Nhà nghỉ dưỡng ở Mỹ từng là lĩnh vực đầu tư bất động sản hấp dẫn nhất. Giờ đây, chúng lại trở thành cơn ác mộng.

Những căn nhà nghỉ dưỡng từng được xem là một trong những khoản đầu tư bất động sản hấp dẫn nhất tại Mỹ đang bước vào giai đoạn khó khăn hơn. Từ Gatlinburg ở Tennessee, Big Bear Lake tại California đến các điểm du lịch nổi tiếng khác, nhiều chủ sở hữu đang phải giảm giá, chờ đợi lâu hơn để tìm người mua hoặc chấp nhận lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Câu chuyện của căn nhà số 317 Matterhorn Drive ở Gatlinburg là một ví dụ đáng chú ý. Đây là căn nhà gỗ hai phòng ngủ nằm gần dãy Smoky Mountains, cách công viên giải trí Dollywood khoảng 30 phút lái xe và thuộc khu vực thu hút lượng lớn khách du lịch mỗi năm.

Trong một thị trường sôi động, bất động sản như vậy từng có thể tạo ra cuộc cạnh tranh giữa nhiều người mua. Nhưng thực tế hiện nay hoàn toàn khác: căn nhà đã nằm trên thị trường khoảng hai năm.

Căn nhà giảm giá gần 30% vẫn khó tìm người mua

317 Matterhorn Drive được đưa lên thị trường vào tháng 1/2024 với giá 850.000 USD. Sau nhiều lần điều chỉnh, mức giá hiện tại chỉ còn dưới 600.000 USD, tương đương mức giảm gần 30% so với giá chào bán ban đầu.

Thông điệp quảng cáo “GIÁ MỚI, NĂNG LƯỢNG NÚI LỚN!” cho thấy người bán đang cố gắng tạo sức hút mới cho bất động sản.

John Kenney, một trong những môi giới tham gia bán căn nhà, mô tả tình hình đơn giản là thị trường đang thay đổi và người bán phải chạy theo thị trường.

Trường hợp này phản ánh một nghịch lý của thị trường nhà nghỉ dưỡng Mỹ: giá bất động sản tại nhiều khu vực vẫn cao hơn đáng kể so với trước đại dịch, nhưng mức giá mà người mua sẵn sàng trả hiện thấp hơn rất nhiều so với kỳ vọng hình thành trong giai đoạn 2021-2022.

Chủ nhân căn nhà Matterhorn Drive từng mua bất động sản vào giữa năm 2020 với giá khoảng 380.000 USD. Xét theo giá mua ban đầu, đây vẫn có thể là một khoản đầu tư có lãi. Nhưng kỳ vọng của chủ sở hữu đã thay đổi khi họ chứng kiến giá nhà tăng mạnh trong những năm sau đó.

Vấn đề không còn đơn giản là “có lời hay không”, mà là khoản lợi nhuận thực tế thấp hơn đáng kể so với những gì họ từng kỳ vọng.

Vì sao nhà nghỉ dưỡng từng trở thành cơn sốt?

Trong giai đoạn đại dịch, nhà nghỉ dưỡng tại Mỹ hưởng lợi từ một loạt yếu tố cùng lúc.

Lãi suất vay thấp, xu hướng làm việc từ xa, nhu cầu rời khỏi các thành phố đông đúc và sự bùng nổ của hoạt động du lịch nội địa đã tạo ra làn sóng mua nhà thứ hai.

Dữ liệu được dẫn trong nguồn cho thấy đơn xin vay thế chấp để mua nhà nghỉ dưỡng trong năm 2020 tăng khoảng 30% so với năm trước. Đến tháng 3/2021, nhu cầu đối với nhà thứ hai đã cao hơn 88% so với trước đại dịch.

Các thị trường vốn tương đối yên ắng trước đó như Gatlinburg hay Big Bear Lake bất ngờ trở thành tâm điểm.

Tại Gatlinburg, giá trị nhà ở được cho là đã tăng hơn gấp đôi trong vòng hai năm. Big Bear Lake tăng khoảng 77%, trong khi khu vực đô thị Destin, Florida tăng gần 50%.

