Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Cảnh báo nguy cơ phát sinh giao dịch ngầm, gia tăng tranh chấp

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang thu hút sự quan tâm của thị trường. Một số ý kiến cho rằng cần kiểm soát hoạt động chuyển nhượng để hạn chế đầu cơ, thao túng giá bất động sản và hướng tới mô hình chỉ bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia pháp lý và doanh nghiệp bất động sản cảnh báo việc áp dụng lệnh cấm có thể tạo ra những hệ quả không mong muốn. Khi nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại nhưng không còn được thực hiện thông qua cơ chế pháp lý chính thức, người mua có thể tìm đến các hình thức giao dịch ngầm như hợp đồng ủy quyền, vi bằng hoặc giấy viết tay.

Điều này không chỉ làm gia tăng rủi ro cho người mua nhà mà còn có thể khiến Nhà nước thất thu thuế, khó kiểm soát dữ liệu thị trường và phát sinh thêm tranh chấp.

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 30/10, có ý kiến đề xuất đưa quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vào luật.

Đồng thời, đề xuất hướng tới việc xây dựng lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành, thay vì cho phép giao dịch chuyển nhượng hợp đồng trong giai đoạn bất động sản đang được xây dựng.

Đây là vấn đề có tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ chung cư và các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Trên thực tế, hình thức mua nhà theo tiến độ đã trở thành một phương thức giao dịch phổ biến tại Việt Nam. Người mua ký hợp đồng với chủ đầu tư, thanh toán theo từng giai đoạn xây dựng và chờ nhận bàn giao khi công trình hoàn thiện.

Trong thời gian chờ đợi, nếu phát sinh nhu cầu tài chính hoặc thay đổi kế hoạch sinh sống, người mua có thể muốn chuyển nhượng lại quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng cho người khác theo điều kiện pháp luật quy định.

Nếu hoạt động này bị cấm, người mua có thể gặp khó khăn khi muốn rút vốn khỏi dự án trước thời điểm nhận bàn giao nhà hoặc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Vì vậy, câu chuyện không chỉ nằm ở việc kiểm soát đầu cơ mà còn liên quan đến quyền tài sản, tính thanh khoản và khả năng bảo vệ người mua nhà.

Luật sư cảnh báo nguy cơ hạn chế quyền định đoạt tài sản của người dân

Trao đổi với Báo Tiền Phong, luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng quyền định đoạt là một trong ba quyền năng cơ bản cấu thành quyền sở hữu tài sản.

Theo luật sư, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa gắn với một căn nhà đã hoàn thiện và bàn giao, nhưng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng vẫn là một loại quyền tài sản hợp pháp được pháp luật bảo hộ.

Do đó, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng cần được xem xét thận trọng, bởi có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản của người dân.

Luật sư Lê Trung Phát cho rằng không nên sử dụng biện pháp hành chính để cấm đoán một giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp khi các bên có nhu cầu và đáp ứng điều kiện theo quy định.

Bản chất của việc chuyển nhượng hợp đồng là chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ một giao dịch đã được xác lập. Người đang sở hữu quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng có thể chuyển giao cho một chủ thể khác nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật và được thực hiện đúng trình tự.

Theo quan điểm này, Nhà nước nên tập trung quản lý tính hợp pháp của giao dịch, nghĩa vụ thuế và thông tin thị trường thay vì áp dụng một lệnh cấm trên diện rộng.

Đây cũng là vấn đề cần được cân nhắc trong quá trình xây dựng chính sách, bởi quyền lợi của người mua nhà không chỉ được xác định tại thời điểm ký hợp đồng mà còn gắn với khả năng thực hiện các quyền tài sản trong suốt thời gian dự án triển khai.

Cấm chuyển nhượng có thể khiến giao dịch ngầm gia tăng

Một trong những lo ngại lớn nhất được các chuyên gia đưa ra là nguy cơ hình thành thị trường chuyển nhượng ngầm nếu hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bị cấm.

Theo luật sư Lê Trung Phát, nhu cầu chuyển nhượng có thể vẫn tồn tại ngay cả khi pháp luật không cho phép thực hiện theo hình thức chính thức.

