Mega City 2 Nhơn Trạch được giao hơn 32 ha đất hạ tầng, gần 9 ha dành cho nhà ở xã hội

UBND thành phố Đồng Nai vừa ban hành liên tiếp Quyết định 2978/QĐ-UBND và Quyết định 2979/QĐ-UBND, liên quan đến việc thu hồi, giao và tiếp tục sử dụng đất tại dự án Khu dân cư theo quy hoạch ở khu vực Long Tân và Phú Hội, Nhơn Trạch.

Theo thông tin dự án bất động sản được Sở Xây dựng Đồng Nai giới thiệu, khu dân cư này có tên Mega City 2, quy mô khoảng 83,99 ha. Các quyết định mới được xem là bước tiếp theo trong quá trình hoàn thiện cơ sở pháp lý về đất đai và hạ tầng của dự án sau nhiều năm triển khai.

Cụ thể, trước khi giao đất cho doanh nghiệp, UBND thành phố Đồng Nai ban hành Quyết định 2978/QĐ-UBND để thu hồi phần đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật do Công ty cổ phần Licogi 16, nay là Công ty cổ phần Lizen, sử dụng.

Sau đó, theo Quyết định 2979/QĐ-UBND, phần đất này được giao cho Công ty TNHH Khu đô thị Phú Hội để tiếp tục sử dụng và thực hiện dự án.

Diện tích đất được nêu tại Điều 1 của Quyết định 2979 là 321.248 m², tương đương hơn 32,12 ha. Trong đó, khoảng 21.829 m² là đất khu hành chính và 299.419 m² là đất cây xanh, giao thông.

Đây là phần đất hạ tầng được giao không thu tiền sử dụng đất.

Việc thu hồi và giao lại quỹ đất hạ tầng có ý nghĩa trong việc xác định doanh nghiệp tiếp tục sử dụng đất cũng như trách nhiệm đầu tư, hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án.

Theo quyết định, sau khi hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, doanh nghiệp phải thực hiện việc bàn giao các quỹ đất liên quan cho địa phương quản lý và bố trí sử dụng theo quy hoạch được phê duyệt.

Mega City 2 có gần 45 ha đất ở

Một nội dung đáng chú ý khác trong Quyết định 2979 là cơ cấu sử dụng đất của dự án.

Theo Điều 2, Công ty TNHH Khu đô thị Phú Hội được giao 449.694,8 m² đất ở, tương đương gần 44,97 ha.

Trong tổng diện tích này có:

• 359.746 m² đất nhà ở.
• 89.948,8 m² đất xây dựng chung cư nhà ở xã hội.

Như vậy, quỹ đất dành cho chung cư nhà ở xã hội tương đương khoảng 8,99 ha, chiếm xấp xỉ 20% diện tích đất ở được nêu trong quyết định.

Đáng chú ý, phần đất xây dựng chung cư nhà ở xã hội được giao có thu tiền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo nội dung văn bản.

Đối với phần đất nhà ở, cơ cấu tiếp tục được chia thành nhiều loại hình. Trong đó có khoảng 157.956,3 m² đất nhà ở liên kế phố, 179.525,7 m² đất nhà ở liên kế vườn và 22.264 m² đất nhà ở biệt thự song lập.

Cơ cấu này cho thấy Mega City 2 không chỉ gồm đất dành cho nhà ở thấp tầng mà còn bố trí một quỹ đất đáng kể để phát triển chung cư nhà ở xã hội.

Gần 9 ha nhà ở xã hội nhưng chưa đồng nghĩa với số lượng căn hộ cụ thể

Quỹ đất nhà ở xã hội là một trong những nội dung được quan tâm nhất trong quyết định mới.

Trước đó, trong một buổi làm việc vào tháng 4/2025, Công ty TNHH Khu đô thị Phú Hội từng trình bày kế hoạch phát triển hơn 4.200 căn hộ nhà ở xã hội trên khu đất khoảng 9 ha thuộc dự án.

