Bất động sản thương mại Mỹ lao dốc: Nhà đầu tư săn tài sản giá rẻ lớn nhất trong nhiều thập kỷ

Thị trường bất động sản thương mại Mỹ đang bước vào một trong những giai đoạn biến động mạnh nhất trong nhiều thập kỷ, khi làn sóng suy giảm giá trị tài sản, áp lực đáo hạn nợ và sự thay đổi hành vi làm việc hậu đại dịch tạo ra cuộc khủng hoảng sâu rộng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh tưởng chừng đầy rủi ro này, các quỹ đầu tư tài sản gặp khó khăn (distressed assets) lại xem đây là cơ hội hiếm có để mua vào những bất động sản thương mại với mức giá hấp dẫn nhất kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Nhiều chuyên gia thậm chí cho rằng thị trường hiện nay có thể đang tiến gần tới chu kỳ khủng hoảng bất động sản nghiêm trọng nhất trong vòng 40 năm qua.

Nhà đầu tư săn tài sản khó khăn đổ mạnh vào bất động sản thương mại Mỹ

Trong bối cảnh thị trường hỗn loạn do sự sụp đổ của bất động sản thương mại, các nhà đầu tư chuyên săn tài sản xuống giá đang tăng tốc đổ vốn vào Mỹ.

Các công ty đầu tư vốn tư nhân (private equity) đặc biệt tỏ ra rất tích cực trong giai đoạn này. Theo dữ liệu do Preqin tổng hợp, tỷ lệ phân bổ vốn vào nhóm tài sản khó khăn tại Mỹ đang ở mức cao nhất trong vòng 20 năm qua.

Điều này cho thấy niềm tin mạnh mẽ của giới đầu tư rằng thị trường Mỹ đang mở ra cơ hội mua vào tốt nhất trong nhiều thập kỷ.

Trong khi đó, phần còn lại của thế giới lại tỏ ra lo ngại. Khi dòng vốn tư nhân tập trung quá mạnh vào Mỹ, các khu vực khác như châu Âu hay châu Á có nguy cơ không thu hút được nhu cầu tương tự, khiến quá trình xử lý các khoản vay xấu và tài sản bất động sản xuống cấp trở nên chậm hơn.

Vì sao bất động sản thương mại Mỹ rơi vào khủng hoảng?

Nguyên nhân lớn nhất đến từ tác động kéo dài sau đại dịch COVID-19 và xu hướng làm việc từ xa (work from home).

Khi doanh nghiệp chuyển mạnh sang mô hình hybrid working hoặc làm việc hoàn toàn từ xa, nhu cầu thuê văn phòng giảm sâu, đặc biệt tại các thành phố lớn như New York, San Francisco, Chicago hay Los Angeles.

Theo thống kê, giá thuê văn phòng tại Mỹ đã giảm gần 25% trong năm ngoái — mức giảm mạnh hơn đáng kể so với thị trường châu Âu.

Điều này khiến giá trị của nhiều tòa nhà văn phòng lao dốc, kéo theo áp lực tài chính lớn đối với chủ sở hữu và các tổ chức phát hành trái phiếu bất động sản.

1.000 tỷ USD trái phiếu bất động sản sắp đáo hạn

Một yếu tố khác khiến thị trường thêm căng thẳng là khối lượng trái phiếu liên quan đến bất động sản thương mại sắp đến hạn thanh toán.

Dữ liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp cho thấy khoảng 1.000 tỷ USD trái phiếu liên quan đến bất động sản thương mại sẽ đáo hạn tại Mỹ trong năm nay.

Đây là con số cực lớn, tạo áp lực thanh khoản khổng lồ lên doanh nghiệp bất động sản.

Khi nhiều nhà phát hành không đủ khả năng trả nợ hoặc tái cấp vốn với lãi suất cao hơn, tỷ lệ vỡ nợ được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Và chính điều đó lại mở ra thêm nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư chuyên mua tài sản khó khăn.

“Sóng thần đang đến”

Giáo sư Rebel Cole – chuyên gia tài chính tại Đại học Florida Atlantic và cố vấn quản lý tại Oaktree Capital – đã đưa ra nhận định khá mạnh mẽ về giai đoạn hiện tại.

Ông cho rằng:

“So với cuộc khủng hoảng tiết kiệm và cho vay cũng như cuộc khủng hoảng năm 2008, các tài sản khó khăn hiện vẫn chỉ đang ở giai đoạn đầu hoặc giai đoạn thứ hai. Sóng thần đang đến, và thủy triều đang rút khỏi bãi biển.”

Phát biểu này cho thấy giới chuyên gia tin rằng cuộc khủng hoảng chưa thực sự đạt đỉnh, và thị trường vẫn còn nhiều biến động lớn phía trước.

Oaktree Capital: Cơ hội mua vào tốt nhất trong 40 năm

John Brady – Giám đốc toàn cầu về Bất động sản tại Oaktree Capital – cũng có góc nhìn tương tự.

Trong một báo cáo gần đây về thị trường Mỹ, ông nhận định:

“Chúng ta có thể đang tiến gần đến chu kỳ khủng hoảng bất động sản nghiêm trọng nhất trong 40 năm qua. Rất ít loại tài sản bị định giá thấp như bất động sản thương mại, và chúng tôi tin rằng cơ hội mua vào ở đây tốt hơn bất cứ nơi nào khác.”

Đây là đánh giá rất đáng chú ý bởi Oaktree Capital là một trong những tổ chức đầu tư hàng đầu thế giới về tài sản distressed assets.

Khi những quỹ lớn như Oaktree tăng tốc gom tài sản, thị trường thường bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ.

Tác động toàn cầu: Mỹ hút vốn, phần còn lại bị bỏ lại phía sau

Việc Mỹ trở thành “điểm nóng” đầu tư tài sản khó khăn không chỉ ảnh hưởng trong nước mà còn tạo tác động lan rộng trên toàn cầu.

Khi dòng vốn tư nhân tập trung mạnh vào Mỹ, các thị trường khác như châu Âu, Anh, Nhật Bản hay các nền kinh tế mới nổi có thể đối mặt với tình trạng thiếu hụt thanh khoản cho các thương vụ xử lý nợ xấu.

Điều này khiến thời gian phục hồi của bất động sản thương mại tại các khu vực đó kéo dài hơn, đồng thời làm gia tăng áp lực lên hệ thống ngân hàng và thị trường tín dụng.

Nhà đầu tư nên nhìn nhận thế nào?

Dù cơ hội mua vào là rất lớn, nhưng bất động sản thương mại Mỹ hiện không phải sân chơi dành cho mọi nhà đầu tư.

Những tài sản gặp khó khăn thường đi kèm rủi ro pháp lý, áp lực tài chính lớn, thời gian xử lý dài và yêu cầu nguồn vốn mạnh.

Chỉ những quỹ đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm tái cấu trúc tài sản và năng lực quản trị rủi ro cao mới thực sự có lợi thế.

Tuy nhiên, đây cũng là tín hiệu quan trọng cho thấy chu kỳ bất động sản toàn cầu đang bước sang một giai đoạn mới — nơi cơ hội lớn nhất thường xuất hiện giữa lúc thị trường bi quan nhất.