Mô hình quỹ đất R4 của Trung Quốc: Bài học đắt giá cho Việt Nam trong giải bài toán nhà ở và chống đầu cơ bất động sản

Trong nhiều năm qua, giá nhà tại các đô thị lớn của Việt Nam liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động trẻ. Tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng rõ nét khi phân khúc cao cấp và đầu tư chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp lại khan hiếm.

Thực tế này khiến nhiều chuyên gia liên tưởng đến những gì đã từng xảy ra tại Trung Quốc trước khi quốc gia này bước vào cuộc cải tổ mạnh mẽ thị trường bất động sản.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài hơn hai thập kỷ, Trung Quốc đã chứng kiến sự hình thành của bong bóng bất động sản với giá nhà tăng lên mức kỷ lục tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến. Nhiều thời điểm, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của người dân đã vượt 40 – 50 lần, thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Khi chính quyền Trung Quốc áp dụng chính sách “Ba lằn ranh đỏ” nhằm siết tín dụng bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc rơi vào khủng hoảng thanh khoản. Nhiều dự án dang dở, nợ xấu gia tăng và niềm tin của người dân suy giảm nghiêm trọng.

Trước thực trạng đó, Bắc Kinh đã đưa ra một định hướng mang tính chiến lược:

“Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.

Quỹ đất R4 – Công cụ kiểm soát giá nhà và phát triển nhà cho thuê

Để hiện thực hóa mục tiêu trên, Trung Quốc xây dựng mô hình quỹ đất R4 (Residential 4), một loại đất được quy hoạch riêng dành cho nhà ở cho thuê và nhà ở bảo đảm.

Khác với đất ở thương mại thông thường, quỹ đất R4 được quản lý bằng các cơ chế đặc biệt và chỉ phục vụ mục tiêu an sinh xã hội.

Điểm quan trọng nhất là các dự án trên đất R4 không được phép phân lô bán nền hoặc bán căn hộ để đầu cơ. Thay vào đó, toàn bộ tài sản phải được vận hành dưới hình thức cho thuê dài hạn.

Mô hình này giúp Nhà nước kiểm soát nguồn cung nhà ở giá hợp lý, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản.

Các khu đất R4 thường được bố trí gần khu công nghệ cao, khu công nghiệp hoặc các tuyến giao thông công cộng lớn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người lao động tiếp cận nơi làm việc.

Giải bài toán vốn bằng hệ sinh thái REITs

Một trong những rào cản lớn nhất đối với mô hình nhà cho thuê là thời gian hoàn vốn dài, thường kéo dài từ 25 – 30 năm.

Để khắc phục vấn đề này, Trung Quốc đã phát triển mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản hạ tầng công cộng (C-REITs).

Theo cơ chế này, sau khi các dự án nhà ở cho thuê vận hành ổn định và đạt tỷ lệ lấp đầy cao, chủ đầu tư có thể đóng gói tài sản cùng dòng tiền cho thuê thành các chứng chỉ REITs và niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí và nhà đầu tư cá nhân sẽ mua các chứng chỉ này để nhận cổ tức định kỳ từ nguồn thu cho thuê nhà.

Nhờ đó, doanh nghiệp có thể thu hồi vốn nhanh hơn để tái đầu tư các dự án mới mà không phải phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Đây được xem là một trong những giải pháp tài chính hiệu quả nhất giúp Trung Quốc phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn.

Thành công tại các siêu đô thị Trung Quốc

Thượng Hải: Hình mẫu phát triển nhà ở gần nơi làm việc

Thượng Hải là địa phương đầu tiên triển khai mô hình R4 từ năm 2017.

Các dự án được quy hoạch ngay trong các khu công nghệ cao và trung tâm đổi mới sáng tạo, giúp người lao động có thể sinh sống gần nơi làm việc.

Nhiều khu nhà R4 đạt tỷ lệ lấp đầy trên 95%, thậm chí có dự án ghi nhận tỷ lệ thu tiền thuê lên tới gần 100%.

Bắc Kinh: Tái sử dụng tài sản bỏ hoang

Do quỹ đất hạn chế, Bắc Kinh lựa chọn giải pháp chuyển đổi các tòa nhà văn phòng, nhà máy cũ và các dự án thương mại bị đình trệ thành nhà ở cho thuê.

Cách làm này giúp tận dụng hiệu quả nguồn tài sản hiện hữu đồng thời giảm áp lực phát triển quỹ đất mới.

Thâm Quyến và Quảng Châu: Hướng tới cộng đồng trẻ

Tại Thâm Quyến, các khu nhà R4 được thiết kế theo mô hình Co-living với nhiều tiện ích chung như phòng gym, khu làm việc chung, bếp cộng đồng và khu sinh hoạt tập thể.

Trong khi đó, Quảng Châu tập trung phát triển nhà ở dọc các tuyến metro nhằm giảm thời gian di chuyển và giải quyết bài toán mất cân bằng giữa nơi ở và nơi làm việc.

Những hạn chế của mô hình R4

Dù đạt được nhiều thành công, mô hình này không phải không có nhược điểm.

Tại các thành phố cấp thấp hơn, nơi dân số tăng chậm hoặc suy giảm, nhu cầu thuê nhà không đủ lớn khiến nhiều dự án hoạt động kém hiệu quả.

Ngoài ra, do chính quyền áp dụng trần tăng giá thuê để bảo vệ người dân nên biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng bị giới hạn.

Điều này khiến phần lớn dự án vẫn cần sự hỗ trợ đáng kể từ doanh nghiệp nhà nước và nguồn vốn công.

Việt Nam có thể học gì từ mô hình R4?

1. Xây dựng quỹ đất chuyên biệt dành cho nhà ở cho thuê

Việt Nam cần nghiên cứu bổ sung vào Luật Đất đai và Luật Nhà ở một loại hình quỹ đất chuyên dụng tương tự R4.

Các khu đất này nên được bố trí gần các khu công nghiệp, khu công nghệ cao như Hòa Lạc, Thủ Đức hoặc dọc các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM.

2. Phát triển thị trường REITs nội địa

Việc xây dựng hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho REITs sẽ giúp doanh nghiệp huy động vốn dài hạn thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng.

Đây là nền tảng để phát triển bền vững các dự án nhà ở cho thuê trong tương lai.

3. Bảo vệ quyền lợi người thuê nhà

Một trong những rào cản lớn tại Việt Nam là người thuê nhà chưa được bảo vệ đầy đủ về quyền cư trú, giáo dục và phúc lợi xã hội.

Việc xây dựng khung pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà sẽ giúp thay đổi tư duy “phải sở hữu nhà bằng mọi giá”.

4. Phát huy vai trò của doanh nghiệp nhà nước

Trong giai đoạn đầu, Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt thông qua các doanh nghiệp như HUD hoặc các quỹ phát triển nhà ở để tạo nguồn cung và hình thành thị trường chuyên nghiệp.

Triển vọng cho thị trường bất động sản Việt Nam

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn ngày càng tăng cao, việc nghiên cứu mô hình R4 của Trung Quốc có thể mang lại nhiều gợi ý quan trọng cho Việt Nam.

Dù không thể sao chép hoàn toàn, nhưng việc xây dựng quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê, phát triển REITs và bảo vệ quyền lợi người thuê nhà có thể trở thành những giải pháp hiệu quả giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng hơn trong dài hạn.

Quan trọng hơn, đây là hướng đi góp phần đưa bất động sản trở về đúng giá trị cốt lõi: phục vụ nhu cầu ở thực thay vì trở thành công cụ đầu cơ tài chính.