Vì Sao Luật Đất Đai 2024 Vừa Có Hiệu Lực Đã Phải Sửa Đổi? Hàng Loạt Điểm Nghẽn Được Chỉ Ra

Luật Đất đai 2024 vừa áp dụng đã đứng trước yêu cầu sửa đổi lớn

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thay thế cho Luật Đất đai 2013 sau hơn một thập kỷ áp dụng. Đây từng được xem là một trong những đạo luật quan trọng nhất nhằm tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao hiệu quả quản lý tài nguyên đất đai.

Tuy nhiên, chỉ sau gần hai năm triển khai, cơ quan quản lý đã đề xuất sửa đổi toàn diện nhiều nội dung quan trọng của luật này. Động thái trên gây chú ý lớn bởi theo thông lệ, Luật Đất đai thường có chu kỳ sửa đổi khoảng 10 năm.

Các chuyên gia cho rằng việc sửa đổi sớm là điều khó tránh khỏi bởi bối cảnh quản lý nhà nước, mô hình tổ chức chính quyền và nhu cầu phát triển kinh tế đã thay đổi quá nhanh trong giai đoạn 2024 – 2026.

Mô hình chính quyền hai cấp khiến nhiều quy định không còn phù hợp

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến Luật Đất đai 2024 phải điều chỉnh là sự thay đổi về mô hình chính quyền địa phương.

Từ ngày 1/7/2025, cả nước triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp gồm:

• Cấp tỉnh
• Cấp xã/phường

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 vẫn được thiết kế theo hệ thống quản lý ba cấp:

• Quốc gia
• Tỉnh
• Huyện

Sự “lệch pha” này khiến nhiều quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thủ tục hành chính không còn cơ quan phù hợp để thực hiện sau khi bỏ cấp huyện/quận.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đây là một trong những biến số quan trọng buộc luật phải sửa đổi sớm hơn dự kiến.

Ông cho rằng nhiều công đoạn liên quan đến quy hoạch, cấp phép, thu hồi đất hay xác định nghĩa vụ tài chính hiện đang phát sinh chồng chéo, làm kéo dài thời gian xử lý hồ sơ.

Áp lực giải phóng mặt bằng ngày càng lớn

Ngoài thay đổi mô hình hành chính, áp lực triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm cũng là lý do khiến Luật Đất đai cần điều chỉnh.

Hiện nay, nhiều công trình lớn như:

• Cao tốc
• Trung tâm tài chính quốc tế
• Khu thương mại tự do
• Dự án phục vụ APEC
• Các dự án đối ngoại chiến lược

đều cần cơ chế thu hồi đất nhanh, minh bạch và đồng bộ hơn.

Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành vẫn thiếu quy định riêng cho các dự án có tính chất đặc thù hoặc cấp bách. Điều này khiến nhiều dự án bị kéo dài do không thể hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Một vấn đề khác là luật chưa có cơ chế xử lý phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư không thể thỏa thuận với người dân. Chỉ cần một phần nhỏ chưa đạt đồng thuận, toàn bộ dự án có thể bị “treo” trong thời gian dài, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Nút thắt lớn nhất vẫn là giá đất và bồi thường

Theo nhiều chuyên gia, vấn đề gây tranh cãi nhất hiện nay vẫn là cơ chế định giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng bảng giá đất của Nhà nước phù hợp để tính thuế hoặc tiền thuê đất, nhưng khi áp dụng để bồi thường thu hồi đất thì người dân thường cho rằng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế.

Trong khi đó, nếu áp dụng hoàn toàn theo giá thị trường tự do, ngân sách địa phương sẽ gặp áp lực rất lớn và có nguy cơ phát sinh tranh chấp về tính minh bạch.

Khoảng cách giữa:

• Giá Nhà nước
• Giá thị trường

đang tạo ra thế khó cho cả chính quyền lẫn người dân bị thu hồi đất.

Giải pháp được nhiều chuyên gia đề xuất là xây dựng cơ chế định giá độc lập, có dữ liệu giao dịch số hóa và hội đồng thẩm định có sự tham gia của đại diện người dân nhằm tạo sự đồng thuận cao hơn.

