo dài thời gian xử lý;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định nếu được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Luật Đất Đai 2024 Tác Động Thế Nào Đến Người Dân?

Việc Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn mới được ban hành đang tạo ra nhiều thay đổi đáng chú ý trong công tác quản lý đất đai.

Một mặt, Nhà nước siết chặt việc lấn chiếm đất công, đất hành lang bảo vệ công trình. Mặt khác, pháp luật cũng mở cơ chế xử lý linh hoạt đối với những trường hợp tồn tại lịch sử kéo dài từ trước năm 1993.

Điều này góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhiều hộ dân đã sinh sống ổn định hàng chục năm nhưng chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ.