Nhà ở xã hội âm thầm tăng giá: Giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với?

Nhà ở xã hội không còn “rẻ”: Xu hướng tăng giá âm thầm nhưng rõ nét

Trong nhiều năm, nhà ở xã hội (NOXH) được xem là “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy mặt bằng giá phân khúc này đang tăng nhanh cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

Tại TP.HCM, sự quan tâm của người dân đang đổ dồn vào các dự án NOXH hiếm hoi còn giữ mức giá “dễ chịu”, nhưng nguồn cung hạn chế khiến áp lực giá ngày càng gia tăng.

Dự án trung tâm hiếm hoi nhưng nguồn cung hạn chế

Một trong những dự án nổi bật hiện nay là NOXH tại 324 Lý Thường Kiệt (khu vực quận 10 cũ). Dự án này có giá dự kiến khoảng 25 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều so với căn hộ thương mại cùng khu vực.

Tuy nhiên, do đặc thù quỹ đất và nhiệm vụ an sinh:

• Hơn 50% căn hộ dành cho lực lượng vũ trang
• Phần còn lại ưu tiên đối tượng chính sách

Điều này khiến số lượng căn hộ dành cho người lao động phổ thông rất hạn chế, trong khi nhu cầu lại rất lớn.

Giá NOXH vùng ven tiệm cận trung tâm

Điểm đáng chú ý là khoảng cách giá giữa trung tâm và vùng ven đang dần thu hẹp.

Tại các khu vực lân cận TP.HCM như:

• Bình Dương
• Bà Rịa – Vũng Tàu

Giá NOXH mới đã đạt mức:

• 20 – 25 triệu đồng/m²

Ví dụ:

• Dự án Phúc Đạt Tân Uyên: khoảng 22 triệu đồng/m²
• Dự án NOXH Thăng Long: khoảng 20,44 triệu đồng/m²

Mức giá này cho thấy NOXH không còn là phân khúc “giá rẻ tuyệt đối” như trước.

Thị trường thứ cấp: Giá tăng gấp 2–3 lần

Không chỉ ở thị trường sơ cấp, giá NOXH trên thị trường thứ cấp còn tăng mạnh hơn:

• Dự án HQC Bình Trưng Đông: từ 18–22 triệu lên 45 triệu đồng/m²
• Dự án Topaz Home: từ 13,8 triệu lên khoảng 36 triệu đồng/m²
• Dự án Green River: tăng gấp 3 lần sau 7 năm

Điều này phản ánh rõ ràng giá trị tích lũy của NOXH, nhưng cũng đặt ra vấn đề về tính bền vững và khả năng tiếp cận.

Nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội tăng cao

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguyên nhân chính đến từ sự lệch pha cung – cầu:

• Nguồn cung hạn chế
• Nhu cầu tăng mạnh tại đô thị lớn

Ngoài ra, giá NOXH chịu tác động từ nhiều yếu tố:

1. Chi phí đất đai tăng cao

Đây là yếu tố quan trọng nhất. Khi quỹ đất sạch khan hiếm, giá thành dự án tăng theo.

2. Chi phí xây dựng và vật liệu

Giá nguyên vật liệu tăng khiến tổng chi phí đầu tư cao hơn.

3. Lãi suất và chi phí vốn

Việc siết tín dụng và lãi suất tăng làm chi phí tài chính của doanh nghiệp gia tăng.

4. Thủ tục pháp lý kéo dài

Nhiều dự án mất nhiều năm hoàn thiện thủ tục, làm đội chi phí và kéo dài thời gian triển khai.

Lợi nhuận bị khống chế nhưng giá vẫn tăng

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, lợi nhuận định mức của dự án NOXH chỉ tối đa 10% tổng chi phí đầu tư.

Tuy nhiên:

• Chi phí đầu vào tăng liên tục
• Quỹ đất không được hỗ trợ đủ
• Thời gian triển khai kéo dài

=> Giá bán vẫn phải điều chỉnh tăng để đảm bảo hiệu quả tài chính.

Bài toán khó cho người thu nhập thấp

Với mức giá trung bình khoảng 1,5 tỷ đồng/căn 60m², ngay cả những hộ gia đình có thu nhập cao trong nhóm đủ điều kiện mua NOXH cũng gặp khó khăn.

• Thu nhập khoảng 40 triệu/tháng
• Cần tiết kiệm tới 10 năm mới đủ mua
• Nếu vay ngân hàng, áp lực tài chính còn lớn hơn

Điều này khiến mục tiêu an sinh của NOXH bị thách thức.

Cấu trúc thị trường mất cân đối

Theo chuyên gia từ Savills Việt Nam, thị trường đang tồn tại nghịch lý:

• Nguồn cung nhà ở cao cấp dồi dào
• Nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ lại thiếu hụt

Điều này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cấu trúc thị trường bất động sản.

Giải pháp: Không chỉ là câu chuyện giá

Để phát triển NOXH bền vững, cần nhiều giải pháp đồng bộ:

• Tăng quỹ đất dành cho NOXH
• Gắn NOXH với quy hoạch đô thị và hạ tầng
• Đơn giản hóa thủ tục pháp lý
• Hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn

Đặc biệt, mô hình nhà ở xã hội cho thuê cần được đẩy mạnh nhằm giảm áp lực mua nhà.

Xu hướng tương lai: NOXH gắn với đô thị hóa

NOXH không thể phát triển riêng lẻ mà cần trở thành một phần của hệ sinh thái đô thị:

• Gần nơi làm việc
• Kết nối giao thông thuận tiện
• Đầy đủ tiện ích công cộng

Khi đó, NOXH mới thực sự phát huy hiệu quả và thu hút người dân.

Sự tăng giá của nhà ở xã hội phản ánh những vấn đề sâu xa của thị trường bất động sản, từ quỹ đất, chi phí đầu tư đến cơ chế chính sách. Nếu không có giải pháp kịp thời, giấc mơ an cư của người thu nhập thấp sẽ ngày càng xa vời. Tuy nhiên, với những điều chỉnh phù hợp, NOXH vẫn có thể trở thành trụ cột quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị bền vững.