TPHCM tăng khung giá dịch vụ quản lý chung cư từ ngày 25/11: Mức cao nhất 24.700 đồng/m², cư dân có phải đóng phí cao hơn?

TPHCM ban hành khung giá quản lý vận hành chung cư mới

Từ ngày 25/11/2026, khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn TPHCM sẽ được điều chỉnh theo Quyết định 96/2026/QĐ-UBND của UBND TPHCM. Điểm đáng chú ý trong quy định mới là mức giá dịch vụ được phân chia theo khu vực, loại hình công trình và có sự khác biệt giữa chung cư có thang máy với chung cư không có thang máy.

Theo biểu giá mới, mức phí tối đa đối với chung cư có thang máy tại các phường, xã thuộc TPHCM là 13.700 đồng/m²/tháng. Trong khi đó, tại Đặc khu Côn Đảo, mức cao nhất có thể lên đến 24.700 đồng/m²/tháng.

Việc điều chỉnh khung giá diễn ra trong bối cảnh chi phí nhân công, điện, nước, bảo trì hệ thống kỹ thuật và các dịch vụ vận hành chung cư ngày càng tăng. Tuy nhiên, thông tin về mức giá mới cũng khiến không ít cư dân lo ngại chi phí sinh hoạt hàng tháng sẽ tăng theo.

Điều cần lưu ý là việc thành phố ban hành khung giá mới không đồng nghĩa tất cả chung cư đều phải điều chỉnh phí quản lý. Mức thu thực tế còn phụ thuộc vào hình thức sở hữu công trình, hợp đồng mua bán, thỏa thuận giữa cư dân và đơn vị quản lý vận hành.

Chi tiết khung giá dịch vụ quản lý chung cư tại TPHCM từ ngày 25/11/2026

Theo Quyết định 96/2026/QĐ-UBND, giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư được tính theo diện tích sử dụng căn hộ, đơn vị tính là đồng/m²/tháng.

Biểu giá được chia thành hai nhóm công trình gồm chung cư có thang máy và chung cư không có thang máy. Đặc khu Côn Đảo có khung giá riêng so với các phường, xã còn lại của TPHCM.

Cụ thể:

Như vậy, mức giá tối đa tại các phường, xã đối với chung cư có thang máy được nâng lên đáng kể so với khung giá tối đa 7.000 đồng/m²/tháng đang áp dụng trước đó.

Đáng chú ý, tại Đặc khu Côn Đảo, mức giá cao nhất đối với chung cư có thang máy cao hơn đáng kể so với các khu vực còn lại. Điều này cho thấy khung giá được thiết kế theo đặc điểm từng khu vực và điều kiện tổ chức dịch vụ quản lý vận hành.

Những khoản phí không nằm trong giá dịch vụ quản lý chung cư

Một nội dung quan trọng mà người mua nhà và cư dân cần phân biệt là giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm toàn bộ các khoản chi phí sinh hoạt tại chung cư.

Theo thông tin về quy định mới, mức giá nêu trên chưa bao gồm:

• Thuế giá trị gia tăng (VAT).
• Bảo hiểm cháy nổ.
• Kinh phí bảo trì nhà chung cư.
• Phí gửi xe máy, ô tô và các phương tiện khác.
• Chi phí nhiên liệu, năng lượng và nước sinh hoạt.
• Dịch vụ truyền hình và thông tin liên lạc.
• Thù lao Ban quản trị nhà chung cư.
• Những dịch vụ phục vụ riêng theo nhu cầu của cư dân.

Do đó, khi tính toán chi phí sinh hoạt hàng tháng, các hộ gia đình cần cộng thêm những khoản phí này để có cái nhìn chính xác về tổng chi phí thực tế.

Mức phí quản lý tối đa tăng gần 96%, cư dân lo ngại chi phí sinh hoạt tăng

Một trong những điểm khiến cư dân quan tâm nhất là mức giá tối đa đối với chung cư có thang máy tại các phường, xã được nâng từ 7.000 đồng lên 13.700 đồng/m²/tháng.

Mức điều chỉnh này tương đương gần 96%, tạo ra khoảng cách đáng kể so với khung giá trước đây.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây là mức giá tối đa trong biểu giá mới, không phải mức phí bắt buộc áp dụng đồng loạt cho mọi chung cư.

Trên thực tế, mức phí quản lý tại mỗi dự án còn phụ thuộc vào diện tích, quy mô công trình, hệ thống tiện ích, số lượng nhân sự, đơn vị vận hành và chất lượng dịch vụ.

