Đà Nẵng lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch khu đô thị 97,23ha phía Tây đường tránh Nam hầm Hải Vân

Khu đô thị phía Tây đường tránh Nam hầm Hải Vân đang được UBND xã Bà Nà tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Theo phương án được công khai, diện tích toàn khu vẫn giữ khoảng 97,23ha, song cơ cấu sử dụng đất có nhiều thay đổi so với phương án trước đây.

Đáng chú ý, diện tích nhóm đất ở được đề xuất giảm gần 10ha, trong khi số lô nhà ở liền kề xây mới lại tăng mạnh từ 1.021 lô lên 1.584 lô. Hồ sơ cũng bổ sung các quỹ đất dành cho y tế, thể dục thể thao và bãi đỗ xe, đồng thời điều chỉnh diện tích đất giáo dục, văn hóa, thương mại dịch vụ và giao thông.

Ngày 22/9/2026, UBND xã Bà Nà ban hành Công văn số 2281/UBND-KT về việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu đô thị phía Tây đường tránh Nam hầm Hải Vân, tỷ lệ 1/500.

Việc lấy ý kiến được thực hiện đối với phần điều chỉnh nằm trong ranh giới xã Bà Nà. Hồ sơ do Công ty Cổ phần Tập đoàn Mặt Trời, đại diện liên danh thực hiện dự án, tổ chức lập.

Cần lưu ý rằng việc UBND TP. Đà Nẵng chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư tại Quyết định số 3141/QĐ-UBND ngày 16/7/2026 không đồng nghĩa phương án quy hoạch chi tiết 1/500 đang lấy ý kiến đã được phê duyệt. Đây vẫn là hồ sơ đề xuất điều chỉnh đang trong quá trình lấy ý kiến và hoàn thiện theo quy định.

Toàn khu vẫn giữ quy mô khoảng 97,23ha

Theo thuyết minh quy hoạch, phạm vi nghiên cứu toàn dự án có diện tích khoảng 972.304m², tương đương 97,23ha, không thay đổi so với phương án trước điều chỉnh.

Khu đất nằm ở hai phía tuyến đường Hoàng Văn Thái nối dài, thuộc khu vực quy hoạch phân khu đô thị Sườn Đồi.

Một điểm cần phân biệt là thông báo của UBND xã Bà Nà chỉ thực hiện lấy ý kiến đối với phần điều chỉnh thuộc địa bàn xã. Vì vậy, con số 97,23ha và toàn bộ cơ cấu sử dụng đất được nêu trong hồ sơ phải được hiểu là quy mô của toàn khu dự án, không phải diện tích riêng thuộc xã Bà Nà.

Việc giữ nguyên tổng diện tích nhưng thay đổi mạnh cơ cấu sử dụng đất cho thấy trọng tâm của lần điều chỉnh này nằm ở cách tổ chức không gian bên trong dự án, thay vì mở rộng hoặc thu hẹp ranh giới nghiên cứu.

Đây cũng là yếu tố đáng chú ý đối với người dân và những người quan tâm đến quy hoạch khu vực phía Tây Bắc Đà Nẵng, bởi sự thay đổi cơ cấu đất có thể ảnh hưởng đến mật độ xây dựng, hệ thống tiện ích, giao thông nội khu và không gian phục vụ dân cư trong tương lai.

Đất nhà ở giảm gần 10ha nhưng số lô nhà liền kề tăng

Thay đổi đáng chú ý nhất trong hồ sơ điều chỉnh nằm ở nhóm đất nhà ở.

Theo bảng cân bằng sử dụng đất trong thuyết minh, diện tích đất nhà ở được đề xuất giảm từ 442.564m² xuống còn 342.948m², tương đương giảm 99.616m², tức gần 10ha.

Tuy nhiên, bên trong nhóm đất nhà ở lại xuất hiện một diễn biến đáng chú ý: diện tích đất nhà ở liền kề xây mới tăng từ 166.951m² lên 224.954m².

Cùng với đó, số lượng lô nhà liền kề xây mới tăng từ 1.021 lô lên 1.584 lô.

