Người Mỹ ồ ạt vay tiền từ giá trị căn nhà: Dư nợ HELOC tăng mạnh nhất trong hơn 20 năm, đạt 481 tỷ USD

Thị trường bất động sản Mỹ đang chứng kiến một xu hướng đáng chú ý khi ngày càng nhiều chủ nhà sử dụng giá trị vốn chủ sở hữu tích lũy trong căn nhà để tiếp cận nguồn tiền phục vụ nhu cầu tài chính. Theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York, dư nợ các khoản vay tín dụng thế chấp nhà (HELOC) đã tăng thêm 23 tỷ USD trong quý III/2026, mức tăng lớn nhất kể từ năm 2005.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ vẫn chịu ảnh hưởng từ mặt bằng lãi suất cao, giá bất động sản duy trì ở mức đắt đỏ và hiện tượng người sở hữu nhà ngần ngại bán tài sản để chuyển sang nơi ở khác do không muốn đánh mất những khoản vay thế chấp có lãi suất thấp từ trước.

Sự gia tăng của HELOC cho thấy vốn chủ sở hữu nhà ở đang trở thành một nguồn tài chính quan trọng đối với các hộ gia đình Mỹ. Tuy nhiên, việc sử dụng căn nhà làm tài sản bảo đảm để vay thêm tiền cũng đặt ra những rủi ro đáng chú ý, đặc biệt khi lãi suất biến động và khoản vay bước vào giai đoạn hoàn trả gốc.

Dư nợ HELOC tại Mỹ tăng 23 tỷ USD trong một quý

Theo báo cáo mới về nợ hộ gia đình và tín dụng tiêu dùng do Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York công bố, số dư nợ từ các khoản vay tín dụng thế chấp nhà ở tại Mỹ đã tăng thêm 23 tỷ USD trong ba tháng kết thúc ngày 30/9.

Đây là mức tăng lớn nhất kể từ năm 2005, đưa tổng dư nợ HELOC lên khoảng 481 tỷ USD. Đáng chú ý, đây cũng là quý tăng trưởng liên tiếp thứ 18 của loại hình tín dụng này.

Diễn biến trên phản ánh nhu cầu khai thác giá trị tài sản nhà ở của các hộ gia đình đang gia tăng. Thay vì bán nhà hoặc tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện tại, nhiều chủ sở hữu lựa chọn mở hạn mức tín dụng dựa trên phần giá trị căn nhà đã tích lũy.

Theo báo cáo của Cục Dự trữ Liên bang New York năm 2015, dư nợ HELOC tại Mỹ từng đạt đỉnh khoảng 714 tỷ USD trong quý I/2009. Mặc dù mức hiện tại 481 tỷ USD vẫn thấp hơn đáng kể so với đỉnh lịch sử này, tốc độ tăng trưởng gần đây cho thấy loại hình vay vốn này đang lấy lại vai trò trong thị trường tín dụng hộ gia đình.

Một yếu tố quan trọng thúc đẩy xu hướng này là sự khác biệt giữa lãi suất thế chấp cũ và chi phí vay vốn hiện tại. Nhiều chủ nhà đã mua hoặc tái cấp vốn trong giai đoạn lãi suất thấp, vì vậy họ không muốn thay thế khoản vay hiện tại bằng một khoản thế chấp mới có lãi suất cao hơn.

Hiệu ứng khóa lãi suất khiến thị trường nhà ở Mỹ kém linh hoạt

Một trong những nguyên nhân đáng chú ý phía sau sự gia tăng của HELOC là hiện tượng được gọi là “khóa lãi suất thế chấp” (mortgage rate lock-in).

Theo phân tích dữ liệu thế chấp liên bang của Realtor.com, trong quý II, có tới 49,1% khoản vay thế chấp nhà đang lưu hành tại Mỹ có lãi suất từ 4% trở xuống.

Đây là mức lãi suất rất thấp so với mặt bằng vay mua nhà hiện nay. Vì vậy, những người đang sở hữu nhà với khoản vay cũ thường không muốn bán tài sản để mua một căn nhà khác nếu điều đó đồng nghĩa với việc phải chấp nhận chi phí vay vốn cao hơn đáng kể.