Thủ tục đất đai còn phức tạp, địa phương lúng túng

Ông Phạm Văn Hòa nhận định rằng nhiều vướng mắc hiện nay không nằm ở chủ trương mà xuất phát từ quá trình thực thi.

Ví dụ, quy định cho phép tách thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ cần có lối đi hợp pháp là chủ trương phù hợp với thực tế đô thị hóa. Tuy nhiên luật chưa quy định rõ:

• Thế nào là lối đi hợp pháp
• Chiều rộng tối thiểu bao nhiêu
• Cơ chế xác lập ra sao

Điều này khiến nhiều địa phương chọn phương án “an toàn” là tạm dừng giải quyết hồ sơ để tránh rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, quy trình đấu giá đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện vẫn kéo dài do phụ thuộc nhiều thủ tục liên quan. Không ít dự án mất từ 6 – 12 tháng chỉ để xác định giá đất hoặc hoàn tất hồ sơ pháp lý.

Theo đại biểu Phạm Văn Hòa, đây là nguyên nhân khiến:

• Chi phí cơ hội của doanh nghiệp tăng cao
• Đất chậm đưa vào sử dụng
• Tiến độ đầu tư bị ảnh hưởng
• Thu hút đầu tư giảm hiệu quả

Quy hoạch sử dụng đất còn chồng chéo

Một bất cập khác là sự thiếu đồng bộ giữa:

• Quy hoạch sử dụng đất
• Quy hoạch đô thị
• Quy hoạch nông thôn
• Quy hoạch ngành

Luật Đất đai 2024 cho phép địa phương có thể dùng quy hoạch đô thị hoặc nông thôn thay cho quy hoạch sử dụng đất riêng. Tuy nhiên trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch hiện vẫn còn thấp.

Nhiều địa phương dù đã có quy hoạch nhưng chưa bao phủ toàn bộ địa giới hành chính nên vẫn phải lập thêm quy hoạch sử dụng đất riêng, gây:

• Chồng chéo
• Lãng phí ngân sách
• Tăng thời gian xử lý thủ tục

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa hàng loạt nội dung

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai dự kiến tập trung vào hai nhóm nội dung lớn.

1. Tháo gỡ điểm nghẽn để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế

Các nội dung dự kiến sửa đổi gồm:

• Giá đất và bảng giá đất
• Hệ số điều chỉnh giá đất
• Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
• Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư
• Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
• Giao đất, cho thuê đất
• Chuyển mục đích sử dụng đất
• Tách thửa, hợp thửa
• Đăng ký cấp giấy chứng nhận
• Hệ thống dữ liệu đất đai
• Giải quyết tranh chấp đất đai

Ngoài ra còn bổ sung quy định liên quan đến:

• Đất trồng lúa
• Các trường hợp vi phạm trước ngày 1/7/2014
• Một số cơ chế bồi thường đặc thù

2. Phân cấp theo mô hình chính quyền hai cấp

Bộ cũng đề xuất sửa đổi hàng loạt quy định về:

• Thẩm quyền quản lý đất đai
• Thủ tục hành chính cấp tỉnh
• Phân cấp cho địa phương
• Đồng bộ với các luật khác

Mục tiêu là xây dựng cơ chế quản lý phù hợp với mô hình không còn cấp huyện.

Chuyên gia đề xuất chuyển từ “quản lý chặt” sang “quản lý hiệu quả”

Nhiều ý kiến cho rằng Luật Đất đai sửa đổi cần thay đổi tư duy quản lý.

Thay vì cố gắng định giá đất chính xác tuyệt đối đến từng đồng, Nhà nước có thể:

• Chấp nhận mức giá hợp lý theo bảng giá
• Điều tiết phần giá trị tăng thêm thông qua thuế và phí
• Đơn giản hóa thủ tục
• Tăng minh bạch dữ liệu

Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ:

• Giảm áp lực cho bộ máy quản lý
• Hạn chế khiếu kiện kéo dài
• Tăng tốc giải ngân đầu tư
• Hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi

Câu hỏi thường gặp về sửa đổi Luật Đất đai 2024