Thượng viện Mỹ thông qua siêu dự luật nhà ở: Bước ngoặt lớn nhằm hạ nhiệt khủng hoảng bất động sản và giảm giá nhà

Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Mỹ đang bước vào giai đoạn được kỳ vọng sẽ có chuyển biến mạnh mẽ khi Thượng viện nước này vừa thông qua một dự luật nhà ở quy mô lớn, hướng tới mục tiêu giảm chi phí nhà ở, tăng nguồn cung bất động sản và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Dự luật mới được xem là một trong những sáng kiến chính sách nhà ở quan trọng nhất trong hơn 30 năm qua, phản ánh nỗ lực lưỡng đảng nhằm giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở kéo dài từ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Đạo luật Con đường Nhà ở Thế kỷ 21 là gì?

Dự luật có tên gọi “Đạo luật Con đường Nhà ở Thế kỷ 21” (Road to Housing Act of the 21st Century), được đồng đề xuất bởi Thượng nghị sĩ đảng Cộng hòa Tim Scott của bang Nam Carolina và Thượng nghị sĩ đảng Dân chủ Elizabeth Warren của bang Massachusetts.

Văn bản này bao gồm gần 40 điều khoản quan trọng, tập trung vào ba mục tiêu lớn:

• Tăng mạnh nguồn cung nhà ở
• Giảm giá thành xây dựng và giá bán nhà
• Hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở giá phải chăng

Dự luật hướng tới việc khuyến khích chính quyền địa phương mở rộng phát triển nhà ở, nới lỏng các rào cản pháp lý, thúc đẩy xây dựng nhà lắp ghép và kiểm soát hoạt động mua gom nhà ở của các nhà đầu tư tổ chức lớn.

Tuy nhiên, hiện vẫn chưa rõ liệu Hạ viện Mỹ có thông qua dự luật này dưới nguyên trạng hay không, bởi trước đó Hạ viện cũng đã thông qua một phiên bản tương tự nhưng quy mô nhỏ hơn.

Vì sao Mỹ rơi vào khủng hoảng nhà ở kéo dài?

Kể từ sau khủng hoảng tài chính năm 2008, tốc độ xây dựng nhà ở tại Mỹ liên tục chậm hơn tốc độ tăng trưởng nhu cầu dân số và nhu cầu sở hữu nhà.

Điều này dẫn tới:

• Thiếu hụt nguồn cung nhà ở trên diện rộng
• Giá nhà tăng mạnh tại nhiều bang
• Người mua nhà lần đầu gặp khó khăn lớn
• Giá thuê nhà leo thang liên tục
• Nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm

Nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân cốt lõi nằm ở hệ thống quy hoạch đô thị quá phức tạp, thủ tục phê duyệt chậm chạp và các quy định sử dụng đất quá khắt khe.

Theo báo cáo từ Goldman Sachs, nếu Mỹ nới lỏng các quy định sử dụng đất, nguồn cung nhà ở có thể tăng thêm tới 2,5 triệu căn trong vòng 10 năm tới.

Những điểm đáng chú ý nhất trong dự luật nhà ở mới

1. Nới lỏng quy định quy hoạch đô thị

Một trong những nội dung quan trọng nhất của dự luật là thúc đẩy chính quyền tiểu bang và địa phương cải cách quy hoạch đô thị để hỗ trợ xây dựng nhà ở.

Cụ thể:

• Khuyến khích nới lỏng quy định sử dụng đất
• Đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án
• Cho phép sử dụng các mẫu nhà ở đã được phê duyệt trước
• Rút ngắn thời gian triển khai xây dựng
• Hỗ trợ chủ nhà vay vốn sửa chữa nhà cũ

Việc này được kỳ vọng sẽ giúp tăng tốc tiến độ phát triển nhà ở mới, đặc biệt tại các khu vực đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng.

Đây là bước đi được đánh giá có tác động dài hạn lớn nhất đối với thị trường bất động sản Mỹ.

