HoREA đề xuất thay đổi cách tính tiền đất, hoán đổi đất liền kề khi bị thu hồi

Việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cơ chế bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tiếp tục là những vấn đề được quan tâm trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai. Trong văn bản góp ý dự thảo sửa đổi Luật Đất đai ngày 28/9, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra một loạt đề xuất liên quan đến cách tính nghĩa vụ tài chính về đất, hoán đổi đất liền kề và chuyển đổi đất trồng lúa.

Theo HoREA, nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng thiếu linh hoạt, chi phí đất của một số dự án có thể tăng đáng kể. Khi đó, chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản, kho bãi, nhà xưởng và các hoạt động sản xuất kinh doanh cũng có thể chịu tác động.

Bên cạnh đó, hiệp hội đề xuất bổ sung cơ chế cho phép một số trường hợp người dân có đất bị thu hồi được hoán đổi diện tích đất liền kề, qua đó tạo điều kiện tái định cư tại chỗ và duy trì sinh kế.

HoREA đề nghị quy định rõ cách áp dụng bảng giá đất

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc áp dụng “bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cần được quy định cụ thể, bởi việc triển khai trên thực tế có thể phát sinh nhiều tình huống khác nhau.

HoREA dẫn Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND ngày 30/6 của UBND TP.HCM liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất. Theo nội dung được hiệp hội dẫn lại, TP.HCM không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất, thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Từ thực tế này, HoREA kiến nghị dự thảo Luật Đất đai giao Chính phủ quy định chi tiết việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Mục tiêu của đề xuất là tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các địa phương có thể thực hiện thống nhất, đồng thời có đủ độ linh hoạt để phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa bàn và từng trường hợp sử dụng đất.

HoREA cảnh báo chi phí đất có thể tăng mạnh nếu áp dụng máy móc

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất trong kiến nghị của HoREA là tác động của cách tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đến chi phí phát triển dự án.

Theo hiệp hội, nếu cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được áp dụng một cách “máy móc”, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê trong một số trường hợp có thể tăng khoảng 2-2,6 lần so với cách tính theo phương pháp thặng dư.

Đối với tiền thuê đất trả hàng năm, HoREA cho rằng mức tăng có thể lên tới 2-3 lần so với số tiền thuê đất năm 2020.

Đây là các mức ước tính do HoREA đưa ra trong văn bản góp ý, không phải mức tăng áp dụng chung cho toàn bộ doanh nghiệp hoặc dự án bất động sản.

Tuy nhiên, hiệp hội cho rằng nếu nghĩa vụ tài chính về đất tăng đáng kể, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với tổng chi phí đầu tư cao hơn.

Giá nhà có thể chịu ảnh hưởng từ chi phí đất

Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là một trong những cấu phần trong bài toán tài chính của dự án bất động sản.

Khi chi phí đất tăng, tổng mức đầu tư dự án có thể tăng theo. Trong trường hợp doanh nghiệp không thể hấp thụ toàn bộ chi phí phát sinh, một phần chi phí có thể được tính toán lại trong giá bán sản phẩm.

Theo HoREA, điều này có thể tác động đến giá nhà, giá thuê kho bãi, nhà xưởng và các loại sản phẩm hàng hóa khác sử dụng mặt bằng đất làm đầu vào.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa chi phí đầu vào tăng và giá bán thị trường tăng. Không phải mọi trường hợp chi phí đất tăng đều khiến giá nhà tăng tương ứng.

Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn cung, nhu cầu, lãi suất vay, chi phí xây dựng, pháp lý, hạ tầng, tiến độ dự án và khả năng thanh toán của người mua.

Do đó, tác động thực tế cần được đánh giá theo từng dự án và từng phân khúc.

Vì sao phương pháp tính tiền đất lại quan trọng?

Đối với một dự án bất động sản, giá đất đầu vào có thể chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển.

Một dự án nhà ở thương mại phải tính toán nhiều khoản như tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, lãi vay, tư vấn, quản lý và marketing.

Nếu chỉ một cấu phần tăng mạnh, phương án tài chính ban đầu của dự án có thể phải điều chỉnh.

Đây là lý do HoREA cho rằng cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính về đất cần vừa minh bạch, vừa có khả năng dự báo. Doanh nghiệp cần biết tương đối rõ chi phí đất trước khi quyết định đầu tư, trong khi Nhà nước cũng cần bảo đảm việc khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả.

Bài toán này vì vậy không chỉ liên quan đến doanh nghiệp bất động sản mà còn tác động đến nguồn cung nhà ở và khả năng tiếp cận nhà của người dân.