Hiện tượng này khiến nguồn cung nhà ở trên thị trường bị hạn chế, bởi nhiều chủ nhà có nhu cầu chuyển nơi ở nhưng vẫn lựa chọn tiếp tục giữ bất động sản hiện tại.

Theo số liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), giá bán trung vị nhà ở trong tháng 9 đạt 417.500 USD. Mặc dù mức giá này chỉ tăng 1,3% so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn cao hơn gần 54% so với tháng 9/2019.

Trong khi đó, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm phổ biến đạt khoảng 7,3% vào thời điểm được đề cập trong báo cáo.

Sự chênh lệch giữa lãi suất thế chấp cũ và mới khiến việc mua một căn nhà khác trở thành quyết định tốn kém đối với nhiều hộ gia đình. Thay vì bán nhà và chuyển sang bất động sản mới, họ có xu hướng tận dụng giá trị tài sản hiện tại để huy động vốn.

Douglas Boneparth, chuyên gia hoạch định tài chính được chứng nhận, Chủ tịch kiêm nhà sáng lập Bone Fide Wealth tại New York, cho rằng HELOC giúp chủ nhà vay tiền dựa trên giá trị tài sản mà không phải từ bỏ khoản thế chấp hiện tại có lãi suất thấp.

Đây là một trong những lý do khiến hạn mức tín dụng thế chấp nhà ngày càng được quan tâm trong môi trường lãi suất cao.

Vốn chủ sở hữu nhà ở của người Mỹ đạt 17.500 tỷ USD

Bên cạnh sự gia tăng của dư nợ HELOC, quy mô vốn chủ sở hữu nhà ở tại Mỹ cũng đang ở mức rất lớn.

Theo báo cáo quý III của Intercontinental Exchange (ICE), công ty chuyên cung cấp dữ liệu và công nghệ cho thị trường tài chính, tổng giá trị vốn chủ sở hữu nhà ở của những người đang có khoản vay thế chấp tại Mỹ đã đạt khoảng 17.500 tỷ USD.

Đây là nguồn tài sản đáng kể được tích lũy trong nhiều năm nhờ giá nhà tăng và người vay dần thanh toán khoản nợ thế chấp.

Đáng chú ý, phần vốn chủ sở hữu có thể khai thác đã tăng 1,2%, tương đương khoảng 16.600 USD so với cùng kỳ năm trước, đưa giá trị bình quân lên khoảng 204.000 USD cho mỗi người vay.

Trong thống kê này, vốn chủ sở hữu có thể sử dụng được là phần giá trị tài sản mà chủ nhà có thể tiếp cận thông qua vay vốn nhưng vẫn duy trì tối thiểu 20% vốn chủ sở hữu trong căn nhà sau khi rút tiền.

Theo Andy Walden, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thị trường nhà ở và thế chấp tại ICE, khoảng 2,4 triệu người vay thế chấp hiện sở hữu ít nhất 1 triệu USD vốn chủ sở hữu nhà ở.

Những con số trên cho thấy bất động sản không chỉ đóng vai trò là nơi cư trú mà còn trở thành một nguồn tài sản có thể sử dụng để phục vụ nhiều mục đích tài chính khác nhau.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa tổng giá trị vốn chủ sở hữu và số tiền thực tế mà chủ nhà có thể vay. Không phải toàn bộ giá trị căn nhà đều có thể chuyển thành tiền mặt. Ngân hàng còn xem xét dư nợ hiện tại, giá trị tài sản bảo đảm, thu nhập, lịch sử tín dụng và khả năng thanh toán của người vay.

HELOC là gì và vì sao người Mỹ lựa chọn hình thức vay này?

HELOC (Home Equity Line of Credit) là hạn mức tín dụng được bảo đảm bằng vốn chủ sở hữu trong căn nhà.

Khác với khoản vay thế chấp thông thường hoặc khoản vay rút tiền mặt từ giá trị nhà (cash-out refinance), HELOC cho phép người vay tiếp cận một hạn mức tín dụng và rút tiền nhiều lần khi có nhu cầu, thay vì nhận toàn bộ khoản tiền ngay từ đầu.

Ví dụ, một chủ nhà có giá trị bất động sản 500.000 USD và dư nợ thế chấp còn lại 200.000 USD có vốn chủ sở hữu trên lý thuyết là 300.000 USD.

