Dự Án Chậm Tiến Độ Tính Thế Nào? Tranh Cãi Về Mốc 24 Tháng Theo Luật Đất Đai 2024

Dự án chậm tiến độ đang là vấn đề nóng của thị trường bất động sản

Trong bối cảnh hàng loạt dự án bất động sản, khu đô thị và nhà ở thương mại gặp khó khăn về thủ tục pháp lý, vốn và thi công, vấn đề xác định “dự án chậm tiến độ” đang trở thành nội dung được nhiều doanh nghiệp quan tâm.

Đặc biệt, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực với nhiều quy định mới liên quan đến gia hạn sử dụng đất, không ít chủ đầu tư rơi vào tình huống vướng mắc do cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan quản lý nhà nước.

Một trường hợp điển hình gần đây liên quan đến việc xác định mốc tính chậm tiến độ của dự án đầu tư đã thu hút sự chú ý lớn từ giới doanh nghiệp và chuyên gia pháp lý.

Hai cách tính tiến độ khác nhau khiến doanh nghiệp gặp khó

Theo phản ánh của ông Tín, dự án của doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu vào năm 2018 với tiến độ hoàn thành dự kiến vào tháng 9/2021.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, dự án được điều chỉnh tiến độ lần thứ hai vào năm 2021 và thời gian hoàn thành được lùi tới tháng 9/2023.

Dù vậy, đến tháng 10/2024, dự án mới hoàn thành phần móng và đang thi công phần thân công trình. Khi doanh nghiệp làm thủ tục xin gia hạn tiến độ thì phát sinh quan điểm khác nhau giữa các cơ quan chức năng.

Quan điểm của Sở Tài nguyên và Môi trường

Cơ quan này cho rằng thời gian chậm tiến độ chỉ tính từ mốc hoàn thành gần nhất theo giấy chứng nhận điều chỉnh, tức tháng 9/2023.

Như vậy:

• Từ tháng 9/2023 đến tháng 10/2024 chỉ chậm khoảng 13 tháng
• Thời gian chậm chưa vượt quá 24 tháng
• Dự án chưa thuộc trường hợp phải làm thủ tục gia hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Quan điểm của Sở Kế hoạch và Đầu tư

Trong khi đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư lại xác định thời điểm tính chậm tiến độ phải căn cứ theo tiến độ tại giấy chứng nhận đầu tư lần đầu, tức tháng 9/2021.

Theo cách tính này:

• Từ tháng 9/2021 đến tháng 10/2024 đã chậm khoảng 37 tháng
• Dự án đã vượt quá mốc 24 tháng
• Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành

Sự khác biệt trong cách hiểu khiến doanh nghiệp lúng túng bởi chỉ cần thay đổi mốc tính, nghĩa vụ pháp lý của dự án cũng thay đổi hoàn toàn.

Luật Đầu tư 2020 quy định thế nào về điều chỉnh tiến độ dự án?

Để làm rõ vấn đề này, Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Tài chính đã viện dẫn quy định tại Điều 41 Luật Đầu tư 2020.

Theo điểm d khoản 3 Điều 41:

Nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu kéo dài tiến độ thực hiện dự án mà tổng thời gian đầu tư vượt quá 12 tháng so với tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 41 cũng quy định:

Nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ dự án quá 24 tháng so với tiến độ ghi tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật.

Điều này cho thấy pháp luật đầu tư hiện hành đang lấy “mốc tiến độ ban đầu” làm căn cứ chính để xem xét việc kéo dài tiến độ dự án.

Mốc tính chậm tiến độ nên hiểu thế nào theo Luật Đất đai 2024?

Một trong những điểm khiến doanh nghiệp băn khoăn là Luật Đất đai 2024 quy định:

“Chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư”.

Tuy nhiên, luật chưa diễn giải cụ thể đây là tiến độ được phê duyệt lần đầu hay tiến độ điều chỉnh gần nhất.

Dựa trên tinh thần của Luật Đầu tư 2020 và các hướng dẫn liên quan tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng cơ sở pháp lý hiện nay đang nghiêng về việc lấy tiến độ tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu làm mốc tính chính.

Điều này đồng nghĩa:

• Việc điều chỉnh tiến độ không làm “xóa” mốc tiến độ ban đầu
• Tổng thời gian kéo dài của dự án vẫn bị giới hạn
• Nhà đầu tư không thể liên tục xin điều chỉnh để kéo dài thời gian vô hạn

Quan điểm này cũng phù hợp với mục tiêu siết chặt quản lý đất đai, hạn chế tình trạng dự án treo kéo dài gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị.

Vì sao quy định chậm tiến độ ngày càng được siết chặt?

Trong nhiều năm qua, không ít dự án bất động sản được giao đất nhưng chậm triển khai trong thời gian dài, gây ra hàng loạt hệ lụy:

• Lãng phí quỹ đất
• Ảnh hưởng quy hoạch đô thị
• Làm méo mó thị trường bất động sản
• Gây thất thu ngân sách nhà nước
• Tạo ra tình trạng dự án “ôm đất” kéo dài

Do đó, Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư 2020 đều hướng tới việc tăng tính minh bạch và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.

Các quy định về thời hạn tiến độ, gia hạn sử dụng đất hay thu hồi đất đối với dự án chậm triển khai sẽ trở thành công cụ quan trọng để kiểm soát thị trường hiệu quả hơn trong giai đoạn tới.

Doanh nghiệp cần lưu ý gì để tránh rủi ro pháp lý?

Theo các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản cần đặc biệt chú ý:

Theo dõi sát tiến độ pháp lý dự án

Không chỉ tiến độ xây dựng mà cả tiến độ pháp lý cũng cần được kiểm soát chặt để tránh vượt mốc quy định.

Chủ động điều chỉnh tiến độ đúng thời điểm

Nếu dự án có nguy cơ chậm triển khai, nhà đầu tư nên thực hiện thủ tục điều chỉnh sớm thay vì để kéo dài vượt giới hạn luật định.

Hiểu rõ giới hạn điều chỉnh tiến độ

Pháp luật hiện nay không cho phép kéo dài tiến độ vô thời hạn. Tổng thời gian gia hạn thường bị giới hạn theo mốc ban đầu.

Chuẩn bị phương án tài chính và thi công phù hợp

Nhiều dự án chậm tiến độ do thiếu vốn hoặc vướng thủ tục nội bộ. Việc chuẩn bị kỹ sẽ giúp giảm nguy cơ bị xử lý pháp lý.

Thị trường bất động sản sẽ chịu tác động ra sao?

Việc siết chặt quy định về tiến độ dự án được đánh giá sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn trong dài hạn. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính và khả năng triển khai thực tế sẽ có lợi thế lớn hơn.

Ngược lại, các dự án chậm triển khai kéo dài nhiều năm có thể đối mặt với áp lực pháp lý ngày càng cao, buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu hoặc đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh, việc hiểu rõ quy định pháp luật về tiến độ đầu tư và sử dụng đất sẽ là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro và phát triển bền vững.

Câu hỏi thường gặp về dự án chậm tiến độ