Như vậy, việc giảm tổng diện tích đất ở không đồng nghĩa tất cả các loại hình nhà ở đều giảm. Cơ cấu bên trong nhóm đất ở đang được tổ chức lại theo hướng tăng số lượng lô nhà liền kề.

Đây là một trong những điểm cần được người dân theo dõi khi hồ sơ được tiếp tục hoàn thiện, bởi số lượng lô, diện tích từng nhóm đất và cách bố trí nhà ở sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc không gian đô thị sau này.

Đất biệt thự nhà vườn không còn được bố trí thành dòng riêng

Trong phương án đã được phê duyệt trước đây, khu đô thị có khoảng 109.986m² đất biệt thự nhà vườn, tương ứng khoảng 115 lô.

Tuy nhiên, trong bảng cơ cấu sử dụng đất của phương án điều chỉnh, loại đất này không còn được thể hiện thành một dòng bố trí riêng như trước.

Điều này cho thấy phương án điều chỉnh đang có sự thay đổi đáng kể về cơ cấu sản phẩm nhà ở và cách phân bổ quỹ đất trong khu đô thị.

Tuy nhiên, việc một loại đất không còn được thể hiện thành một dòng riêng trong bảng cân bằng không nên được hiểu đơn giản là toàn bộ loại hình nhà ở đó chắc chắn bị loại bỏ. Cần tiếp tục theo dõi hồ sơ quy hoạch hoàn chỉnh, bản vẽ chi tiết và quyết định phê duyệt cuối cùng để xác định chính xác cơ cấu sử dụng đất sau điều chỉnh.

Quỹ đất nhà ở xã hội cũng được điều chỉnh giảm

Một nội dung khác đáng chú ý là diện tích đất dành cho nhà ở xã hội.

Theo phương án điều chỉnh, diện tích này được đề xuất giảm từ 98.543m² xuống còn 63.006m².

Trong cơ cấu mới, quỹ đất nhà ở xã hội được chia thành:

• Khoảng 38.232m² đất chung cư nhà ở xã hội.
• Khoảng 24.774m² đất nhà ở xã hội liền kề.

Việc điều chỉnh diện tích nhà ở xã hội là một nội dung có ý nghĩa đối với cơ cấu dân cư của dự án, đặc biệt khi khu đô thị dự kiến có quy mô dân số lớn.

Theo thuyết minh, dân số tối đa của toàn khu dự kiến khoảng 22.960 người, trong đó khoảng 21.960 người thường trú và 1.000 người quy đổi.

Với quy mô dân số như trên, yêu cầu về trường học, y tế, giao thông, bãi đỗ xe, không gian công cộng và các công trình phục vụ đời sống sẽ trở thành những thành phần quan trọng trong quá trình hoàn thiện quy hoạch.

Bổ sung đất y tế, thể thao và bãi đỗ xe

Trong phương án mới, bên cạnh việc điều chỉnh quỹ đất nhà ở, hồ sơ đề xuất bổ sung nhiều chức năng phục vụ khu đô thị.

Cụ thể, phương án điều chỉnh bố trí khoảng:

• 25.816m² đất y tế;
• 27.009m² đất thể dục thể thao;
• 30.793m² đất bãi đỗ xe.

Đây đều là những nhóm đất chưa có dòng diện tích riêng trong bảng phương án trước điều chỉnh.

Việc bổ sung các chức năng này có thể giúp cơ cấu sử dụng đất phản ánh rõ hơn nhu cầu phục vụ một khu đô thị có quy mô dân số dự kiến gần 23.000 người.

Trong thực tế phát triển đô thị, việc tăng số lượng nhà ở nhưng không đồng thời chuẩn bị đủ trường học, cơ sở y tế, khu thể thao, bãi đỗ xe và không gian công cộng có thể gây áp lực lên hạ tầng.

Do đó, việc đưa thêm các nhóm đất chức năng vào phương án điều chỉnh là một nội dung đáng chú ý cần được xem xét cùng với mật độ dân cư và hệ thống giao thông.

