Khu vực vệ tinh TP.HCM trở thành van điều tiết thị trường căn hộ: Giá tăng, nguồn cung dịch chuyển mạnh

Căn hộ TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới, cao nhất nhiều năm

Từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục ghi nhận đà tăng giá mạnh, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Mặt bằng giá mới đang dần được thiết lập trên toàn thị trường, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Theo JLL Việt Nam, trong quý I/2026:

• Giá sơ cấp căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt 4.148 USD/m² (tương đương khoảng 109 triệu đồng/m²)
• Tăng 2,3% so với quý trước
• Tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước

Trong khi đó, Knight Frank Việt Nam ghi nhận giá chào bán sơ cấp sau mở rộng tăng 11,8% so với cùng kỳ. Riêng khu vực lõi trung tâm TP.HCM (cũ), giá trung bình đạt khoảng 107 triệu đồng/m², tăng 3,2% theo quý – mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Avison Young Việt Nam cũng cho biết giá căn hộ sơ cấp sau sáp nhập đạt khoảng 3.900 USD/m², phản ánh xu hướng tăng đồng loạt của thị trường.

Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu: “van điều tiết” nguồn cung mới

Điểm đáng chú ý là sự dịch chuyển nguồn cung ra khu vực vệ tinh. Sau sáp nhập, thị trường ghi nhận khoảng 15.000 sản phẩm mở bán trong quý I, trong đó 35% đến từ dự án mới, tập trung nhiều tại Bình Dương (cũ).

Các khu vực này đang đóng vai trò quan trọng:

• Bổ sung nguồn cung căn hộ trung cấp và vừa túi tiền
• Giảm áp lực thiếu hụt sản phẩm ở phân khúc phổ thông
• Tạo chênh lệch giá giữa nội đô và vùng ven

Tuy nhiên, mức bổ sung này chưa đủ để kéo giảm mặt bằng giá chung của toàn thị trường TP.HCM mở rộng.

Cơ cấu nguồn cung: cao cấp chiếm ưu thế tại trung tâm

Theo JLL, cơ cấu nguồn cung hiện nay có sự phân hóa rõ rệt:

• TP.HCM (khu vực lõi): tập trung căn hộ cao cấp và hạng sang
• Chủ đầu tư lớn: Masterise Homes, Sunshine Homes
• Bà Rịa – Vũng Tàu: nổi bật với các dự án ven biển như Blanca City (Sun Group), Maison Grand (Tumys Homes)
• Bình Dương: đóng vai trò bổ sung nguồn cung trung cấp

Sự đa dạng này giúp thị trường sau sáp nhập có cấu trúc cân bằng hơn, dù xu hướng tăng giá vẫn chiếm ưu thế.

Nguồn cung và thanh khoản cải thiện nhưng giá vẫn tăng

Theo One Mount Group:

• Nguồn cung căn hộ TP.HCM đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86% so với cùng kỳ
• Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng gần 70%
• Bình Dương (cũ) chiếm gần 60% nguồn cung mở mới, tương đương 2.200 căn

Giá tại Bình Dương:

• Trung bình khoảng 56 triệu đồng/m²
• Tăng 7% theo quý
• Tăng 37% so với cùng kỳ
• Một số dự án vượt 70 triệu đồng/m²

Điều này cho thấy khu vực vệ tinh không còn là thị trường giá thấp thuần túy, mà đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Hạ tầng và chi phí đẩy giá căn hộ tiếp tục đi lên

Các chuyên gia nhận định xu hướng tăng giá sẽ còn kéo dài do nhiều yếu tố cấu trúc:

• Tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá mới (có nơi tăng tới 26%)
• Chi phí vật liệu xây dựng tăng 3–5%
• Chi phí tài chính và lãi vay vẫn ở mức cao
• Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm

Theo Avison Young, đây là lý do khiến giá sơ cấp khó có khả năng giảm trong năm 2026.

TP.HCM bước vào chu kỳ tăng trưởng chọn lọc

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam, cho rằng:

• Giá căn hộ tăng không chỉ mang tính chu kỳ
• Mà phản ánh sự thay đổi cấu trúc thị trường
• Nguồn cung buộc phải dịch chuyển lên phân khúc cao cấp do quỹ đất hạn chế

Ông dự báo đến cuối 2027, TP.HCM mở rộng có thể đạt khoảng 50.000 căn hộ mới, trong đó:

• 30.000 căn thuộc khu vực TP.HCM lõi
• Chủ yếu là phân khúc cao cấp và hạng sang

Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò cung cấp nhà ở trung cấp và bình dân.

Thị trường dài hạn: tập trung vào giá trị thực

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định:

• Thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc
• Ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, chất lượng cao
• Giá bán phản ánh đúng giá trị thực

Xu hướng này được thúc đẩy bởi:

• Nhu cầu ở thực của tầng lớp trung và thượng lưu
• Quỹ đất hạn chế tại khu vực trọng điểm
• Xu hướng nâng cấp chất lượng sống đô thị

Góc nhìn đầu tư: cơ hội trong giai đoạn thanh lọc

Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc DKRS, cho rằng thị trường hiện tại đang mở ra cơ hội tích lũy tài sản cho nhà đầu tư có chiến lược dài hạn.

Ông nhấn mạnh:

• Thị trường đang thanh lọc mạnh
• Chỉ các dự án pháp lý rõ ràng, dòng tiền tốt mới giữ được sức hút
• Nhà đầu tư cần tránh tâm lý đám đông

Trong bối cảnh này, yếu tố quan trọng nhất không còn là “mua nhanh bán nhanh”, mà là:

• Năng lực phân tích rủi ro
• Tầm nhìn dài hạn
• Khả năng chọn lọc sản phẩm giá trị thực