Đến tháng 3/2026, Cổng thông tin điện tử Đồng Nai đăng tải thông tin do doanh nghiệp cung cấp về 1.104 căn hộ của công trình chung cư nhà ở xã hội thuộc khu dân cư này.

Hai con số trên xuất hiện ở những thời điểm và phạm vi thông tin khác nhau. Vì vậy, không nên đồng nhất chúng với số căn hộ chính thức được phép xây dựng theo Quyết định 2979.

Điểm quan trọng là Quyết định 2979/QĐ-UBND xác định diện tích, mục đích và hình thức sử dụng đất, chứ không quy định số lượng căn hộ cuối cùng, giá bán hay thời điểm mở bán.

Số lượng căn hộ thực tế sẽ còn phụ thuộc vào hồ sơ quy hoạch, thiết kế, quy mô xây dựng, thủ tục đầu tư và các phê duyệt liên quan.

Dự án còn gần 7 ha đất thương mại, dịch vụ và giáo dục

Bên cạnh quỹ đất nhà ở, Mega City 2 còn có phần đất dành cho thương mại, dịch vụ và giáo dục.

Theo quyết định, Đồng Nai cho Công ty TNHH Khu đô thị Phú Hội thuê tổng cộng 69.561,5 m², tương đương gần 6,96 ha.

Trong đó:

• 29.281,4 m² là đất thương mại, dịch vụ.
• 40.280,1 m² là đất xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo.

Hình thức thuê đất là trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, với thời hạn sử dụng đến ngày 30/6/2059, theo nội dung quyết định.

Việc bố trí quỹ đất thương mại, dịch vụ và trường học bên cạnh khu nhà ở cho thấy dự án được quy hoạch theo hướng hình thành một khu dân cư có các chức năng hỗ trợ thay vì chỉ tập trung vào phát triển nhà ở.

Hơn 32 ha đất hạ tầng kỹ thuật trong cơ cấu dự án

Quyết định cũng xác định 320.220,7 m² đất hạ tầng kỹ thuật trong cơ cấu sử dụng đất tại Điều 2.

Phần lớn diện tích này dành cho giao thông và cây xanh. Ngoài ra còn có quỹ đất dành cho trụ sở hành chính và các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Đáng chú ý, khu đất trụ sở hành chính có diện tích 6.564,6 m², bao gồm đất dành cho văn phòng khu phố, trạm y tế và trung tâm sinh hoạt cộng đồng.

Một điểm cần lưu ý khi đọc Quyết định 2979 là diện tích đất hạ tầng được nêu tại Điều 1 và Điều 2 không hoàn toàn giống nhau.

Cụ thể, Điều 1 đề cập diện tích 321.248 m², trong khi Điều 2 xác định 320.220,7 m² đất hạ tầng kỹ thuật.

Hai con số này thuộc các nội dung điều khoản khác nhau. Do đó, không nên cộng hai diện tích này với nhau để cho rằng dự án có thêm hơn 641.000 m² đất hạ tầng.

Đây là điểm quan trọng khi tổng hợp thông tin về cơ cấu đất của Mega City 2, đặc biệt trong trường hợp sử dụng số liệu để phân tích quy mô dự án.

Thời hạn sử dụng đất đến năm 2059

Đối với phần đất ở, Quyết định 2979 ghi thời gian sử dụng đất của doanh nghiệp đến 30/6/2059, theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

Trong khi đó, thời hạn sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là ổn định, lâu dài theo nội dung quyết định.

Đây là những thông tin cần được phân biệt khi đánh giá pháp lý về quỹ đất của dự án, bởi thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư và người nhận chuyển nhượng có thể được quy định theo các cơ chế khác nhau.

Những thủ tục nào còn phải thực hiện?

Việc ban hành Quyết định 2979 chưa đồng nghĩa toàn bộ dự án đã hoàn tất các thủ tục để đưa mọi sản phẩm ra thị trường.