Khi đó, một bộ phận người mua và nhà đầu tư có thể tìm cách lách quy định thông qua những hình thức giao dịch khác như:

• Hợp đồng ủy quyền toàn phần.
• Vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền và thỏa thuận giữa các bên.
• Hợp đồng hứa mua, hứa bán.
• Giấy viết tay hoặc các thỏa thuận dân sự không được thực hiện theo đúng thủ tục chuyển nhượng.

Những phương thức này có thể khiến quyền lợi của các bên trở nên khó bảo đảm hơn so với một giao dịch chuyển nhượng hợp pháp, được thực hiện theo trình tự rõ ràng.

Đặc biệt, hợp đồng ủy quyền không mặc nhiên có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Việc lập vi bằng cũng không đồng nghĩa với việc giao dịch được công nhận hợp pháp hoặc quyền sở hữu bất động sản đã được chuyển giao.

Nếu xảy ra tranh chấp, người mua sau có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền lợi, nhất là khi người đứng tên hợp đồng ban đầu phát sinh nghĩa vụ tài chính, bị kê biên tài sản, mất năng lực hành vi hoặc xảy ra tranh chấp với bên thứ ba.

Ở góc độ quản lý nhà nước, giao dịch ngầm cũng khiến việc xác định giá chuyển nhượng, chủ thể thực sự tham gia giao dịch và nghĩa vụ thuế trở nên phức tạp hơn.

Thay vì đưa hoạt động giao dịch vào hệ thống quản lý chính thức, một lệnh cấm nếu không được thiết kế phù hợp có thể khiến một phần giao dịch chuyển sang các hình thức khó kiểm soát.

Người mua nhà có thể mất khả năng thu hồi vốn khi gặp biến cố tài chính

Một vấn đề khác cần được xem xét là đặc thù của quá trình mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Khác với giao dịch nhà đã hoàn thiện, người mua nhà tại các dự án đang xây dựng thường phải chờ từ 2-3 năm hoặc lâu hơn để nhận bàn giao, tùy thuộc tiến độ từng dự án.

Trong khoảng thời gian này, tình hình tài chính và kế hoạch cá nhân của người mua có thể thay đổi đáng kể.

Một người đang có công việc ổn định tại thời điểm ký hợp đồng có thể gặp phải những biến cố như mất việc làm, phá sản, bệnh tật, ly hôn hoặc phải chuyển nơi sinh sống.

Khi không còn đủ khả năng tài chính để tiếp tục thanh toán theo tiến độ, người mua có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng để thu hồi một phần vốn đã đầu tư.

Quyền chuyển nhượng vì thế không chỉ phục vụ mục đích đầu tư hoặc kinh doanh mà còn có ý nghĩa như một cơ chế giúp người mua xử lý rủi ro tài chính cá nhân.

Nếu không được phép chuyển nhượng, người mua có thể phải lựa chọn giữa việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán, thương lượng chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư hoặc đối mặt với các hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ.

Tùy thuộc nội dung hợp đồng và quy định pháp luật, người mua có thể phát sinh nghĩa vụ chịu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc không được hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán.

Điều này đặc biệt đáng quan tâm đối với những người đã đóng một tỷ lệ lớn giá trị căn nhà nhưng chưa đủ khả năng tài chính để tiếp tục theo đuổi giao dịch.

Về phía doanh nghiệp, nếu nhiều khách hàng cùng không thể tiếp tục thanh toán, chủ đầu tư có thể phải xử lý các hợp đồng bị chấm dứt, tìm kiếm khách hàng thay thế hoặc giải quyết tranh chấp liên quan đến tiền thanh toán và nghĩa vụ hoàn trả.

Như vậy, việc hạn chế chuyển nhượng không nhất thiết loại bỏ rủi ro trên thị trường mà có thể chuyển một phần rủi ro từ hoạt động giao dịch sang quan hệ hợp đồng giữa người mua và chủ đầu tư.