Những con số này tạo ra tâm lý rằng bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể phục vụ nhu cầu cá nhân, vừa tạo ra dòng tiền từ hoạt động cho thuê ngắn hạn, đồng thời có khả năng tăng giá trong tương lai.

Nhưng chính sự kết hợp này cũng khiến nhiều nhà đầu tư trả mức giá rất cao.

Airbnb từng giúp bài toán tài chính trở nên dễ dàng hơn

Một động lực quan trọng khác là sự phát triển nhanh của thị trường cho thuê ngắn hạn.

Theo dữ liệu AirDNA được nguồn dẫn lại, trong ba năm liên tiếp bắt đầu từ năm 2021, lượng đặt phòng trên các nền tảng cho thuê ngắn hạn tăng trưởng hai chữ số.

Các chủ nhà có thể tăng giá thuê mỗi đêm trong khi vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Điều này khiến bài toán đầu tư nhà nghỉ dưỡng trở nên hấp dẫn hơn rất nhiều.

Số lượng chỗ ở cho thuê ngắn hạn trung bình tăng lên gần 1,5 triệu vào năm 2023, cao hơn khoảng 38% so với hai năm trước và khoảng 25% so với năm 2019.

Khi doanh thu cho thuê tăng, nhiều người mới bắt đầu tham gia thị trường. Họ mua nhà với kỳ vọng doanh thu Airbnb hoặc các nền tảng tương tự sẽ đủ lớn để bù đắp chi phí vay, bảo hiểm, thuế và bảo trì.

Nhưng khi giá nhà tăng quá nhanh, mức lợi suất cho thuê bắt đầu trở nên khó thuyết phục.

Nhà đầu tư hiện yêu cầu lợi suất thấp hơn trước

Một môi giới tại Gatlinburg được nguồn dẫn lời cho biết bà thường sử dụng “quy tắc 10%” để đánh giá sơ bộ một bất động sản cho thuê.

Theo cách tính này, một căn nhà trị giá 500.000 USD cần tạo ra khoảng 50.000 USD doanh thu đặt phòng mỗi năm trước khi tính các khoản chi phí.

Điều kiện này tương đối dễ đạt trong giai đoạn thị trường bùng nổ năm 2021. Nhưng hiện tại, những nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản tại khu vực này thường hướng đến mức doanh thu tương đương khoảng 7-8% giá mua.

Sự thay đổi này có ý nghĩa lớn.

Nếu giá mua vẫn ở mức cao nhưng doanh thu cho thuê giảm, nhà đầu tư phải đối mặt với lợi suất thấp hơn. Khi lãi suất vay, bảo hiểm, thuế và chi phí vận hành tăng, dòng tiền ròng có thể trở nên kém hấp dẫn.

Đây là một trong những nguyên nhân khiến người mua hiện tại thận trọng hơn.

Lãi suất thế chấp trên 7% tạo thêm áp lực

Một số người mua nhà nghỉ dưỡng trong giai đoạn 2021-2022 đã sử dụng môi trường tín dụng thuận lợi để mở rộng danh mục bất động sản.

Nhưng sau đó, lãi suất thế chấp tăng mạnh.

Tại Big Bear Lake, nhiều chủ nhà hiện rao bán bất động sản mà họ từng mua trong giai đoạn thị trường đạt đỉnh. Trong khi đó, lợi nhuận từ Airbnb không còn hấp dẫn như trước và chi phí tài chính tăng.

Theo dữ liệu được nguồn dẫn lại, giá nhà tại Big Bear đã giảm khoảng 20% so với mức đỉnh vào tháng 6/2022. Trong cùng khoảng thời gian, lượng nhà có sẵn tại khu vực lân cận tăng gần 47%.

Điều này tạo ra một vòng xoáy bất lợi cho người bán: nguồn cung tăng, người mua có nhiều lựa chọn hơn và tâm lý chờ giá giảm trở nên phổ biến.