Tuy nhiên, ngân hàng không nhất thiết cho phép người này vay toàn bộ 300.000 USD. Hạn mức thực tế sẽ phụ thuộc vào tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, khoản nợ hiện tại và khả năng trả nợ.

Một ưu điểm của HELOC là chi phí trả trước thường thấp hơn so với một số hình thức vay thế chấp hoặc tái cấp vốn truyền thống. Người vay cũng có thể linh hoạt sử dụng tiền theo nhu cầu thực tế.

Chẳng hạn, nếu được cấp hạn mức 100.000 USD nhưng chỉ rút 30.000 USD, người vay thông thường chỉ phải trả lãi trên số tiền đã sử dụng, thay vì toàn bộ hạn mức được phê duyệt.

Dù vậy, HELOC có một đặc điểm quan trọng mà người vay cần đặc biệt chú ý: lãi suất thường biến động.

Lãi suất HELOC trung bình đạt 7,49%, áp lực trả nợ có thể tăng

Theo dữ liệu của Bankrate, tính đến ngày 4/11, lãi suất trung bình đối với khoản vay HELOC trị giá 30.000 USD đạt khoảng 7,49%.

Khác với nhiều khoản vay thế chấp cố định, HELOC thường áp dụng lãi suất thả nổi. Mức lãi suất này có thể thay đổi theo một chỉ số tham chiếu, phổ biến là lãi suất cơ bản do các ngân hàng sử dụng để xác định chi phí cho vay.

Mặc dù Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) không trực tiếp ấn định lãi suất cơ bản của từng ngân hàng, những thay đổi trong chính sách lãi suất quỹ liên bang có thể tác động đến mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Điều này đồng nghĩa với việc chi phí vay HELOC có thể tăng nếu lãi suất tham chiếu tăng lên.

Douglas Boneparth cảnh báo người vay không nên xây dựng ngân sách chỉ dựa trên mức lãi suất hiện tại. Nếu khả năng tài chính của hộ gia đình chỉ đủ đáp ứng khoản thanh toán ở mức lãi suất hiện tại, bất kỳ đợt tăng lãi suất nào cũng có thể tạo ra áp lực đáng kể.

Đây là rủi ro quan trọng bởi HELOC thường không có mức thanh toán cố định trong suốt thời hạn vay như một số khoản thế chấp truyền thống.

Người vay cần tính toán khả năng thanh toán trong nhiều kịch bản khác nhau, bao gồm cả trường hợp lãi suất tăng và thu nhập giảm.

Giai đoạn rút tiền và hoàn trả có thể khiến khoản thanh toán tăng mạnh

Một điểm khác mà người sử dụng HELOC cần hiểu rõ là cấu trúc thời hạn vay.

Nhiều khoản HELOC có hai giai đoạn chính, bao gồm giai đoạn rút tiền và giai đoạn hoàn trả.

Trong giai đoạn rút tiền (draw period), người vay được phép sử dụng hạn mức tín dụng khi cần thiết. Thời gian này thường kéo dài từ 5 đến 10 năm.

Ở giai đoạn đầu, nhiều khoản vay chỉ yêu cầu người vay thanh toán tiền lãi trên số dư đã rút. Điều này khiến khoản thanh toán hàng tháng tương đối thấp, tạo cảm giác khoản vay dễ kiểm soát.

Tuy nhiên, khi giai đoạn rút tiền kết thúc, khoản vay chuyển sang giai đoạn hoàn trả (repayment period).

Giai đoạn này có thể kéo dài thêm 10 hoặc 20 năm, tùy điều kiện hợp đồng. Người vay bắt đầu phải thanh toán cả tiền gốc lẫn tiền lãi.

Khi phần gốc được đưa vào lịch thanh toán, số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng đáng kể so với trước đó.

Boneparth cho rằng thách thức thực sự xuất hiện khi thời hạn hoàn trả bắt đầu và người vay phải thanh toán phần gốc. Trong một số cấu trúc khoản vay, khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng gấp đôi trong thời gian ngắn.

Do đó, trước khi ký hợp đồng HELOC, người vay cần tìm hiểu kỹ thời hạn rút tiền, thời điểm bắt đầu hoàn trả gốc, cách điều chỉnh lãi suất và mức thanh toán dự kiến trong từng giai đoạn.

