Chung cư Hà Nội 2026: Giá chủ đầu tư vẫn neo cao, thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh – Thanh khoản phụ thuộc dòng tiền khai thác

Chung cư Hà Nội: Giá sơ cấp neo cao, thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh chọn lọc

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026 do Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố cho thấy, thị trường nhà ở tiếp tục duy trì đà phục hồi về nguồn cung, nhưng đi kèm với đó là áp lực giá bán vẫn neo ở mức cao và có sự phân hóa rõ rệt giữa sơ cấp và thứ cấp.

Theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng VARS IRE, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán trong quý I/2026. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025. Điều này cho thấy nguồn cung đang phục hồi nhưng không còn tăng nóng, mà chuyển sang trạng thái ổn định hơn.

Nguồn cung dịch chuyển sang đa cực, vùng ven trở thành động lực mới

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường là sự thay đổi trong cấu trúc nguồn cung. Thay vì tập trung vào một vài đô thị lớn như trước đây, nguồn cung đang có xu hướng phân bổ đa cực hơn giữa các vùng miền.

Khu vực miền Trung nổi lên như điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị. Đồng thời, xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven và đô thị mới cũng ngày càng rõ nét, gắn với các đại dự án quy mô lớn và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD).

Các dự án này không chỉ tập trung vào yếu tố nhà ở mà còn hướng đến tiêu chuẩn xanh, bền vững, hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Cơ cấu sản phẩm: Căn hộ vẫn chiếm ưu thế nhưng phân hóa mạnh

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm khoảng 67% tổng nguồn cung mở bán mới. Tuy nhiên, cơ cấu phân khúc đang có sự thay đổi đáng kể.

• Căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm mạnh so với quý IV/2025
• Căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng đáng kể và chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh
• Căn hộ trung cấp chiếm 27%, chủ yếu đến từ các tỉnh vùng ven TP.HCM (trước sáp nhập)

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại có mức giá 2–3 tỷ đồng gần như vắng bóng trên thị trường. Trong khi đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi có hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần lấp khoảng trống nguồn cung cho nhu cầu ở thực.

Giá chung cư Hà Nội: Sơ cấp neo cao, thứ cấp bắt đầu điều chỉnh

Theo ông Lê Đình Chung – Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, giá bán trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu liên tục tăng, được chuyển trực tiếp vào giá thành sản phẩm.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện các nhịp điều chỉnh cục bộ. Tuy nhiên, điểm thay đổi quan trọng là thanh khoản không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào:

• Giá trị sử dụng thực của bất động sản
• Khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê hoặc khai thác
• Vị trí và chất lượng vận hành dự án

Điều này cho thấy thị trường đang dần “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Hà Nội: Giá điều chỉnh nhẹ, thời gian giao dịch kéo dài hơn

Theo dữ liệu chỉ số giá của VARS, sau kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài cùng những biến động vĩ mô và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, tâm lý người mua nhà trong quý I/2026 trở nên thận trọng hơn.

Tại Hà Nội, chỉ số giá ghi nhận mức điều chỉnh giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, giá chào bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao và chỉ điều chỉnh rất hạn chế.

Điều này dẫn đến một thực tế đáng chú ý:

• Khoảng cách giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế ngày càng lớn
• Thời gian chốt giao dịch kéo dài hơn trước
• Người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về khả năng khai thác tài sản

Thanh khoản bất động sản: Không còn là câu chuyện “giá rẻ là dễ bán”

Thị trường chung cư Hà Nội 2026 đang bước vào giai đoạn thay đổi về tư duy đầu tư. Nếu trước đây, yếu tố giá bán là quyết định chính đến thanh khoản, thì hiện nay, yếu tố dòng tiền khai thác đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn.

Những dự án có khả năng cho thuê tốt, vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và vận hành hiệu quả đang ghi nhận mức thanh khoản ổn định hơn so với phần còn lại của thị trường.