Chủ nhà thứ hai cũng bắt đầu tính lại bài toán chi phí

Không phải tất cả người bán đều là nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Một bộ phận đáng kể là những người mua nhà nghỉ dưỡng để sử dụng vài lần mỗi năm.

Sau 5-6 năm, hoàn cảnh gia đình có thể thay đổi. Con cái lớn hơn, công việc bận rộn hơn và thời gian dành cho những chuyến đi dài ngày giảm xuống.

Trong khi đó, căn nhà vẫn phát sinh các khoản chi đều đặn như tiền vay thế chấp, bảo hiểm, thuế bất động sản, bảo trì, sửa chữa và quản lý.

Một căn nhà nghỉ dưỡng vì thế có thể chuyển từ tài sản mang lại niềm vui thành một khoản chi phí mà chủ sở hữu phải cân nhắc.

Tại Big Bear Lake, môi giới Gary Doss cho biết nhiều người bán mà ông làm việc cùng trong năm nay là những người mua nhà vào năm 2021 hoặc 2022.

Một số người vẫn có khả năng tài chính để tiếp tục nắm giữ. Nhưng với những người không còn sử dụng căn nhà thường xuyên, việc tiếp tục trả chi phí duy trì trở nên khó biện minh hơn.

Nhà nghỉ dưỡng đang có tỷ lệ rao bán cao hơn

Dữ liệu từ Parcl Labs được nguồn dẫn lại cho thấy khoảng 37,3% nhà nghỉ dưỡng đang được rao bán có điều chỉnh giảm giá, so với 35,1% ở các loại nhà khác.

Một số thị trường có tỷ lệ chủ sở hữu nhà nghỉ dưỡng rao bán cao gồm Destin, Florida Keys, khu vực Smokies và Palm Springs.

Tỷ lệ nhà nghỉ dưỡng được đưa ra thị trường tại các khu vực này dao động khoảng 3-5%.

Điều đáng chú ý là dữ liệu này chỉ tập trung vào những người thực sự sở hữu nhà thứ hai và không bao gồm các nhà đầu tư nắm giữ nhiều bất động sản cho thuê.

Điều đó có nghĩa áp lực nguồn cung thực tế trên thị trường nhà nghỉ dưỡng có thể còn phức tạp hơn khi tính cả nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Người mua càng chờ, người bán càng chịu áp lực

Khi nhìn thấy nhiều bất động sản giảm giá, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định để chờ những cơ hội tốt hơn.

Đây là tâm lý phổ biến trên thị trường bất động sản: khi nguồn cung tăng và người bán cạnh tranh với nhau, người mua có thêm sức mạnh thương lượng.

Hai căn nhà liền kề tại Big Bear Lake là ví dụ.

Một căn bốn phòng ngủ từng được bán với giá 850.000 USD vào cuối năm 2020 và sau đó được rao bán lại với giá 1,2 triệu USD. Tuy nhiên, căn nhà không tìm được người mua ở mức giá đó và cuối cùng được bán với giá 1,1 triệu USD sau khi giảm giá.

Căn nhà bên cạnh cũng là bất động sản bốn phòng ngủ, từng được mua với giá 905.000 USD vào năm 2020, nhưng sau đó được rao bán ở mức 1,3 triệu USD.

Theo môi giới địa phương, phân khúc nhà từ 1 triệu đến 1,5 triệu USD đặc biệt khó giao dịch vì người mua có nhiều lựa chọn và ngày càng thận trọng.

Không phải mọi thị trường nghỉ dưỡng đều giống nhau

Dù tình trạng giảm giá đang xuất hiện ở nhiều nơi, thị trường nhà nghỉ dưỡng Mỹ không đồng nhất.

Những điểm đến cao cấp như Jackson, Wyoming hoặc Aspen, Colorado có thể có đặc điểm khác biệt. Một số người mua tại đây có khả năng thanh toán bằng tiền mặt và ít chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất thế chấp.

Ngược lại, những người mua nhà tại thời điểm thị trường đạt đỉnh và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền cho thuê có thể chịu áp lực lớn hơn.

