Quy hoạch đa cực Hà Nội mở lối dòng tiền bất động sản: Cần gỡ nút thắt pháp lý để bứt phá

Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với định hướng quy hoạch đa cực, đa trung tâm – một chiến lược không chỉ nhằm giảm tải cho khu vực nội đô mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị theo hướng bền vững, hiện đại và liên kết vùng mạnh mẽ hơn.

Mô hình này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự dịch chuyển lớn của dòng tiền bất động sản từ khu lõi trung tâm ra các khu vực vành đai, đô thị vệ tinh và các cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, để quy hoạch đa cực không chỉ nằm trên giấy, nhiều nút thắt pháp lý cần được tháo gỡ đồng bộ.

Hà Nội định hình cấu trúc đa cực, đa trung tâm

Theo Báo cáo thuyết minh Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm đang được lấy ý kiến, cấu trúc phát triển không gian của Thủ đô được xác định theo hướng đa tầng, đa lớp với hệ thống cực phát triển rõ nét.

Cụ thể, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đa cực gồm các cực tăng trưởng chính như:

• Đô thị trung tâm tại khu vực hữu ngạn sông Hồng
• Cực phía Bắc: Đông Anh – Mê Linh – Sóc Sơn
• Cực phía Đông: Gia Lâm – Long Biên
• Cực phía Nam: Thường Tín – Phú Xuyên
• Đô thị Vân Đình – Đại Nghĩa
• Cực phía Tây Nam: Xuân Mai – Chương Mỹ
• Cực phía Tây: Hòa Lạc
• Cực phía Tây Bắc: Sơn Tây – Ba Vì
• Cực phát triển gắn với không gian sông Hồng

Các khu vực này đóng vai trò là động lực tăng trưởng mới, giúp giảm áp lực dân số, giao thông và hạ tầng cho khu vực nội đô truyền thống.

Ở góc nhìn tổng thể, cấu trúc này có thể chia thành 4 nhóm chính gồm:

1. Lõi đô thị cũ

Bao gồm các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình – nơi giữ vai trò trung tâm hành chính, lịch sử và tài sản giá trị cao.

2. Khu CBD mới

Tập trung tại khu vực phía Tây và Tây Hồ Tây – nơi phát triển mạnh các trung tâm thương mại, tài chính và văn phòng hiện đại.

3. Các đô thị mở rộng

Bao gồm khu Đông – Bắc – Nam với vai trò giãn dân, phát triển khu ở mới và các đại đô thị quy mô lớn.

4. Trung tâm chức năng đặc thù

Như Hòa Lạc (công nghệ cao), Phú Xuyên (logistics), Ba Vì (sinh thái nghỉ dưỡng) – tạo ra các cực tăng trưởng chuyên biệt.

Toàn bộ hệ thống này được kết nối thông qua các tuyến vành đai 3, 4, 5 cùng các trục xuyên tâm lớn như Nhật Tân – Nội Bài, Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 1. Đây chính là nền tảng vận hành của mô hình đa cực.

Dòng tiền bất động sản đang dịch chuyển mạnh ra vành đai

Theo các chuyên gia, quy hoạch đa cực sẽ khiến dòng tiền bất động sản thay đổi mạnh mẽ trong giai đoạn tới.

Trước đây, nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào các quận lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa bởi tâm lý “khan hiếm để giữ giá”. Tuy nhiên, khi hạ tầng đô thị được mở rộng ra ngoài trung tâm, khu lõi dần chuyển sang vai trò giữ tài sản, biên độ tăng giá thấp hơn.

Trong khi đó, cơ hội tăng trưởng lớn hơn đang xuất hiện tại các khu vực mới.

3 yếu tố quyết định dòng tiền bất động sản

Dòng tiền trong thời gian tới được dự báo sẽ bám theo 3 yếu tố chính:

• Hệ thống vành đai, đặc biệt là vành đai 4 và vành đai 5
• Các trục động lực như Nhật Tân – Nội Bài, Đại lộ Thăng Long
• Những khu vực thực sự hình thành chức năng đô thị gồm dân cư, việc làm và hạ tầng triển khai đồng bộ

Theo đó:

• Khu phía Đông
• Khu Bắc sông Hồng
• Dọc tuyến vành đai 4

sẽ là những khu vực thu hút dòng tiền mạnh nhất.

Trong khi đó, khu phía Tây và Tây Hồ Tây vẫn tăng trưởng nhưng có chọn lọc hơn. Riêng các khu như Hòa Lạc hay Phú Xuyên vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai thực tế của các dự án hạ tầng và quy hoạch chức năng.

Thị trường không còn “mua đâu cũng tăng”

Một điểm đáng chú ý là chu kỳ đầu cơ bất động sản đang ngắn hơn và mức độ phân hóa ngày càng rõ nét.

Dòng tiền hiện được chia thành 3 nhóm:

1. Đầu tư theo quy hoạch

Đây là nhóm có mức rủi ro cao nhất vì phụ thuộc vào tiến độ thực hiện và khả năng triển khai thực tế.

2. Đầu tư theo hạ tầng

Đóng vai trò chủ đạo, bám sát các dự án giao thông trọng điểm và tiến độ thực tế.

3. Đầu tư khai thác thực

Mang tính bền vững nhất khi gắn với nhu cầu ở thực, khai thác thương mại hoặc vận hành lâu dài.

Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ trạng thái “mua đâu cũng tăng” sang giai đoạn chỉ những nơi có hạ tầng thật, chức năng đô thị thật và nhu cầu thực mới có thể tăng trưởng bền vững.

Những nút thắt pháp lý cần tháo gỡ

Để quy hoạch đa cực thực sự đi vào cuộc sống, các chuyên gia cho rằng cần xử lý đồng bộ nhiều vướng mắc pháp lý.

Thứ nhất: Đồng bộ hệ thống quy hoạch

Quy hoạch tổng thể chỉ phát huy hiệu quả khi được cụ thể hóa bằng quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất.

Nếu các lớp quy hoạch này chậm triển khai hoặc chồng chéo, tình trạng quy hoạch treo sẽ tiếp tục kéo dài, gây méo mó thị trường và tạo điều kiện cho đầu cơ.

Thứ hai: Cơ chế thu hồi đất và bồi thường

Đây là điểm nhạy cảm nhất trong quá trình phát triển đô thị.

Khung pháp lý cần minh bạch, sát giá thị trường và tạo được sự đồng thuận từ người dân.

Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 258/2025/QH15 cho phép áp dụng mức bồi thường cao hơn trong một số trường hợp được xem là bước tiến quan trọng, đặc biệt với các dự án trọng điểm.

Thứ ba: Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư

Các dự án quy mô lớn dọc vành đai, trục động lực và cực phát triển cần được triển khai minh bạch thông qua đấu thầu, PPP và các hình thức cạnh tranh công khai.

Đồng thời, cần hoàn thiện khung pháp lý cho các mô hình như TOD – phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị.

Bài toán không chỉ nằm ở việc “vẽ quy hoạch”, mà quan trọng hơn là khả năng biến quy hoạch thành hành động thực tế.