Phí môi giới bất động sản tại Mỹ thay đổi lớn: Người mua nhà có còn được “miễn phí” môi giới?

Thị trường bất động sản Mỹ đang bước vào một giai đoạn thay đổi quan trọng khi cơ chế tính phí môi giới truyền thống chính thức được điều chỉnh sau nhiều thập kỷ tồn tại.

Sau các vụ kiện chống độc quyền liên quan đến National Association of Realtors (NAR), hàng loạt quy định mới về phí môi giới bất động sản đã được áp dụng từ tháng 8/2024.

Những thay đổi này không chỉ tác động đến môi giới mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà, người bán nhà và toàn bộ cấu trúc giao dịch bất động sản tại Mỹ.

Trong bối cảnh giá nhà và lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, câu hỏi được nhiều người quan tâm là:

• Môi giới bất động sản ở Mỹ nhận bao nhiêu phần trăm?
• Người mua có còn được “miễn phí” môi giới?
• Giá nhà sẽ giảm hay tăng sau thay đổi mới?

Phí môi giới bất động sản ở Mỹ trước đây hoạt động như thế nào?

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Mỹ vận hành theo mô hình khá phổ biến:

• Người bán nhà trả phí cho cả hai bên môi giới
• Bao gồm môi giới đại diện người bán
• Và môi giới đại diện người mua

Thông thường, tổng phí hoa hồng môi giới dao động khoảng 5% – 6% giá trị căn nhà.

Khoản phí này sau đó được chia cho:

• Môi giới bên bán
• Môi giới bên mua

Ví dụ:

Nếu căn nhà bán với giá 500.000 USD và tổng hoa hồng là 6%, tổng phí môi giới sẽ là 30.000 USD.

Khoản này thường được chia đôi giữa hai bên môi giới.

Tuy nhiên, cơ chế này từ lâu đã gây tranh cãi vì bị cho là thiếu minh bạch và khiến chi phí giao dịch nhà ở tại Mỹ duy trì ở mức cao.

Điều gì đã thay đổi sau thỏa thuận của NAR?

Vào tháng 3/2024, National Association of Realtors đã đạt thỏa thuận dàn xếp các vụ kiện chống độc quyền.

Các nguyên đơn cho rằng hệ thống MLS và cơ chế chia hoa hồng đã góp phần duy trì mức phí môi giới cao bất hợp lý.

Từ tháng 8/2024, các quy định mới chính thức được áp dụng.

Những thay đổi quan trọng gồm:

Người bán không còn bắt buộc trả phí cho môi giới bên mua

Trước đây:

• Người bán trả toàn bộ phí môi giới

Hiện nay:

• Người bán chỉ bắt buộc trả cho môi giới đại diện mình
• Phí môi giới của bên mua sẽ do người mua tự thương lượng

Dù người bán vẫn có thể hỗ trợ khoản phí này, nhưng không được quảng bá công khai trên hệ thống MLS.

Người mua phải ký hợp đồng với môi giới trước khi xem nhà

Một thay đổi lớn khác là:

Người mua giờ đây phải:

• Ký hợp đồng dịch vụ
• Thỏa thuận rõ mức phí
• Trước khi môi giới dẫn đi xem nhà

Điều này khiến quy trình mua nhà tại Mỹ trở nên minh bạch hơn nhưng cũng phức tạp hơn đối với người mua lần đầu.

Môi giới bất động sản ở Mỹ nhận bao nhiêu phần trăm?

Sau thay đổi mới, mức phí môi giới không còn mang tính “mặc định” như trước.

Hiện nay, phí môi giới hoàn toàn có thể thương lượng.

Các hình thức phổ biến gồm:

• Tỷ lệ phần trăm giá trị giao dịch
• Phí cố định
• Phí theo giờ
• Phí dịch vụ riêng lẻ

Dù vậy, trên thực tế, mức hoa hồng phổ biến tại Mỹ hiện vẫn dao động:

• Khoảng 2% – 3% cho mỗi bên môi giới

Tuy nhiên, con số này có thể thay đổi tùy:

• Khu vực
• Loại hình bất động sản
• Giá trị căn nhà
• Mức độ cạnh tranh thị trường

Liệu phí môi giới giảm có khiến giá nhà giảm?