Chị Thanh, một cư dân đang sinh sống tại chung cư thuộc phường Dĩ An, TPHCM, cho biết gia đình hiện đóng phí quản lý khoảng 7.000 đồng/m²/tháng.

Với căn hộ có diện tích khoảng 70m², khoản phí quản lý hàng tháng tương đương gần 490.000 đồng.

Ngoài khoản tiền này, gia đình còn phải thanh toán tiền nước, phí gửi hai xe máy và một ô tô. Tổng chi phí liên quan đến sinh hoạt tại chung cư bình quân dao động khoảng 1,6-1,8 triệu đồng/tháng.

Trước thông tin thành phố ban hành khung giá mới, chị Thanh và nhiều cư dân khác lo ngại phí quản lý có thể tiếp tục tăng, khiến áp lực chi tiêu gia đình lớn hơn.

Đây cũng là tâm lý chung của nhiều hộ gia đình đang sinh sống tại các khu chung cư, đặc biệt trong bối cảnh chi phí nhà ở và sinh hoạt đô thị ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong ngân sách hàng tháng.

Phí quản lý chung cư hiện nay phụ thuộc vào phân khúc và chất lượng dịch vụ

Theo ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Á Real, phí quản lý tại các chung cư bình dân thường dao động khoảng 7.000-8.000 đồng/m²/tháng.

Trong khi đó, các dự án thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp có thể thu từ 10.000-17.000 đồng/m²/tháng.

Sự khác biệt này xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm quy mô dự án, hệ thống tiện ích, tiêu chuẩn kỹ thuật, số lượng nhân sự và chất lượng dịch vụ mà đơn vị quản lý cung cấp.

Một chung cư có nhiều tiện ích như hồ bơi, phòng gym, khu sinh hoạt cộng đồng, hệ thống an ninh nhiều lớp và cảnh quan rộng thường cần nguồn kinh phí vận hành lớn hơn so với công trình có quy mô nhỏ và ít tiện ích.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, đối với những chung cư đã có cư dân sinh sống ổn định, việc điều chỉnh phí quản lý cần dựa trên chi phí thực tế và sự thỏa thuận giữa các bên.

Việc thành phố ban hành biểu giá mới không nên được hiểu là căn cứ duy nhất để đơn vị quản lý tự động tăng mức thu đối với cư dân.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với những dự án đã ký hợp đồng mua bán căn hộ và đang thực hiện cơ chế thu phí theo các thỏa thuận trước đó.

Không phải tất cả chung cư tại TPHCM đều phải tăng phí quản lý

Một điểm đáng chú ý trong Quyết định 96/2026/QĐ-UBND là phạm vi và cách thức áp dụng khung giá đối với từng loại hình sở hữu chung cư.

Cụ thể, biểu giá mới được áp dụng trực tiếp để thu kinh phí quản lý vận hành đối với nhà chung cư thuộc tài sản công.

Đối với chung cư không thuộc tài sản công, khung giá được sử dụng làm cơ sở tham khảo khi các bên thỏa thuận giá dịch vụ hoặc giải quyết những tranh chấp liên quan đến phí quản lý vận hành.

Đây là điểm quan trọng giúp phân biệt giữa mức giá do cơ quan nhà nước ban hành và mức phí thực tế mà cư dân phải thanh toán tại từng dự án.

Trường hợp chung cư chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở.

Như vậy, những nội dung đã được xác lập trong hợp đồng là căn cứ quan trọng để xác định trách nhiệm thanh toán của các bên.

Trường hợp chung cư đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư

Sau khi Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức, giá dịch vụ quản lý vận hành sẽ do đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư thỏa thuận, thống nhất quyết định.

Cơ chế này tạo điều kiện để cư dân tham gia vào quá trình xem xét chi phí vận hành, chất lượng dịch vụ và lựa chọn phương án quản lý phù hợp với tình hình thực tế của tòa nhà.

Do đó, trong trường hợp đơn vị quản lý đề xuất tăng phí, cư dân có quyền quan tâm đến cơ sở tính toán, các khoản chi thực tế và quy trình thỏa thuận theo quy định.

Vì sao chi phí quản lý vận hành chung cư ngày càng tăng?

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Công ty Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TPHCM (HCMO), cho rằng việc cập nhật khung giá dịch vụ quản lý vận hành là cần thiết trong bối cảnh nhiều khoản chi đầu vào đã tăng trong những năm gần đây.