Việc chỉ quan tâm đến số tiền phải trả trong những tháng đầu tiên có thể khiến người vay đánh giá thấp nghĩa vụ tài chính dài hạn.

Vay HELOC để sửa nhà hay trả nợ thẻ tín dụng?

Mục đích sử dụng tiền cũng là yếu tố quan trọng quyết định mức độ hợp lý của khoản vay HELOC.

Theo Douglas Boneparth, sử dụng vốn vay từ giá trị căn nhà để cải tạo, nâng cấp bất động sản có thể là một lựa chọn hợp lý trong nhiều trường hợp.

Chẳng hạn, chủ nhà có thể sử dụng khoản vay để sửa chữa hệ thống điện nước, nâng cấp nhà bếp, cải thiện không gian sinh hoạt hoặc thực hiện những hạng mục giúp tăng công năng sử dụng của bất động sản.

Trong một số trường hợp, những cải tạo phù hợp còn có thể góp phần nâng cao giá trị căn nhà. Tuy nhiên, mức độ gia tăng giá trị không được bảo đảm và phụ thuộc vào thị trường, vị trí cũng như chất lượng công trình.

Ngược lại, sử dụng HELOC để thanh toán nợ thẻ tín dụng là quyết định phức tạp hơn.

Nợ thẻ tín dụng thường là khoản nợ không có tài sản bảo đảm. Khi sử dụng HELOC để thanh toán khoản nợ này, người vay thực chất đang chuyển một khoản nợ không có bảo đảm thành khoản nợ được bảo đảm bằng chính căn nhà của mình.

Điều này có thể giúp giảm chi phí lãi vay nếu lãi suất HELOC thấp hơn đáng kể so với lãi suất thẻ tín dụng. Tuy nhiên, rủi ro tài chính cũng thay đổi.

Nếu người vay tiếp tục duy trì thói quen chi tiêu thiếu kiểm soát, họ có thể vừa phải trả khoản vay HELOC, vừa tiếp tục phát sinh nợ thẻ tín dụng mới.

Trong trường hợp không thể thanh toán khoản vay HELOC, căn nhà được sử dụng làm tài sản bảo đảm có thể đối mặt với nguy cơ bị xử lý theo quy định pháp luật và hợp đồng tín dụng.

Vì vậy, việc chuyển nợ thẻ tín dụng sang HELOC chỉ thực sự có ý nghĩa khi người vay đồng thời kiểm soát được chi tiêu, xây dựng kế hoạch trả nợ rõ ràng và có đủ khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính.

Xu hướng sử dụng vốn chủ sở hữu có thể tác động thế nào đến thị trường nhà ở Mỹ?

Việc dư nợ HELOC tăng mạnh phản ánh một thay đổi đáng chú ý trong cách các hộ gia đình Mỹ khai thác tài sản bất động sản.

Thay vì bán nhà để thu hồi vốn, nhiều người lựa chọn giữ lại tài sản và sử dụng phần vốn chủ sở hữu tích lũy để đáp ứng nhu cầu tài chính.

Xu hướng này có thể giúp chủ nhà duy trì khoản thế chấp cũ với lãi suất thấp, đồng thời tiếp cận thêm nguồn tiền phục vụ cải tạo nhà ở, chi tiêu hoặc tái cơ cấu các khoản nợ.

Tuy nhiên, sự gia tăng của HELOC cũng cho thấy một bộ phận hộ gia đình đang sử dụng đòn bẩy tài chính dựa trên bất động sản ở mức cao hơn.

Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao hoặc thu nhập hộ gia đình suy giảm, khả năng thanh toán có thể trở thành vấn đề đáng quan tâm.

Đối với thị trường bất động sản, hiện tượng khóa lãi suất tiếp tục có thể khiến nguồn cung nhà bán ra bị hạn chế. Trong khi đó, giá nhà vẫn ở mức cao, khiến người mua mới gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở.

Như vậy, vốn chủ sở hữu nhà ở đang trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng, nhưng việc khai thác nguồn vốn này cần được cân nhắc thận trọng. Giá trị tài sản lớn không đồng nghĩa với khả năng trả nợ vô hạn.

