Lãi Suất Thế Chấp Mỹ Tăng Cao Nhất 5 Tuần: Vì Sao Người Mua Nhà Vẫn Đổ Tiền Vào Thị Trường?

Thị trường bất động sản Mỹ đang chứng kiến một nghịch lý đáng chú ý: dù lãi suất thế chấp tiếp tục leo thang và chạm mức cao nhất trong hơn một tháng, nhu cầu mua nhà của người dân Mỹ vẫn có dấu hiệu phục hồi tích cực. Điều này cho thấy tâm lý thị trường đang thay đổi, khi người mua dần thích nghi với môi trường lãi suất cao kéo dài.

Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA), lãi suất hợp đồng trung bình cho khoản vay thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm đã tăng lên 6,46%, mức cao nhất trong vòng 5 tuần qua. Tuy nhiên, thay vì chững lại, lượng hồ sơ vay mua nhà lại tăng mạnh, phản ánh niềm tin đang quay trở lại với thị trường nhà ở Mỹ.

Người Mỹ Dần Chấp Nhận “Bình Thường Mới” Của Lãi Suất Cao

Trong nhiều năm trước, mức lãi suất vay mua nhà dưới 4% từng được xem là phổ biến tại Mỹ. Tuy nhiên, sau chu kỳ thắt chặt tiền tệ mạnh tay của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), mặt bằng lãi suất hiện nay đã thay đổi hoàn toàn.

Dù lãi suất thế chấp hiện ở mức 6,46%, người mua nhà Mỹ dường như không còn quá lo lắng như giai đoạn đầu năm 2025. Theo số liệu điều chỉnh theo mùa từ MBA, tổng số đơn xin vay thế chấp đã tăng 1,7% trong tuần gần nhất.

Đáng chú ý hơn, số đơn xin vay để mua nhà tăng tới 4% theo tuần và cao hơn 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn tồn tại mạnh mẽ bất chấp áp lực chi phí tài chính.

Ông Joel Kan, chuyên gia kinh tế thuộc MBA, nhận định:

“Những người có ý định mua nhà đã bỏ qua những bất ổn hiện tại về kinh tế và lãi suất thế chấp để quay trở lại thị trường.”

Đây là tín hiệu cho thấy người dân Mỹ đang dần thích nghi với mặt bằng lãi suất mới, thay vì chờ đợi lãi suất giảm sâu như kỳ vọng trước đó.

Vì Sao Nhu Cầu Mua Nhà Mỹ Vẫn Tăng?

1. Nguồn cung nhà ở vẫn thiếu hụt

Dù lãi suất cao, nguồn cung nhà ở tại Mỹ vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Tình trạng thiếu nhà kéo dài nhiều năm khiến giá bất động sản chưa giảm mạnh như dự đoán.

Nhiều người mua nhà nhận ra rằng việc tiếp tục chờ đợi có thể khiến họ mất cơ hội sở hữu nhà khi giá tiếp tục tăng trong dài hạn.

2. Tâm lý “mua trước khi giá tăng tiếp”

Một bộ phận người dân Mỹ tin rằng nếu Fed giảm lãi suất trong tương lai, thị trường nhà ở sẽ nóng trở lại và giá nhà có thể tăng mạnh hơn nữa. Vì vậy, họ lựa chọn mua sớm để “khóa giá”.

3. Thu nhập và việc làm vẫn ổn định

Dù kinh tế Mỹ còn nhiều bất ổn, thị trường lao động nhìn chung vẫn khá vững. Thu nhập ổn định giúp nhiều hộ gia đình tiếp tục đủ điều kiện vay mua nhà.

4. Người mua đã quen với lãi suất cao

Sau hơn 2 năm lãi suất duy trì ở vùng cao, nhiều người mua không còn kỳ vọng quay lại mức 3% – 4% như giai đoạn trước đại dịch Covid-19.

Điều này tạo nên trạng thái tâm lý mới trên thị trường: chấp nhận mức lãi suất hiện tại để tiếp tục kế hoạch mua nhà.

Lãi Suất Tăng Do Đâu?