Theo ông Thành, một trong những yếu tố tác động trực tiếp là chi phí nhân công.

Việc điều chỉnh lương tối thiểu vùng, bảo hiểm xã hội và yêu cầu tuyển dụng nhân sự có chuyên môn cao hơn khiến ngân sách dành cho hoạt động vận hành ngày càng lớn.

Các vị trí như kỹ thuật viên, nhân viên bảo vệ, lễ tân và nhân viên vệ sinh đều đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì hoạt động thường xuyên của một khu chung cư.

Bên cạnh đó, chi phí điện và nước phục vụ hoạt động chung cũng là khoản chi đáng kể. Hệ thống thang máy, máy bơm, chiếu sáng khu vực công cộng và thông gió tầng hầm đều cần nguồn năng lượng liên tục.

Một yếu tố khác là chi phí bảo trì, sửa chữa hệ thống kỹ thuật. Các chung cư hiện đại thường được trang bị nhiều thiết bị như:

• Hệ thống thang máy và thiết bị điều khiển tự động.
• Hệ thống phòng cháy, chữa cháy.
• Máy phát điện dự phòng.
• Camera giám sát và hệ thống kiểm soát an ninh.
• Hệ thống thông gió, hút khói tầng hầm.
• Hệ thống máy bơm và cấp thoát nước.

Những thiết bị này cần được kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ và thay thế vật tư khi cần thiết nhằm bảo đảm an toàn cho cư dân.

Ngoài ra, đơn vị quản lý còn phải đáp ứng các yêu cầu về an ninh, vệ sinh môi trường, an toàn lao động và chất lượng dịch vụ.

Theo ông Thành, căn cứ Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành cần tính đến các khoản chi phí trực tiếp phục vụ vận hành, chi phí quản lý chung và lợi nhuận định mức hợp lý.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng mức phí quản lý cao không đồng nghĩa với chất lượng vận hành tốt hơn.

Thực tế, có những chung cư vẫn duy trì hoạt động ổn định với mức phí khoảng 2.967-6.000 đồng/m²/tháng.

Điều quan trọng là đơn vị vận hành phải công khai, minh bạch các khoản thu chi để cư dân có thể giám sát và đánh giá mức phí đang đóng có tương xứng với chất lượng dịch vụ hay không.

Cư dân cần làm gì khi chung cư thông báo tăng phí quản lý?

Trước những thay đổi về khung giá dịch vụ quản lý vận hành, cư dân cần chủ động tìm hiểu quyền lợi và nghĩa vụ của mình thay vì chỉ căn cứ vào thông báo tăng phí từ đơn vị quản lý.

Trước hết, người dân nên kiểm tra hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ để xác định cách thức tính phí quản lý, mức phí đã thỏa thuận và các điều kiện điều chỉnh.

Tiếp theo, cần xác định chung cư thuộc tài sản công hay không thuộc tài sản công để hiểu đúng phạm vi áp dụng của biểu giá mới.

Nếu đơn vị quản lý đề xuất điều chỉnh mức thu, cư dân có thể đề nghị cung cấp bảng dự toán chi phí vận hành, các khoản chi nhân sự, điện nước khu vực chung, bảo trì hệ thống kỹ thuật và những khoản chi khác.

Đối với chung cư đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư, cư dân nên thông qua Ban quản trị để trao đổi với đơn vị vận hành, yêu cầu giải trình về phương án tăng phí và xem xét sự tương xứng giữa chi phí với chất lượng dịch vụ.

Một khoản phí quản lý hợp lý không chỉ giúp đơn vị vận hành duy trì hoạt động mà còn góp phần bảo đảm giá trị tài sản, an toàn và chất lượng sống lâu dài cho cư dân.

Tác động của khung giá mới đến thị trường bất động sản TPHCM

Việc điều chỉnh khung giá dịch vụ quản lý chung cư không chỉ tác động đến ngân sách sinh hoạt của cư dân mà còn có thể ảnh hưởng đến quyết định mua, thuê và đầu tư căn hộ tại TPHCM.

Đối với người mua nhà, ngoài giá bán căn hộ, lãi vay và các khoản chi phí ban đầu, phí quản lý vận hành là yếu tố cần được tính toán trong tổng chi phí sở hữu bất động sản.

Một căn hộ có giá mua phù hợp nhưng phí quản lý, gửi xe và các dịch vụ đi kèm quá cao vẫn có thể tạo áp lực tài chính trong dài hạn.

