Đất vườn, ao gắn liền với đất ở được xác định thế nào? Có được giảm tiền sử dụng đất khi lên thổ cư?

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở luôn là vấn đề được nhiều hộ gia đình quan tâm, đặc biệt với các trường hợp đất vườn, đất ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở. Một trong những câu hỏi phổ biến nhất hiện nay là: nếu phần đất vườn, ao đã được tách ra để chuyển nhượng thì còn được xem là đất vườn, ao gắn liền với đất ở hay không? Và khi chuyển sang đất ở có được giảm tiền sử dụng đất không?

Đây cũng là thắc mắc của ông Minh khi sở hữu thửa đất có đất ở và đất trồng cây lâu năm cùng một thửa đã được cấp Giấy chứng nhận. Sau khi một phần đất trồng cây lâu năm được tách ra để chuyển quyền, ông muốn biết phần đất này có còn được xác định là đất vườn, ao gắn liền với đất ở hay không, đồng thời có được áp dụng chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở hay không.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn rất rõ về vấn đề này theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Thế nào là đất vườn, ao gắn liền với đất ở?

Thông thường, đây là phần đất nông nghiệp như:

• Đất trồng cây lâu năm
• Đất trồng cây hàng năm
• Đất ao
• Đất vườn
• Đất nông nghiệp khác

nằm trong cùng một thửa đất có đất ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ:

Một thửa đất có:

• 200m2 đất ở
• 500m2 đất trồng cây lâu năm

thì phần 500m2 đất trồng cây lâu năm này có thể được xác định là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Tách thửa để chuyển quyền thì còn được xem là đất vườn, ao gắn liền đất ở không?

Câu trả lời là Có.

Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trường hợp đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận mà một phần đất trồng cây lâu năm được tách ra để chuyển quyền thì phần đất được tách này vẫn được xác định là:

Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở

Đây là trường hợp được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội.

Điều này có ý nghĩa rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến mức tiền sử dụng đất phải nộp khi xin chuyển sang đất ở.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sang đất ở là gì?

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở phải căn cứ vào:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
• Quy hoạch chung
• Quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn

Các quy hoạch này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nói cách khác, dù đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng nếu không phù hợp quy hoạch đất ở thì vẫn chưa đủ điều kiện để chuyển mục đích.

Khi chuyển sang đất ở có được giảm tiền sử dụng đất không?

Câu trả lời là Có, và đây là điểm rất đáng chú ý.

Theo khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15, trường hợp:

• Đất vườn, ao
• Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đã tách ra để chuyển quyền sử dụng đất
• Hoặc do đơn vị đo đạc trước ngày 1/7/2014 tự tách thành các thửa riêng

khi chuyển sang đất ở sẽ được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi hơn nhiều so với thông thường.

Mức thu tiền sử dụng đất được tính như thế nào?

Tiền sử dụng đất sẽ được tính dựa trên phần chênh lệch giữa: Giá đất ở và Giá đất nông nghiệp

tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Tuy nhiên, người dân không phải nộp 100% toàn bộ khoản chênh lệch này mà được áp dụng mức ưu đãi như sau:

1. Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương

Chỉ phải nộp:30% phần chênh lệch

2. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức

Phải nộp: 50% phần chênh lệch

3. Phần vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở

Phải nộp: 100% phần chênh lệch

Lưu ý quan trọng

Mức ưu đãi này:

Chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình hoặc cá nhân

và tính trên 01 thửa đất.

Đây là chính sách rất có lợi cho người dân khi thực hiện chuyển đất lên thổ cư.

Chuyển một phần thửa đất có bắt buộc phải tách thửa không?

Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15:

Không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất

Đây là điểm mới rất quan trọng, giúp người dân tiết kiệm thời gian và chi phí thủ tục.

Ngoài ra:

• Việc hợp thửa không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất
• Không bắt buộc cùng hình thức trả tiền thuê đất
• Không bắt buộc cùng thời hạn sử dụng đất

Nếu dành một phần diện tích làm lối đi thì cũng không bắt buộc phải chuyển mục đích phần đất đó sang đất ở.

Có được miễn, giảm thêm tiền sử dụng đất không?

Ngoài chính sách nêu trên, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất còn được áp dụng theo:

• Điều 157 Luật Đất đai năm 2024
• Nghị định số 103/2024/NĐ-CP
• Nghị định số 291/2025/NĐ-CP

Tùy từng trường hợp cụ thể như:

• Người có công
• Hộ nghèo
• Đồng bào dân tộc thiểu số
• Chính sách an sinh xã hội khác

người dân có thể được xem xét miễn hoặc giảm thêm nghĩa vụ tài chính.

Việc xác định đúng nguồn gốc đất vườn, ao gắn liền với đất ở có ý nghĩa rất lớn trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Đây không chỉ là căn cứ pháp lý quan trọng mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã mở ra cơ chế rất thuận lợi cho người dân với mức thu ưu đãi chỉ từ 30% phần chênh lệch, giúp giảm áp lực tài chính đáng kể khi lên thổ cư.

Tuy nhiên, để được áp dụng đúng chính sách, người dân cần rà soát kỹ hồ sơ nguồn gốc đất và chủ động làm việc với cơ quan đất đai địa phương để được hướng dẫn chính xác nhất.