Đề xuất hoán đổi đất liền kề khi Nhà nước thu hồi đất

Bên cạnh vấn đề tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, HoREA đưa ra một đề xuất khác liên quan trực tiếp đến người có đất bị thu hồi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong trường hợp người có đất bị thu hồi còn một diện tích đất khác liền kề với thửa đất bị thu hồi, có thể nghiên cứu cho phép hoán đổi diện tích đất tương đương.

Đồng thời, phần đất được hoán đổi có thể được chuyển mục đích sử dụng sang mục đích tương ứng với phần đất bị thu hồi và không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đất được hoán đổi, theo đề xuất của HoREA.

Mục tiêu là xử lý những trường hợp người dân vừa bị thu hồi đất ở nhưng vẫn còn đất liền kề thuộc mục đích sử dụng khác.

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, phương án này có thể tạo ra khả năng tái định cư tại chỗ, thay vì buộc người dân phải di chuyển hoàn toàn sang một địa điểm khác.

HoREA đưa ví dụ người dân có 2.000m2 đất nông nghiệp

Để minh họa cho đề xuất, HoREA đưa ra trường hợp ông A có căn nhà trên thửa đất ở rộng 200m2 bị thu hồi để thực hiện một dự án đầu tư công.

Liền kề thửa đất ở bị thu hồi, ông A còn một thửa đất nông nghiệp rộng 2.000m2.

Theo nguyện vọng, ông A muốn sử dụng 200m2 đất nông nghiệp liền kề để chuyển mục đích thành đất ở và hoán đổi với diện tích đất ở bị thu hồi.

Theo phương án được HoREA đề xuất, ông A có thể được xem xét tái định cư ngay tại khu vực đất liền kề. Phần diện tích còn lại 1.800m2 vẫn được duy trì để sản xuất nông nghiệp.

Theo HoREA, phương án này có thể giúp người dân ổn định chỗ ở, duy trì sinh kế và giảm xáo trộn cuộc sống sau khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Ngoài phần đất được hoán đổi, người dân vẫn có thể được giải quyết các khoản bồi thường về tài sản và chi phí di dời nhà ở theo quy định pháp luật.

Tái định cư tại chỗ có thể giải quyết bài toán sinh kế

Một trong những vấn đề khó khăn khi thu hồi đất là tác động không chỉ dừng ở việc mất một thửa đất.

Đối với nhiều hộ gia đình, đất ở có thể gắn liền với hoạt động kinh doanh, sản xuất hoặc một phần sinh kế. Khi phải di chuyển sang khu vực khác, người dân có thể mất thêm thời gian và chi phí để thích nghi.

Nếu cơ chế hoán đổi đất liền kề được nghiên cứu và quy định chặt chẽ, những trường hợp phù hợp có thể duy trì được nơi ở gần khu vực cũ.

Tuy nhiên, để áp dụng trong thực tế, chính sách cần làm rõ nhiều điều kiện như loại đất, diện tích, quy hoạch, hạn mức đất ở, điều kiện chuyển mục đích và thẩm quyền quyết định.

Đây là lý do đề xuất của HoREA cần được phân biệt với quy định pháp luật hiện hành: kiến nghị của hiệp hội chưa đồng nghĩa với việc người dân hiện đã có quyền tự động hoán đổi đất khi bị thu hồi.

HoREA đề xuất chuyển đổi đất trồng lúa linh hoạt hơn

Một nội dung khác được HoREA đề cập là việc chuyển đổi đất trồng lúa sang một số loại đất nông nghiệp khác.

Hiệp hội đề xuất cho phép người sử dụng đất chuyển đất trồng lúa sang đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày, đất trồng cây lâu năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản trong những trường hợp phù hợp.

Theo HoREA, đề xuất xuất phát từ nhu cầu thực tế của người nông dân khi điều kiện sản xuất thay đổi.

Một số khu vực có thể chịu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu, xâm nhập mặn, đất bị thoái hóa hoặc bạc màu. Trong những trường hợp này, việc tiếp tục duy trì cây lúa có thể không còn hiệu quả như trước.

Cho phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi theo điều kiện thực tế có thể giúp người dân sử dụng đất hiệu quả hơn.

Tránh tình trạng tự ý đào ao, lên liếp trên đất lúa

HoREA cho rằng tại một số khu vực, đất trồng lúa không còn phù hợp với điều kiện sản xuất nhưng người dân vẫn có nhu cầu chuyển đổi sang mô hình khác.

Một số người có thể tự đào ao, lên liếp làm vườn hoặc chuyển đổi cây trồng trên đất lúa. Nếu việc chuyển đổi không phù hợp với quy định, họ có thể phải khôi phục lại hiện trạng đất trồng lúa.