Không thể chỉ dựa vào việc cấm chuyển nhượng để chống đầu cơ bất động sản

Một trong những lý do được đưa ra để ủng hộ đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hạn chế đầu cơ, thao túng giá và tình trạng mua đi bán lại nhiều lần trước khi nhà được bàn giao.

Tuy nhiên, theo luật sư Lê Trung Phát, đầu cơ bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, không chỉ nằm ở hoạt động chuyển nhượng hợp đồng.

Những yếu tố có thể thúc đẩy đầu cơ và tạo ra biến động giá bao gồm:

• Nguồn cung nhà ở mất cân đối so với nhu cầu thực tế.
• Thông tin quy hoạch và pháp lý thiếu minh bạch.
• Hoạt động môi giới cung cấp thông tin sai lệch.
• Tình trạng thổi giá, tạo giao dịch giả.
• Hoạt động huy động vốn trái phép.
• Tâm lý kỳ vọng giá bất động sản tăng liên tục.
• Khả năng tiếp cận thông tin thị trường không đồng đều giữa các nhóm người tham gia.

Nếu chỉ sử dụng một biện pháp để hạn chế toàn bộ hoạt động chuyển nhượng, chính sách có thể tác động đồng thời đến cả người mua nhà có nhu cầu thực, nhà đầu tư dài hạn và những đối tượng đầu cơ trục lợi.

Đây là ba nhóm chủ thể có mục tiêu và hành vi thị trường khác nhau.

Người mua nhà có nhu cầu thực có thể cần chuyển nhượng vì thay đổi nơi làm việc hoặc điều kiện gia đình. Nhà đầu tư dài hạn có thể chuyển giao khoản đầu tư khi cần cơ cấu lại danh mục tài sản. Trong khi đó, hoạt động đầu cơ có thể gắn với việc tạo giao dịch giả, thổi giá hoặc lợi dụng thông tin thiếu minh bạch.

Do đó, việc xây dựng chính sách cần phân biệt rõ giao dịch chuyển nhượng hợp pháp với hành vi thao túng thị trường.

Những biện pháp như minh bạch dữ liệu giao dịch, kiểm soát hoạt động môi giới, quản lý huy động vốn, xử lý hành vi thổi giá và tăng cường nghĩa vụ thuế có thể là những hướng tiếp cận cần được xem xét.

Hàng trăm dự án tại TP.HCM vẫn vướng mắc trong việc cấp sổ hồng

Một thực tế được Báo Tiền Phong phản ánh là tại TP.HCM tồn tại nhiều dự án đã bàn giao nhà, cư dân vào sinh sống trong thời gian dài nhưng vẫn chưa hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Theo khảo sát được bài viết dẫn lại, có những dự án người dân đã sinh sống gần chục năm nhưng tình trạng pháp lý vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.

Một số trường hợp người dân mới có hợp đồng cọc hoặc các giấy tờ giao dịch liên quan, chưa được chuyển đổi đầy đủ thành hợp đồng mua bán theo quy định.

Đáng chú ý, tại TP.HCM có hàng trăm dự án đã đưa cư dân vào sinh sống nhưng vẫn tồn tại những vướng mắc liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và việc cấp giấy chứng nhận.

Trước tình hình này, UBND TP.HCM đã thành lập Tổ Công tác 5013 vào ngày 5/11/2024 để xử lý các khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án. Sau đó, tổ công tác được kiện toàn thành Tổ Công tác 1645.

Số liệu của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy số lượng dự án cần được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tăng đáng kể sau khi hợp nhất các địa phương.

Việc nhiều dự án chậm cấp sổ hồng trong thời gian dài không chỉ gây bức xúc cho cư dân mà còn phát sinh khiếu nại, khiếu kiện và làm lãng phí nguồn lực xã hội.

Đây là một khía cạnh quan trọng trong cuộc tranh luận về chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi dự án đã bàn giao nhà nhưng thủ tục cấp giấy chứng nhận vẫn kéo dài, quyền tài sản của người mua có thể bị ảnh hưởng trong nhiều năm. Nếu đồng thời hạn chế chuyển nhượng hợp đồng, người dân có thể gặp thêm khó khăn khi muốn chuyển giao quyền lợi của mình cho người khác.