Đất văn hóa và giáo dục cùng tăng

Ngoài y tế và thể thao, quỹ đất dành cho văn hóa và giáo dục cũng được điều chỉnh.

Diện tích đất văn hóa tăng mạnh từ khoảng 1.500m² lên 11.867m².

Trong khi đó, đất giáo dục tăng từ 60.734m² lên 67.066m².

Phương án mới phân chia đất giáo dục thành:

• Khoảng 15.200m² đất trường mầm non;
• Khoảng 51.866m² đất trường liên cấp tiểu học – THCS.

Với quy mô dân số tối đa khoảng 22.960 người, việc bổ sung và điều chỉnh quỹ đất giáo dục có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm khả năng phục vụ dân cư tại chỗ.

Nếu quy hoạch được triển khai theo phương án này, hệ thống trường học sẽ trở thành một phần quan trọng trong cấu trúc đô thị, thay vì chỉ tập trung vào phát triển nhà ở.

Đất thương mại dịch vụ giảm mạnh

Ở chiều ngược lại, một số nhóm đất phục vụ hoạt động kinh doanh và không gian xanh lại được điều chỉnh giảm.

Cụ thể, đất thương mại dịch vụ được đề xuất giảm từ 41.042m² xuống còn 12.571m².

Đất cây xanh sử dụng công cộng cũng giảm từ 81.432m² xuống còn 73.712m².

Đây là những thay đổi đáng chú ý trong cơ cấu sử dụng đất bởi thương mại dịch vụ và cây xanh đều có vai trò nhất định đối với chất lượng không gian đô thị.

Việc giảm diện tích thương mại dịch vụ có thể đồng thời phản ánh sự thay đổi trong cách tổ chức các chức năng đô thị, nhưng cần tiếp tục xem xét bản đồ quy hoạch và phương án phân bổ cụ thể để đánh giá đầy đủ.

Đối với đất cây xanh, con số giảm khoảng 7.720m² cũng cần được đặt trong tổng thể quy mô 97,23ha và tương quan với các khu đất công cộng, thể thao và không gian mở khác.

Đất giao thông tăng lên hơn 35,4ha

Một trong những nhóm đất được tăng diện tích đáng kể là đất giao thông.

Theo thuyết minh, đất giao thông được đề xuất tăng thêm khoảng 28.264m², lên mức 354.678m², tương đương khoảng 36,48% diện tích toàn khu.

Tỷ lệ này cho thấy giao thông chiếm một phần lớn trong cơ cấu sử dụng đất của khu đô thị.

Với dân số dự kiến gần 23.000 người và số lượng lô nhà liền kề tăng lên 1.584 lô, việc dành quỹ đất đáng kể cho giao thông có vai trò quan trọng trong tổ chức kết nối nội khu và liên khu vực.

Tuy nhiên, hiệu quả của hệ thống giao thông không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất dành cho đường mà còn nằm ở khả năng kết nối với mạng lưới giao thông bên ngoài dự án.

Đề xuất điều chỉnh tuyến Hoàng Văn Thái nối dài

Về kết nối giao thông đối ngoại, hồ sơ quy hoạch cho biết tuyến Hoàng Văn Thái nối dài đi Bà Nà về cơ bản giữ quy mô hiện trạng và sẽ được xây dựng vỉa hè theo quy hoạch.

Đáng chú ý, tại đoạn giao với tuyến điện 220kV, hướng tuyến được đề xuất điều chỉnh nhằm kết nối thẳng đến đường Vành đai 1 theo định hướng quy hoạch chung.

Mặt cắt tuyến đường được thể hiện rộng khoảng 34m.

Ngoài ra, hồ sơ cũng mô tả một trục giao thông chính phía Nam rộng khoảng 35m, cùng mạng lưới đường nội bộ phục vụ khu đô thị.

Nếu phương án được thông qua, hệ thống kết nối này sẽ có vai trò quan trọng đối với khả năng tiếp cận khu đô thị từ các khu vực khác của Đà Nẵng.