Theo hiệp hội, một cơ chế pháp lý phù hợp có thể giúp giải quyết tình trạng này theo hướng người dân được chuyển đổi có kiểm soát, thay vì tự thực hiện rồi phát sinh vi phạm.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi đất lúa cũng phải đặt trong mối quan hệ với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và yêu cầu bảo vệ quỹ đất lúa. Không nên hiểu đề xuất của HoREA là cho phép người dân tự do chuyển đất lúa sang bất kỳ mục đích nào.

Đề xuất của HoREA có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thế nào?

Nếu cách tính nghĩa vụ tài chính về đất được điều chỉnh theo hướng minh bạch và có thể dự báo tốt hơn, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong quá trình lập kế hoạch đầu tư.

Ngược lại, nếu chi phí đất tăng đáng kể tại những khu vực có giá bất động sản cao, tổng chi phí phát triển dự án có thể tăng và tạo thêm áp lực lên giá bán.

Đối với người mua nhà, tác động sẽ phụ thuộc vào khả năng doanh nghiệp hấp thụ chi phí, sức mua và mức độ cạnh tranh của nguồn cung.

Trong khi đó, đề xuất hoán đổi đất liền kề có thể tạo thêm một phương án xử lý đối với một số trường hợp thu hồi đất, nếu sau này được thể chế hóa với các điều kiện cụ thể.

Bài toán cân bằng giữa chi phí đất và quyền lợi người dân

Các đề xuất của HoREA cho thấy sửa đổi chính sách đất đai đang đặt ra nhiều bài toán liên quan đồng thời đến doanh nghiệp, người dân và Nhà nước.

Với doanh nghiệp bất động sản, điều quan trọng là nghĩa vụ tài chính về đất phải có tính minh bạch và khả năng dự báo, giúp doanh nghiệp xây dựng phương án đầu tư phù hợp.

Với người dân, đặc biệt những người có đất bị thu hồi, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần tính đến cả chỗ ở và sinh kế. Trong những trường hợp phù hợp, phương án tái định cư tại chỗ có thể là một lựa chọn đáng được nghiên cứu.

Đối với đất nông nghiệp, việc cho phép chuyển đổi cây trồng, vật nuôi linh hoạt hơn có thể giúp thích ứng với điều kiện tự nhiên đang thay đổi. Tuy nhiên, quá trình này vẫn cần gắn với quy hoạch và mục tiêu sử dụng đất lâu dài.

Nhìn rộng hơn, cách xác định giá đất không chỉ tác động đến một nhóm doanh nghiệp hay một phân khúc bất động sản. Nó có thể ảnh hưởng đến giá thành nhà ở, chi phí sản xuất, giá thuê mặt bằng và hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện cơ chế bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, bồi thường khi thu hồi đất và chuyển đổi đất nông nghiệp sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Một số câu hỏi về giá bất động sản

Bảng giá đất tăng có đồng nghĩa giá nhà sẽ tăng?

Không nhất thiết. Bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính về đất chỉ là một trong nhiều yếu tố cấu thành giá bất động sản. Giá nhà còn chịu ảnh hưởng bởi cung cầu, chi phí xây dựng, lãi suất, pháp lý, hạ tầng và sức mua.

Mức tăng 2-2,6 lần có phải giá nhà sẽ tăng 2-2,6 lần?

Không. Đây là mức ước tính mà HoREA đề cập đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp khi so sánh các phương pháp tính. Không thể lấy con số này để suy ra mức tăng giá bán nhà.

Người dân có đất liền kề đất bị thu hồi có được tự động hoán đổi không?

Chưa. Đây là đề xuất của HoREA trong quá trình góp ý sửa đổi chính sách đất đai. Nếu được tiếp thu, cơ chế thực hiện vẫn cần được quy định cụ thể về điều kiện, diện tích, quy hoạch và thủ tục.

Có thể tự chuyển đất lúa sang nuôi trồng thủy sản không?

Không nên hiểu như vậy. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan. Đề xuất của HoREA hướng đến việc nghiên cứu cơ chế linh hoạt hơn đối với chuyển đổi cơ cấu sản xuất trong phạm vi đất nông nghiệp.

Vì sao HoREA quan tâm đến cách tính tiền sử dụng đất?

Bởi tiền sử dụng đất và tiền thuê đất có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí phát triển dự án. Khi chi phí đầu vào thay đổi, doanh nghiệp phải tính toán lại phương án tài chính và giá thành sản phẩm.

Nguồn tham khảo: Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA); UBND TP.HCM; các thông tin được dẫn từ văn bản góp ý của HoREA. Các mức tăng 2-2,6 lần và 2-3 lần là nhận định/ước tính được HoREA nêu trong quá trình góp ý chính sách, không phải mức tăng áp dụng chung cho toàn bộ thị trường.