Vì vậy, việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý dự án và đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận cần được xem là một phần quan trọng trong quá trình hoàn thiện chính sách quản lý thị trường bất động sản.

Doanh nghiệp cảnh báo không nên áp dụng máy móc mô hình quản lý của Trung Quốc

Ở góc độ doanh nghiệp, một giám đốc công ty bất động sản tại TP.HCM cho rằng đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều điểm tương đồng với cách tiếp cận từng được Trung Quốc áp dụng.

Theo vị giám đốc này, Trung Quốc đưa ra các biện pháp hạn chế chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai trong bối cảnh thị trường bất động sản nước này trải qua giai đoạn phát triển nóng, nguồn cung tăng mạnh và xuất hiện tình trạng dư thừa.

Trong khi đó, thị trường Việt Nam có những đặc điểm khác biệt, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở tại nhiều đô thị lớn.

Vì vậy, việc áp dụng một chính sách từ thị trường khác cần được đánh giá dựa trên điều kiện thực tế trong nước, thay vì sao chép nguyên trạng.

Vị giám đốc cũng nhấn mạnh rằng quá trình mua nhà hình thành trong tương lai thường kéo dài từ 2-3 năm. Trong khoảng thời gian đó, người mua có thể gặp nhiều biến cố ngoài dự kiến.

Nếu bị cấm chuyển nhượng, người mua có thể phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho một căn nhà mà họ không còn khả năng hoặc không còn nhu cầu nhận bàn giao.

Trong trường hợp không thể tiếp tục thanh toán, khách hàng có nguy cơ phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư về việc chấm dứt hợp đồng, tiền phạt và khoản tiền đã đóng.

Một vấn đề khác được doanh nghiệp đề cập là tính thanh khoản của dòng vốn trên thị trường.

Nhà ở hình thành trong tương lai thu hút người mua một phần nhờ cơ chế thanh toán theo tiến độ. Người mua không cần thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà ngay từ đầu mà có thể phân bổ nghĩa vụ tài chính theo tiến độ xây dựng.

Nếu không được chuyển nhượng cho đến khi hoàn thành các thủ tục pháp lý và cấp sổ hồng, dòng vốn của khách hàng có thể bị giữ lại tại dự án trong thời gian dài.

Điều này có thể khiến một bộ phận người mua thận trọng hơn khi tham gia thị trường, ảnh hưởng đến thanh khoản và khả năng luân chuyển vốn.

Cần quản lý minh bạch thay vì siết toàn bộ quyền chuyển nhượng

Nhìn từ các ý kiến chuyên gia pháp lý và doanh nghiệp, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc có nên kiểm soát chuyển nhượng hợp đồng hay không, mà là kiểm soát bằng phương thức nào để vừa hạn chế đầu cơ vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.

Một chính sách phù hợp cần phân biệt giữa hành vi đầu cơ, thao túng thị trường với những giao dịch chuyển nhượng phát sinh từ nhu cầu thực tế.

Thay vì cấm toàn bộ hoạt động chuyển nhượng, cơ quan quản lý có thể xem xét tăng cường các yêu cầu về điều kiện chuyển nhượng, xác thực chủ thể giao dịch, công khai thông tin dự án, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm của chủ đầu tư.

Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tập trung có thể giúp cơ quan quản lý theo dõi lịch sử giao dịch, tình trạng hợp đồng và nghĩa vụ thuế.

Đối với người mua nhà, cần bảo đảm các giao dịch được thực hiện theo đúng quy định, tránh sử dụng giấy tay hoặc hợp đồng ủy quyền để thay thế thủ tục chuyển nhượng hợp pháp.

Đối với chủ đầu tư, trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ về tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng và điều kiện chuyển nhượng cũng cần được đặt ra rõ ràng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần phục hồi nguồn cung và củng cố niềm tin, việc xây dựng một cơ chế quản lý cân bằng sẽ có ý nghĩa quan trọng hơn việc chỉ tập trung vào một nhóm giao dịch.