Dư nợ HELOC tại Mỹ tăng thêm 23 tỷ USD trong quý III/2026, mức tăng lớn nhất kể từ năm 2005, cho thấy người sở hữu nhà đang ngày càng quan tâm đến việc sử dụng vốn chủ sở hữu bất động sản để huy động nguồn tiền.

Trong bối cảnh gần một nửa số khoản thế chấp hiện hành có lãi suất từ 4% trở xuống, nhiều chủ nhà lựa chọn giữ nguyên khoản vay cũ thay vì bán nhà hoặc tái cấp vốn với chi phí cao hơn.

Tuy nhiên, HELOC không phải nguồn tiền miễn phí. Lãi suất biến động, thời hạn rút tiền có giới hạn và nghĩa vụ hoàn trả cả gốc lẫn lãi có thể tạo ra áp lực tài chính lớn trong dài hạn.

Diễn biến tại Mỹ cũng là một ví dụ đáng chú ý về mối quan hệ giữa giá trị bất động sản, tín dụng hộ gia đình và khả năng khai thác tài sản. Khi bất động sản tăng giá, chủ sở hữu có thể tích lũy lượng vốn lớn nhưng việc sử dụng tài sản làm đòn bẩy vay vốn vẫn cần được kiểm soát chặt chẽ.

Thông tin phục vụ mục đích tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư hoặc tư vấn tài chính.

Nguồn tham khảo: Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York (New York Fed), Intercontinental Exchange (ICE), Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), Realtor.com, Bankrate và các dữ liệu thị trường thế chấp được đề cập trong bài viết.

Những câu hỏi thường gặp về khoản vay HELOC tại Mỹ

1. HELOC là gì?

HELOC là hạn mức tín dụng được bảo đảm bằng vốn chủ sở hữu trong căn nhà. Người vay có thể rút tiền nhiều lần trong một thời hạn nhất định và thường chỉ trả lãi trên số tiền đã sử dụng.

2. Vì sao dư nợ HELOC tại Mỹ tăng mạnh?

Một trong những nguyên nhân chính là nhiều chủ nhà muốn khai thác giá trị tài sản nhưng không muốn bán nhà hoặc tái cấp vốn cho khoản thế chấp cũ có lãi suất thấp. Mặt khác, giá nhà tăng trong nhiều năm đã giúp người sở hữu tích lũy lượng vốn chủ sở hữu lớn.

3. Tổng dư nợ HELOC tại Mỹ hiện đạt bao nhiêu?

Theo báo cáo của Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York, dư nợ HELOC tăng thêm 23 tỷ USD trong quý III, đưa tổng số dư lên khoảng 481 tỷ USD. Đây là mức tăng lớn nhất kể từ năm 2005.

4. Lãi suất HELOC có cố định không?

Phần lớn HELOC áp dụng lãi suất biến động, thường gắn với một mức lãi suất tham chiếu. Vì vậy, khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng hoặc giảm tùy diễn biến lãi suất.

5. Vì sao khoản thanh toán HELOC có thể tăng gấp đôi?

Trong giai đoạn rút tiền, người vay thường chỉ phải thanh toán lãi. Khi chuyển sang giai đoạn hoàn trả, họ phải thanh toán cả gốc và lãi. Sự thay đổi này có thể khiến nghĩa vụ thanh toán hàng tháng tăng đáng kể.

6. Có nên sử dụng HELOC để trả nợ thẻ tín dụng không?

Điều này cần được cân nhắc kỹ. HELOC có thể giúp giảm chi phí lãi vay, nhưng đồng thời biến khoản nợ không có bảo đảm thành khoản nợ được bảo đảm bằng căn nhà. Nếu không kiểm soát chi tiêu và khả năng trả nợ, người vay có thể đối mặt với rủi ro mất tài sản bảo đảm.

7. Vốn chủ sở hữu nhà ở có phải toàn bộ là tiền có thể vay không?

Không. Vốn chủ sở hữu là phần chênh lệch giữa giá trị căn nhà và dư nợ thế chấp. Ngân hàng chỉ phê duyệt một hạn mức nhất định sau khi xem xét giá trị tài sản, dư nợ hiện tại và khả năng tài chính của người vay.