2. Tăng mạnh nguồn cung nhà ở lắp ghép

Dự luật cũng đặt trọng tâm vào việc phát triển nhà ở lắp ghép (manufactured housing), loại hình được đánh giá có chi phí thấp và thời gian xây dựng nhanh hơn đáng kể so với nhà truyền thống.

Theo luật liên bang năm 1974, nhà lắp ghép bắt buộc phải gắn trên khung gầm có bánh xe để vận chuyển.

Tuy nhiên, trên thực tế:

• Phần lớn nhà lắp ghép không di chuyển sau khi lắp đặt
• Việc gắn bánh xe làm tăng chi phí đáng kể
• Giới hạn vị trí xây dựng chỉ trong các khu chuyên biệt

Dự luật mới sẽ loại bỏ yêu cầu bắt buộc này.

Theo Trung tâm Chính sách Lưỡng đảng, thay đổi này có thể giúp giảm từ 5.000–10.000 USD cho mỗi căn nhà lắp ghép.

Điều này mở ra cơ hội lớn cho phân khúc nhà ở giá rẻ tại Mỹ.

3. Hạn chế nhà đầu tư tổ chức mua nhà ở đơn lẻ

Một nội dung gây tranh luận mạnh là việc siết hoạt động mua nhà ở đơn lẻ của các nhà đầu tư tổ chức lớn.

Trước đó, Tổng thống Donald Trump đã ký sắc lệnh hành pháp cấm các nhà đầu tư lớn mua nhà đơn lẻ mới xây.

Dự luật Thượng viện đưa nội dung này vào luật chính thức với quy định:

• Cấm các tổ chức lớn mua nhà ở đơn lẻ mới xây
• Cho phép tham gia xây dựng hoặc cải tạo nhà
• Yêu cầu bán lại cho người mua cá nhân trong vòng 7 năm
• Có thể gia hạn thêm 3 năm nếu người thuê muốn tiếp tục cư trú

Các tổ chức như Blackstone nhiều năm qua thường bị chỉ trích là góp phần làm giá nhà tăng mạnh.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng đây chưa chắc là giải pháp đúng trọng tâm.

Tranh cãi quanh việc cấm nhà đầu tư tổ chức

Theo báo cáo từ Trung tâm Nhà ở thuộc Viện Doanh nghiệp Mỹ, các nhà đầu tư lớn sở hữu trên 100 bất động sản chỉ chiếm chưa đến 1% toàn thị trường nhà ở quốc gia.

Phần lớn nhà đầu tư thực tế là các chủ sở hữu nhỏ lẻ.

Nhà kinh tế học Jay Parsons nhận định:

Việc cấm nhà đầu tư tổ chức sở hữu nhà ở đơn lẻ có thể khiến người thuê bị đẩy khỏi nhiều khu dân cư phù hợp và buộc họ chuyển sang các khu nhà nhiều tầng với chi phí thuê cao hơn.

Ông cho rằng:

Mỹ thực sự thiếu nhà ở giá phải chăng cho người mua lần đầu, nhưng chính sách này chưa giải quyết được nguyên nhân gốc rễ.

Điều đó cho thấy bài toán nhà ở tại Mỹ vẫn cần nhiều giải pháp đồng bộ hơn là chỉ tập trung vào nhà đầu tư tổ chức.

Nhà Trắng và ông Trump ủng hộ dự luật

Tổng thống Donald Trump đã nhiều lần cam kết xử lý cuộc khủng hoảng nhà ở giá cả phải chăng tại Mỹ.

Dù Nhà Trắng chưa công bố một chiến lược tổng thể hoàn chỉnh, Văn phòng Quản lý Ngân sách Nhà Trắng (OMB) đã xác nhận ông Trump sẵn sàng ký ban hành phiên bản hiện tại của dự luật Thượng viện.

Điều này cho thấy khả năng dự luật được thông qua thành luật là khá cao nếu Hạ viện và Thượng viện sớm thống nhất các khác biệt giữa hai phiên bản.