Đặc biệt, kết nối trực tiếp với các tuyến đường lớn có thể góp phần giảm phụ thuộc vào một số tuyến đường hiện hữu và tạo thêm khả năng tiếp cận cho cư dân sau khi khu đô thị được hình thành.

Người dân đang có cơ hội tham gia góp ý quy hoạch

Việc UBND xã Bà Nà công khai hồ sơ lấy ý kiến cộng đồng dân cư tạo điều kiện để người dân trong khu vực tiếp cận thông tin và đóng góp ý kiến đối với phương án điều chỉnh.

Theo thông báo, hồ sơ được niêm yết tại Hội trường UBND xã Bà Nà, đường ĐH2, thôn Thạch Nham Tây, đồng thời tại Nhà văn hóa thôn Phước Hưng.

Xã cũng công khai đường dẫn để người dân tải toàn bộ hồ sơ liên quan.

Ý kiến góp ý có thể được gửi bằng văn bản giấy hoặc qua email đến UBND xã và đơn vị lập hồ sơ theo thông tin được công bố trong thông báo.

Đây là giai đoạn quan trọng bởi phương án đang lấy ý kiến chưa phải quyết định quy hoạch cuối cùng. Những ý kiến của cộng đồng có thể được cơ quan có thẩm quyền xem xét trong quá trình hoàn thiện hồ sơ.

Quy hoạch khu đô thị phía Tây đường tránh Nam hầm Hải Vân có gì đáng chú ý?

Có thể thấy lần điều chỉnh này không làm thay đổi diện tích nghiên cứu toàn khu nhưng tác động khá lớn đến cơ cấu bên trong dự án.

Từ phương án được công khai, một số xu hướng nổi bật gồm:

Thứ nhất, đất nhà ở giảm gần 10ha nhưng số lô nhà liền kề xây mới lại tăng.

Thứ hai, quỹ đất nhà ở xã hội giảm và được tổ chức thành hai nhóm gồm chung cư và nhà ở xã hội liền kề.

Thứ ba, nhiều quỹ đất phục vụ dân cư được bổ sung hoặc tăng diện tích như y tế, thể dục thể thao, giáo dục, văn hóa và bãi đỗ xe.

Thứ tư, đất giao thông tăng mạnh, chiếm hơn 36% diện tích toàn khu theo bảng thuyết minh.

Thứ năm, phương án đề xuất điều chỉnh một số kết nối giao thông quan trọng, trong đó có hướng tuyến Hoàng Văn Thái nối dài kết nối với Vành đai 1.

Những thay đổi này cho thấy phương án đang hướng đến việc tổ chức lại cấu trúc khu đô thị theo hướng dành thêm quỹ đất cho hạ tầng và các chức năng phục vụ dân cư, đồng thời thay đổi cơ cấu nhà ở.

Quy hoạch điều chỉnh có làm giá bất động sản khu vực tăng?

Thông tin điều chỉnh quy hoạch và hạ tầng thường được thị trường bất động sản quan tâm, đặc biệt tại những khu vực đang hình thành các khu đô thị mới.

Tuy nhiên, việc một dự án được lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch 1/500 không đồng nghĩa giá đất xung quanh chắc chắn tăng.

Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như pháp lý từng khu đất, tiến độ thực tế của dự án, khả năng triển khai hạ tầng, nguồn cung, nhu cầu ở thực, khả năng kết nối giao thông và mặt bằng giá của từng khu vực.

Đối với người quan tâm khu vực phía Tây đường tránh Nam hầm Hải Vân, nên phân biệt rõ ba trạng thái: định hướng quy hoạch, hồ sơ đang lấy ý kiến và quy hoạch đã được phê duyệt.

Việc dự án đang lấy ý kiến cộng đồng có nghĩa phương án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, do đó các thông tin về cơ cấu đất, số lượng sản phẩm và hạ tầng cần được cập nhật theo hồ sơ được phê duyệt chính thức sau cùng.

