Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026: Hồ sơ, thẩm quyền và tiền sử dụng đất mới nhất

Nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà ở đang ngày càng phổ biến, đặc biệt với những hộ gia đình có đất trồng cây lâu năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản nằm trong khu dân cư. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ trình tự thủ tục, cơ quan có thẩm quyền giải quyết cũng như nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.

Gia đình ông Chính hiện có nhu cầu chuyển toàn bộ đất cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở tại nông thôn để xây nhà. Đây cũng là thắc mắc chung của rất nhiều người dân hiện nay: chuyển đất nông nghiệp sang đất ở cần chuẩn bị gì, nộp hồ sơ ở đâu và tiền sử dụng đất phải đóng bao nhiêu?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn cụ thể dựa trên Luật Đất đai năm 2024 cùng các nghị định mới nhất. Dưới đây là toàn bộ thông tin người dân cần biết.

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có bắt buộc phải xin phép?

Câu trả lời là Có.

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở tại nông thôn, thuộc trường hợp bắt buộc phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Điều này áp dụng với các loại đất như:

• Đất trồng cây lâu năm
• Đất trồng cây hàng năm
• Đất nuôi trồng thủy sản
• Đất nông nghiệp khác

Người dân không thể tự ý xây dựng nhà ở trên các loại đất này nếu chưa được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ để được phép chuyển sang đất ở là gì?

Không phải cứ có nhu cầu là được chuyển đổi. Việc xét duyệt phải căn cứ vào quy hoạch đất đai đã được phê duyệt.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp nằm cùng thửa đất có đất ở sang đất ở phải dựa trên một trong các căn cứ sau:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
• Quy hoạch chung
• Quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị

Các quy hoạch này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hợp pháp.

Điều đó có nghĩa là nếu thửa đất của gia đình nằm ngoài quy hoạch đất ở thì dù có nhu cầu xây nhà cũng chưa đủ điều kiện để chuyển mục đích.

Sau sắp xếp đơn vị hành chính, quy hoạch nào được áp dụng?

Đây là vấn đề rất nhiều người dân quan tâm sau khi nhiều địa phương thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã.

Theo khoản 2 Điều 22 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp vẫn tiếp tục sử dụng:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
• Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
• Quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt trước ngày 1/7/2025

Những căn cứ này vẫn được sử dụng để giải quyết thủ tục đất đai cho đến khi hoàn tất việc rà soát và lập quy hoạch mới theo đơn vị hành chính mới.

Như vậy, người dân vẫn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích mà không phải chờ quy hoạch mới hoàn thành.

Trình tự thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định chi tiết tại Mục I Phần III Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP.

Quy trình cơ bản gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người dân cần chuẩn bị:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Giấy tờ liên quan đến nhân thân
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (nếu địa phương yêu cầu)
• Các giấy tờ khác theo hướng dẫn của cơ quan tiếp nhận

Tùy từng địa phương, hồ sơ có thể được yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ cụ thể.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Theo Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân thuộc thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã, áp dụng theo Thủ tục hành chính số 1.013949.

Người dân thường sẽ nộp hồ sơ tại:

• Bộ phận một cửa cấp xã
  hoặc
• Trung tâm phục vụ hành chính công theo quy định từng địa phương

Việc tiếp nhận hồ sơ cụ thể do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định phân cấp hiện hành.

Bước 3: Cơ quan chức năng thẩm định hồ sơ

Cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành:

• Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất
• Đối chiếu quy hoạch sử dụng đất
• Xác minh điều kiện chuyển mục đích
• Xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp

Nếu đủ điều kiện, hồ sơ sẽ được trình ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất

Sau khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, người dân thực hiện nộp:

• Tiền sử dụng đất
• Lệ phí trước bạ (nếu phát sinh)
• Phí thẩm định hồ sơ
• Các khoản phí liên quan khác theo quy định địa phương

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan chức năng sẽ cập nhật loại đất mới trên Giấy chứng nhận.

Tiền sử dụng đất phải đóng bao nhiêu?

Đây là nội dung được quan tâm nhất.

Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, mức tiền cụ thể sẽ phụ thuộc vào:

• Diện tích chuyển mục đích
• Loại đất hiện trạng
• Giá đất tại bảng giá đất địa phương
• Vị trí thửa đất
• Hạn mức đất ở được công nhận
• Chính sách áp dụng tại từng tỉnh, thành phố

Do đó, không có một con số cố định áp dụng cho mọi trường hợp.

Nếu muốn biết chính xác số tiền phải nộp, người dân cần liên hệ:

• Cơ quan tài nguyên môi trường
• Cơ quan tài chính địa phương
• Chi cục thuế nơi có đất

để được tính toán cụ thể.

Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là thủ tục quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền xây dựng nhà ở và giá trị bất động sản của người dân. Để thực hiện đúng pháp luật, người sử dụng đất cần kiểm tra quy hoạch trước, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng quy trình theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.

Đặc biệt, nghĩa vụ tài chính là yếu tố cần được tính toán kỹ lưỡng để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Chủ động làm việc với cơ quan quản lý đất đai và cơ quan tài chính địa phương sẽ giúp quá trình chuyển mục đích diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.