Nhiều người kỳ vọng rằng khi phí môi giới thấp hơn, chi phí mua nhà sẽ giảm theo.

Tuy nhiên, một số nghiên cứu học thuật lại cho kết quả ngược lại.

Theo nghiên cứu của ông Gregor Matvos cùng các cộng sự tại Northwestern University, việc giảm phí môi giới có thể khiến giá nhà tăng cao hơn.

Lý do là:

• Chi phí bán nhà thấp hơn
• Khiến bất động sản trở thành tài sản hấp dẫn hơn
• Giá trị tài sản theo thời gian tăng lên

Nói cách khác:

Khi người bán tiết kiệm được chi phí giao dịch, họ có xu hướng giữ giá bán cao hơn thay vì giảm giá nhà.

Người mua nhà lần đầu có thể chịu ảnh hưởng lớn nhất

Theo nghiên cứu, nhóm chịu tác động nhiều nhất có thể là:

• Người mua nhà lần đầu

Nguyên nhân vì:

• Họ thường có ít tiền tiết kiệm
• Nay phải tự trả phí môi giới
• Trong khi giá nhà chưa chắc giảm

Trước đây, nhiều người mua Mỹ gần như không cảm nhận rõ phí môi giới vì khoản này do người bán chi trả.

Giờ đây, người mua có thể phải chuẩn bị thêm hàng nghìn USD chi phí khi hoàn tất giao dịch.

Đặc biệt, khoản phí môi giới bên mua thường không được gộp vào khoản vay thế chấp.

Điều này đồng nghĩa:

Người mua phải thanh toán bằng tiền mặt.

Cách thương lượng phí môi giới bất động sản tại Mỹ

Một trong những thay đổi tích cực nhất của quy định mới là tăng tính minh bạch.

Người mua và người bán giờ đây có thể chủ động hơn trong việc thương lượng phí.

Đối với người mua nhà

Khi làm việc với môi giới:

• Hãy hỏi rõ mức phí
• Yêu cầu giải thích chi tiết dịch vụ
• So sánh nhiều môi giới khác nhau

Hợp đồng dịch vụ cần ghi rõ:

• Tỷ lệ phần trăm
• Phí cố định
• Phí theo giờ
• Hoặc mức 0 USD nếu có ưu đãi

Đối với người bán nhà

Người bán cũng cần:

• Thỏa thuận rõ mức phí với môi giới
• Xem xét khả năng hỗ trợ phí cho bên mua

Dù không được quảng cáo trên MLS, nhưng hỗ trợ phí môi giới bên mua vẫn có thể giúp thu hút thêm khách hàng tiềm năng.

MLS là gì và vì sao quan trọng?

MLS (Multiple Listing Service) là hệ thống dữ liệu niêm yết bất động sản lớn nhất tại Mỹ.

Đây là nơi:

• Môi giới đăng tin bán nhà
• Chia sẻ dữ liệu thị trường
• Kết nối khách mua và bán

NAR hiện có ảnh hưởng lớn đến hệ thống MLS.

Tuy nhiên, không phải mọi môi giới bất động sản đều là Realtor thuộc NAR.

Một số môi giới độc lập vẫn có thể hoạt động ngoài hệ thống này.

Thị trường bất động sản Mỹ sẽ thay đổi ra sao?

Giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Mỹ đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc lớn.

Các thay đổi về phí môi giới có thể dẫn tới:

• Cạnh tranh mạnh hơn giữa các môi giới
• Phí dịch vụ linh hoạt hơn
• Người mua chủ động hơn
• Minh bạch hóa chi phí giao dịch

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường có thể xuất hiện nhiều bối rối khi người mua phải làm quen với cơ chế mới.

Đặc biệt, khi lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao và nguồn cung còn hạn chế, áp lực tài chính đối với người mua nhà tại Mỹ vẫn chưa hạ nhiệt.