Điều này cho thấy khi đánh giá nhà nghỉ dưỡng, không thể chỉ nhìn vào xu hướng chung của toàn thị trường. Vị trí, giá mua, tỷ lệ lấp đầy, doanh thu cho thuê, chi phí vận hành và cấu trúc tài chính của chủ sở hữu đều có thể tạo ra kết quả rất khác nhau.

Nhà đầu tư mới đang thận trọng hơn

Một nghiên cứu gần đây của AirDNA được nguồn dẫn lại cho thấy những người đang tham gia hoạt động cho thuê ngắn hạn có mức độ quan tâm đến việc mua thêm bất động sản cao hơn đáng kể so với những người chưa từng kinh doanh loại hình này.

Điều này có thể phản ánh sự khác biệt về mức độ hiểu biết rủi ro.

Người đã vận hành nhà cho thuê hiểu rõ các vấn đề như khách đến muộn, bảo trì, quản lý lịch đặt phòng và điều chỉnh giá theo mùa. Trong khi đó, người mới tham gia có thể nhìn thấy lợi nhuận tiềm năng nhưng chưa trải nghiệm đầy đủ chi phí và rủi ro vận hành.

Jamie Lane, nhà kinh tế trưởng của AirDNA, cho rằng lãi suất cao và sự khan hiếm các giao dịch hấp dẫn đang khiến rủi ro của việc mua thêm bất động sản trở nên đáng chú ý hơn.

Thị trường cho thuê ngắn hạn chưa hẳn suy thoái

Một điểm quan trọng cần phân biệt là thị trường cho thuê ngắn hạn chưa rơi vào trạng thái suy thoái toàn diện.

Theo dữ liệu được nguồn dẫn lại, tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu vực vẫn tương đối ổn định và giá thuê mỗi ngày vẫn tăng nhẹ so với năm trước.

Số lượng nhà cho thuê ngắn hạn trong tháng 8 chỉ tăng khoảng 1,7% so với cùng kỳ.

Tốc độ tăng nguồn cung chậm lại có thể tạo ra một mặt tích cực đối với những chủ nhà đang vận hành tốt. Khi ít nhà đầu tư mới tham gia, áp lực cạnh tranh đối với các bất động sản hiện hữu cũng có thể giảm.

Nói cách khác, khó khăn hiện nay không nhất thiết có nghĩa mô hình cho thuê ngắn hạn đã thất bại. Vấn đề nằm ở chỗ bài toán tài chính đã trở nên khắt khe hơn nhiều so với thời kỳ bùng nổ.

Nhà nghỉ dưỡng không còn được xem như tài sản “phải có”

Một điểm khác biệt quan trọng giữa nhà ở chính và nhà nghỉ dưỡng nằm ở nhu cầu thiết yếu.

Khi tài chính của một gia đình chịu áp lực, căn nhà chính thường là khoản tài sản khó cắt giảm. Nhưng một căn nhà ven biển chỉ được sử dụng vài tuần mỗi năm hoặc một căn cabin trên núi có thể trở thành khoản chi tiêu dễ bị xem xét lại.

Điều này khiến thị trường nhà nghỉ dưỡng nhạy cảm hơn với những thay đổi về thu nhập, lãi suất và chi phí sở hữu.

Các nhà đầu tư cũng ngày càng chú trọng hơn đến dữ liệu. Họ không chỉ nhìn vào khả năng tăng giá mà còn tính toán dòng tiền, tỷ lệ lấp đầy, chi phí bảo trì, thuế, bảo hiểm và chi phí tài chính.

Kết quả là người mua trở nên kén chọn hơn, trong khi người bán lại thường không muốn chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng.

Thị trường đang chuyển từ cuộc đua mua sang cuộc đua định giá

Thị trường nhà nghỉ dưỡng Mỹ hiện không phải câu chuyện đơn giản về việc bất động sản mất giá hàng loạt. Đúng hơn, đây là quá trình điều chỉnh kỳ vọng sau một giai đoạn tăng trưởng đặc biệt mạnh.