Khu đô thị phía Tây đường tránh Nam hầm Hải Vân đang bước vào giai đoạn lấy ý kiến đối với phương án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Với diện tích toàn khu giữ nguyên khoảng 97,23ha, điểm đáng chú ý nhất nằm ở sự thay đổi cơ cấu sử dụng đất.

Đất nhà ở được đề xuất giảm gần 10ha, nhưng số lô nhà liền kề xây mới tăng từ 1.021 lên 1.584 lô. Trong khi đó, quỹ đất nhà ở xã hội được điều chỉnh, đất biệt thự nhà vườn không còn thể hiện thành một dòng riêng trong bảng cân bằng, còn các nhóm đất y tế, thể thao và bãi đỗ xe được bổ sung.

Cùng với đó, đất giáo dục và văn hóa tăng, đất thương mại dịch vụ giảm, trong khi đất giao thông tăng lên khoảng 354.678m², chiếm khoảng 36,48% diện tích toàn khu theo thuyết minh.

Về giao thông đối ngoại, phương án đề xuất điều chỉnh hướng tuyến Hoàng Văn Thái nối dài tại khu vực giao với đường điện 220kV để kết nối thẳng đến đường Vành đai 1 theo định hướng quy hoạch chung.

Tuy nhiên, toàn bộ các thông tin trên hiện cần được hiểu là nội dung trong hồ sơ điều chỉnh đang lấy ý kiến, chưa phải phương án quy hoạch 1/500 cuối cùng. Người dân, nhà đầu tư và những người quan tâm đến thị trường bất động sản khu vực nên tiếp tục theo dõi quá trình lấy ý kiến, thẩm định và quyết định phê duyệt chính thức trước khi đánh giá những tác động lâu dài đến đất đai và thị trường.

Nguồn tham khảo: UBND xã Bà Nà; hồ sơ thuyết minh điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu đô thị phía Tây đường tránh Nam hầm Hải Vân và các thông tin được công khai trong quá trình lấy ý kiến cộng đồng dân cư.

Câu hỏi về ý kiến điều chỉnh quy hoạch khu đô thị tại Đà Nẵng

Khu đô thị phía Tây đường tránh Nam hầm Hải Vân có diện tích bao nhiêu?

Theo thuyết minh phương án điều chỉnh, toàn khu có diện tích khoảng 972.304m², tương đương 97,23ha và diện tích này được giữ nguyên so với phương án trước điều chỉnh.

Số lô nhà liền kề trong phương án mới là bao nhiêu?

Số lô nhà liền kề xây mới được đề xuất tăng từ 1.021 lô lên 1.584 lô.

Đất nhà ở có tăng theo số lượng lô mới không?

Không. Tổng diện tích nhóm đất nhà ở trong phương án đề xuất giảm từ 442.564m² xuống 342.948m², giảm 99.616m². Tuy nhiên, riêng đất nhà ở liền kề xây mới lại tăng từ 166.951m² lên 224.954m².

Dự án có bố trí nhà ở xã hội không?

Có. Phương án điều chỉnh bố trí khoảng 63.006m² đất nhà ở xã hội, gồm khoảng 38.232m² đất chung cư nhà ở xã hội và 24.774m² đất nhà ở xã hội liền kề.

Quy mô dân số dự kiến của khu đô thị là bao nhiêu?

Theo thuyết minh, quy mô dân số tối đa dự kiến khoảng 22.960 người, gồm 21.960 người thường trú và 1.000 người quy đổi.

Quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt chưa?

Chưa thể xem phương án đang lấy ý kiến là quy hoạch 1/500 cuối cùng đã được phê duyệt. Hiện đây là hồ sơ đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đang được lấy ý kiến cộng đồng. Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư không đồng nghĩa với việc phương án quy hoạch chi tiết này đã được phê duyệt.

Người dân có thể xem hồ sơ quy hoạch ở đâu?

Hồ sơ được niêm yết tại Hội trường UBND xã Bà Nà, đường ĐH2, thôn Thạch Nham Tây và Nhà văn hóa thôn Phước Hưng. Người dân cũng có thể tiếp cận đường dẫn tải hồ sơ được xã công khai trong thông báo lấy ý kiến.