Sau các quyết định về đất đai, cơ quan chức năng còn thực hiện các bước liên quan đến xác định giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, ký hợp đồng thuê đất cũng như thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận sau khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với nhà ở xã hội, ngoài vấn đề đất đai còn có các thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng, thiết kế, nghiệm thu, điều kiện bán hoặc cho thuê mua và các quy định chuyên ngành khác.

Vì vậy, người quan tâm đến Mega City 2 cần phân biệt giữa quyết định giao đất, quy hoạch dự án, phê duyệt xây dựng, điều kiện kinh doanh và thông tin mở bán thực tế.

Việc một quỹ đất đã được xác định mục đích sử dụng không đồng nghĩa sản phẩm trên quỹ đất đó đã đủ điều kiện giao dịch trên thị trường.

Mega City 2 và những thông tin cần theo dõi tiếp theo

Hai quyết định mới của Đồng Nai giúp làm rõ thêm cơ cấu sử dụng đất của Mega City 2, đặc biệt là phần hơn 32 ha đất hạ tầng, gần 45 ha đất ở, gần 7 ha đất thương mại, dịch vụ và giáo dục, cùng quỹ đất khoảng 9 ha dành cho chung cư nhà ở xã hội.

Đối với thị trường Nhơn Trạch, những bước tiếp theo đáng chú ý sẽ là việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, các thủ tục cấp giấy chứng nhận, tiến độ đầu tư hạ tầng, hồ sơ xây dựng nhà ở xã hội và những thông tin chính thức liên quan đến điều kiện giao dịch sản phẩm.

Người mua hoặc nhà đầu tư nên ưu tiên kiểm tra thông tin từ cơ quan quản lý và hồ sơ pháp lý của dự án trước khi đưa ra quyết định giao dịch, thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng cáo hoặc kế hoạch được công bố ở các giai đoạn trước.

Nguồn tham khảo: Quyết định 2978/QĐ-UBND, Quyết định 2979/QĐ-UBND của UBND thành phố Đồng Nai; thông tin dự án bất động sản do Sở Xây dựng Đồng Nai công bố và các thông tin liên quan được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử Đồng Nai.

Câu hỏi thường gặp về Mega City 2 Nhơn Trạch

Mega City 2 có quy mô bao nhiêu?

Theo thông tin dự án được Sở Xây dựng Đồng Nai giới thiệu, Mega City 2 có quy mô khoảng 83,99 ha, nằm tại khu vực Long Tân và Phú Hội, Nhơn Trạch trước đây, nay thuộc phường Nhơn Trạch.

Mega City 2 có bao nhiêu đất dành cho nhà ở xã hội?

Quyết định mới xác định 89.948,8 m², tương đương gần 8,99 ha, là đất xây dựng chung cư nhà ở xã hội.

Có phải Mega City 2 chắc chắn có hơn 4.200 căn nhà ở xã hội?

Không thể kết luận như vậy chỉ từ Quyết định 2979. Con số hơn 4.200 căn từng được doanh nghiệp trình bày trong một thông tin trước đó, trong khi Quyết định 2979 chủ yếu xác định diện tích và mục đích sử dụng đất. Số căn hộ cuối cùng cần căn cứ vào hồ sơ và các thủ tục phê duyệt liên quan.

Mega City 2 có đất trường học không?

Có. Quyết định xác định 40.280,1 m² đất xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo, tương đương hơn 4 ha.

Thời hạn sử dụng đất của dự án đến khi nào?

Theo Quyết định 2979, thời hạn sử dụng phần đất ở của doanh nghiệp đến 30/6/2059, theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

Khi nào nhà ở xã hội Mega City 2 mở bán?

Quyết định giao đất không xác định thời điểm mở bán. Thời điểm và điều kiện đưa sản phẩm nhà ở xã hội ra thị trường còn phụ thuộc vào tiến độ đầu tư xây dựng, hoàn thiện pháp lý và các điều kiện kinh doanh theo quy định.