Trong những năm đại dịch, người mua từng cạnh tranh để sở hữu bất động sản tại các điểm nghỉ dưỡng. Hiện tại, cán cân đang dịch chuyển theo hướng ngược lại: người mua có nhiều lựa chọn hơn và sẵn sàng chờ đợi, trong khi người bán phải cân nhắc việc giảm giá nếu muốn giao dịch diễn ra.

Đối với những chủ sở hữu có khả năng tài chính tốt, họ có thể tiếp tục chờ đợi thị trường phục hồi. Nhưng với những người mua ở vùng giá cao và đang chịu áp lực từ chi phí vay, bảo trì hoặc vận hành, quyết định bán có thể trở nên cấp thiết hơn.

Như trường hợp tại Big Bear Lake và Gatlinburg cho thấy, thị trường nhà nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn mà giá niêm yết không còn tự động phản ánh mức giá người mua chấp nhận.

Các giao dịch vẫn diễn ra, nhưng để bán được tài sản, người mua và người bán ngày càng phải có một cuộc trao đổi thực tế hơn về giá trị, dòng tiền và chi phí sở hữu.

Đó có thể là dấu hiệu rõ ràng nhất cho thấy kỷ nguyên nhà nghỉ dưỡng “mua là thắng” của giai đoạn đại dịch đã không còn như trước.

Nguồn tham khảo: Dữ liệu và nội dung trong tài liệu nguồn do người dùng cung cấp; các số liệu được giữ theo nội dung nguồn và không bổ sung các kết luận ngoài phạm vi tài liệu.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà nghỉ dưỡng Mỹ

Vì sao nhà nghỉ dưỡng Mỹ từng tăng giá rất mạnh?

Lãi suất thấp, nhu cầu du lịch nội địa tăng, xu hướng làm việc từ xa và sự bùng nổ của hoạt động cho thuê ngắn hạn đã cùng lúc thúc đẩy nhu cầu mua nhà nghỉ dưỡng trong giai đoạn đại dịch. Dữ liệu trong nguồn cho thấy nhu cầu đối với nhà thứ hai đạt mức rất cao vào năm 2020-2021.

Vì sao hiện nay nhiều chủ nhà phải giảm giá?

Nguồn cung tăng, người mua thận trọng hơn, chi phí vay cao hơn và lợi nhuận cho thuê ngắn hạn không còn hấp dẫn như giai đoạn bùng nổ là những yếu tố gây áp lực lên giá bán. Một số chủ sở hữu mua nhà vào năm 2021-2022 hiện phải đối mặt với khoảng cách lớn giữa mức giá kỳ vọng và giá thị trường.

Airbnb có còn là mô hình đầu tư hấp dẫn?

Thị trường cho thuê ngắn hạn vẫn hoạt động và tỷ lệ lấp đầy tại nhiều nơi tương đối ổn định. Tuy nhiên, lợi nhuận của từng bất động sản phụ thuộc vào giá mua, doanh thu, chi phí vận hành, lãi suất, thuế và mức độ cạnh tranh. Không nên lấy kết quả của giai đoạn 2021 để áp dụng trực tiếp cho thị trường hiện tại.

Những khu vực nào đang chịu áp lực bán nhà nghỉ dưỡng?

Nguồn đề cập Destin, Florida Keys, Smokies và Palm Springs là những khu vực có tỷ lệ chủ sở hữu nhà nghỉ dưỡng rao bán tương đối cao. Tuy nhiên, tình hình có thể khác đáng kể giữa từng địa phương và từng phân khúc giá.

Có phải tất cả chủ nhà nghỉ dưỡng đều đang thua lỗ?

Không. Nhiều bất động sản vẫn có giá trị cao hơn đáng kể so với năm 2019. Những người mua trước giai đoạn tăng nóng có thể vẫn ghi nhận lợi nhuận khi bán. Áp lực lớn nhất thường tập trung vào những người mua ở mức giá cao, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc không còn đủ dòng tiền để duy trì tài sản.