Lãi suất thế chấp tăng trong tuần qua chủ yếu xuất phát từ các yếu tố kinh tế và địa chính trị toàn cầu.

Theo Mortgage News Daily, lãi suất vay mua nhà 30 năm đã tăng thêm 14 điểm cơ bản trong tuần này do:

• Lo ngại chiến sự Iran leo thang
• Báo cáo lạm phát Mỹ cao hơn dự kiến
• Kỳ vọng Fed chưa thể sớm giảm lãi suất

Những yếu tố này khiến lợi suất trái phiếu Chính phủ Mỹ tăng, kéo theo lãi suất vay mua nhà tăng theo.

Hoạt Động Tái Thế Chấp Giảm Nhiệt

Trái ngược với nhu cầu vay mua nhà, hoạt động tái cấp vốn (refinance) lại suy yếu.

Theo MBA, số đơn tái thế chấp giảm 1% trong tuần gần nhất, dù vẫn cao hơn 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân là do:

• Lãi suất hiện tại chưa đủ hấp dẫn để người vay cũ tái cấp vốn
• Nhiều người đã khóa được mức lãi suất thấp trong giai đoạn 2020-2022
• Người vay thận trọng hơn trước biến động kinh tế

Ông Joel Kan cho biết lượng hồ sơ tái thế chấp thông thường và VA hiện đang ở mức thấp nhất kể từ tháng 7/2025.

Thị Trường Bất Động Sản Mỹ Đang Bước Vào Giai Đoạn Mới?

Theo các chuyên gia, thị trường nhà ở Mỹ đang chuyển sang giai đoạn ổn định hơn sau thời kỳ biến động mạnh hậu Covid-19.

Trước đây, người mua thường trì hoãn giao dịch mỗi khi lãi suất tăng. Tuy nhiên hiện nay, hành vi thị trường đã thay đổi đáng kể.

Ông Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), cho biết nhiều môi giới đang ghi nhận lượng khách quan tâm mua nhà tăng mạnh trở lại trong vài tuần gần đây.

Điều này cho thấy:

• Người mua bắt đầu thích nghi với lãi suất cao
• Nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn
• Thị trường có thể bước vào chu kỳ phục hồi mới nếu lãi suất ổn định

Nhà Đầu Tư Bất Động Sản Cần Lưu Ý Điều Gì?

Lãi suất cao vẫn là rủi ro lớn

Dù thị trường đang hồi phục, lãi suất cao vẫn là áp lực đáng kể với khả năng chi trả của người mua nhà.

Các nhà đầu tư cần tính toán kỹ:

• Dòng tiền cho thuê
• Chi phí vay vốn
• Biên lợi nhuận đầu tư
• Khả năng giữ tài sản dài hạn

Chọn khu vực có nhu cầu ở thực

Những khu vực có:

• Tăng trưởng dân số mạnh
• Việc làm ổn định
• Hạ tầng phát triển
• Thiếu hụt nguồn cung

… sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động lãi suất.

Ưu tiên chiến lược dài hạn

Trong bối cảnh hiện tại, chiến lược “lướt sóng” bất động sản tại Mỹ không còn dễ dàng như trước. Nhà đầu tư đang chuyển dần sang:

• Giữ tài sản dài hạn
• Tạo dòng tiền cho thuê
• Tích sản an toàn

Triển Vọng Thị Trường Nhà Ở Mỹ Trong Thời Gian Tới

Nếu lạm phát Mỹ tiếp tục hạ nhiệt và Fed có tín hiệu giảm lãi suất trong các quý tới, thị trường bất động sản Mỹ có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, mặt bằng lãi suất cao vẫn sẽ là yếu tố tạo áp lực lên khả năng chi trả của người mua nhà.

Dẫu vậy, diễn biến hiện tại cho thấy thị trường đang thích nghi tốt hơn với điều kiện tài chính mới. Đây có thể là dấu hiệu cho thấy bất động sản Mỹ đang bước qua giai đoạn khó khăn nhất và chuẩn bị cho một chu kỳ ổn định hơn trong tương lai.