Chính sách chuyển nhượng cần hài hòa giữa chống đầu cơ và bảo vệ người mua nhà

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang đặt ra nhiều vấn đề cần cân nhắc trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Mục tiêu hạn chế đầu cơ và thao túng thị trường là cần thiết, nhưng việc áp dụng lệnh cấm trên diện rộng có thể tạo ra những tác động không mong muốn như gia tăng giao dịch ngầm, giảm tính thanh khoản, phát sinh tranh chấp và ảnh hưởng đến quyền tài sản của người dân.

Đặc biệt, trong bối cảnh nhiều dự án tại TP.HCM vẫn gặp khó khăn về cấp giấy chứng nhận, quyền chuyển nhượng hợp đồng có thể là một cơ chế quan trọng giúp người mua xử lý những thay đổi về nhu cầu và khả năng tài chính.

Thay vì đánh đồng mọi giao dịch chuyển nhượng với hoạt động đầu cơ, chính sách cần hướng đến quản lý minh bạch, kiểm soát đúng hành vi vi phạm và bảo vệ những giao dịch hợp pháp.

Cách tiếp cận này không chỉ góp phần bảo vệ người mua nhà mà còn có thể giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.

Câu hỏi thường gặp về đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà

1. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Đây là việc bên mua chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho một bên nhận chuyển nhượng khác theo điều kiện và trình tự pháp luật quy định.

2. Vì sao có đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Một trong những mục tiêu được đưa ra là hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại nhiều lần, thổi giá và thao túng thị trường bất động sản.

3. Vì sao chuyên gia lo ngại việc cấm chuyển nhượng có thể làm tăng giao dịch ngầm?

Khi nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại nhưng không được thực hiện theo hình thức chính thức, một số người có thể sử dụng hợp đồng ủy quyền, vi bằng, giấy viết tay hoặc thỏa thuận hứa mua bán. Những hình thức này có thể làm tăng rủi ro pháp lý và tranh chấp.

4. Người mua nhà gặp khó khăn tài chính có thể bị ảnh hưởng như thế nào?

Nếu không được chuyển nhượng hợp đồng, người mua có thể khó thu hồi số tiền đã thanh toán khi mất việc, phá sản, bệnh tật hoặc thay đổi nơi sinh sống. Họ có thể phải tiếp tục thanh toán hoặc thương lượng chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư.

5. Cấm chuyển nhượng có giúp ngăn chặn đầu cơ bất động sản không?

Việc hạn chế chuyển nhượng có thể tác động đến một số hoạt động mua bán ngắn hạn, nhưng đầu cơ còn xuất phát từ nhiều nguyên nhân như mất cân đối cung cầu, thổi giá, tạo giao dịch giả và thiếu minh bạch thông tin. Vì vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp quản lý.

6. Vi bằng có thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhà ở không?

Không. Vi bằng chủ yếu ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến theo quy định. Vi bằng không tự động làm phát sinh quyền sở hữu hoặc thay thế thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo pháp luật.

7. Vì sao vấn đề cấp sổ hồng tại TP.HCM được nhắc đến trong cuộc tranh luận?

Nhiều dự án đã bàn giao nhà nhưng cư dân vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận trong thời gian dài. Điều này cho thấy người mua có thể phải chờ đợi lâu để hoàn thiện quyền pháp lý đối với bất động sản, khiến khả năng chuyển nhượng quyền lợi trong thời gian chờ đợi trở nên quan trọng.

8. Người mua nhà cần làm gì khi muốn chuyển nhượng hợp đồng?

Người mua cần kiểm tra điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật hiện hành, tình trạng hợp đồng, nghĩa vụ thanh toán, tình trạng pháp lý dự án và thực hiện thủ tục với các bên liên quan. Không nên chỉ sử dụng giấy viết tay hoặc hợp đồng ủy quyền để thay thế thủ tục pháp lý cần thiết.

9. Đề xuất cấm chuyển nhượng đã chính thức có hiệu lực chưa?

Nội dung được đề cập là ý kiến đề xuất tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Người mua và nhà đầu tư cần phân biệt giữa đề xuất chính sách, quy định được Quốc hội thông qua và văn bản pháp luật đã có hiệu lực.