Đối với người thuê nhà, khoản phí quản lý cũng cần được làm rõ trong hợp đồng thuê để tránh phát sinh tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê.

Ở góc độ thị trường, những dự án có cơ chế quản lý minh bạch, chi phí hợp lý và chất lượng dịch vụ ổn định có thể tạo lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút người mua và người thuê.

Ngược lại, nếu phí dịch vụ tăng nhưng chất lượng vận hành không được cải thiện, mức độ hài lòng của cư dân có thể giảm, ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của dự án.

Vì vậy, vấn đề quan trọng không nằm ở việc mức giá tối đa tăng bao nhiêu phần trăm, mà là cách từng chung cư xây dựng phương án thu phí phù hợp, bảo đảm quyền lợi của cư dân và duy trì chất lượng vận hành.

Khung giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư mới theo Quyết định 96/2026/QĐ-UBND là bước điều chỉnh đáng chú ý trong công tác quản lý nhà chung cư tại TPHCM. Mức giá tối đa 13.700 đồng/m²/tháng tại các phường, xã và 24.700 đồng/m²/tháng tại Đặc khu Côn Đảo phản ánh sự thay đổi trong cơ chế xác định chi phí vận hành.

Tuy nhiên, người dân không nên mặc định rằng từ ngày 25/11/2026, mọi chung cư đều phải tăng phí. Mức thu thực tế cần căn cứ vào hình thức sở hữu, hợp đồng đã ký, chi phí vận hành và sự thỏa thuận giữa các bên theo quy định.

Về lâu dài, điều cư dân quan tâm không chỉ là đóng bao nhiêu tiền mỗi tháng mà còn là chất lượng dịch vụ, an toàn công trình và tính minh bạch trong quản lý tài chính. Đây cũng là những yếu tố quan trọng góp phần duy trì giá trị bất động sản và chất lượng sống tại các khu chung cư đô thị.

Nguồn tham khảo: Nội dung thông tin từ bài viết trên Báo Dân trí; Quyết định 96/2026/QĐ-UBND của UBND TPHCM; Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Câu hỏi thường gặp về khung giá quản lý chung cư TPHCM năm 2026

1. Khi nào TPHCM áp dụng khung giá dịch vụ quản lý chung cư mới?

Theo Quyết định 96/2026/QĐ-UBND của UBND TPHCM, khung giá mới có hiệu lực từ ngày 25/11/2026.

2. Mức phí quản lý chung cư cao nhất tại TPHCM là bao nhiêu?

Tại các phường, xã thuộc TPHCM, mức tối đa đối với chung cư có thang máy là 13.700 đồng/m²/tháng. Riêng Đặc khu Côn Đảo, mức tối đa là 24.700 đồng/m²/tháng.

3. Tất cả chung cư tại TPHCM có phải tăng phí từ ngày 25/11 không?

Không. Việc áp dụng khung giá mới không đồng nghĩa tất cả chung cư phải đồng loạt tăng phí. Đối với chung cư không thuộc tài sản công, biểu giá là cơ sở tham khảo để các bên thỏa thuận hoặc giải quyết tranh chấp.

4. Chung cư có diện tích 70m² phải đóng bao nhiêu tiền nếu áp dụng mức 13.700 đồng/m²/tháng?

Nếu mức phí thực tế được thống nhất là 13.700 đồng/m²/tháng, căn hộ 70m² sẽ phải thanh toán 959.000 đồng/tháng, chưa tính VAT và các khoản phí khác nếu có.

5. Phí quản lý chung cư có bao gồm phí gửi xe và tiền nước không?

Không. Khung giá dịch vụ quản lý vận hành nêu trên chưa bao gồm phí gửi xe, nước sinh hoạt, bảo hiểm cháy nổ, kinh phí bảo trì và nhiều dịch vụ riêng khác.

6. Cư dân có quyền phản đối việc tăng phí quản lý không?

Cư dân có thể yêu cầu đơn vị quản lý giải trình cơ sở điều chỉnh phí, kiểm tra hợp đồng và tham gia thỏa thuận thông qua Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị theo quy định áp dụng đối với dự án.

7. Phí quản lý cao có đồng nghĩa chung cư được vận hành tốt hơn không?

Không nhất thiết. Chất lượng vận hành phụ thuộc vào năng lực đơn vị quản lý, quy trình làm việc, chất lượng nhân sự, công tác bảo trì và tính minh bạch trong sử dụng kinh phí.