HoREA cảnh báo lỗ hổng đất nền tự phát, đề xuất đưa giao dịch ngoài dự án vào Luật Kinh doanh bất động sản

Thị trường đất nền có thể đứng trước một thay đổi đáng chú ý về mặt pháp lý khi Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bao gồm cả một số giao dịch quyền sử dụng đất trong và ngoài dự án bất động sản.

Theo HoREA, khoảng trống pháp lý đối với các giao dịch đất nền ngoài dự án có thể tạo điều kiện cho một số cá nhân, tổ chức lợi dụng việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và các giao dịch dân sự để thực hiện hoạt động phân lô bán nền theo cách khó kiểm soát.

Đáng chú ý, đây hiện vẫn là kiến nghị chính sách, chưa phải quy định pháp luật đã được thông qua và áp dụng chính thức. HoREA cho rằng nếu được nghiên cứu và hoàn thiện, việc mở rộng phạm vi điều chỉnh có thể góp phần tăng tính minh bạch của thị trường và giảm rủi ro cho người mua.

HoREA muốn đưa đất nền ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh

Trong các góp ý gần đây đối với định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, HoREA đề nghị nghiên cứu bổ sung trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của luật.

Đề xuất này xuất phát từ thực tế Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện không điều chỉnh một số trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 vẫn quy định về tách thửa, hợp thửa và các điều kiện liên quan đến việc sử dụng đất. Chẳng hạn, Điều 220 quy định thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh; trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất cũng phải đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Theo cách nhìn của HoREA, sự giao thoa giữa các quy định này có thể tạo ra những trường hợp đất sau khi tách thửa hoặc chuyển mục đích được đưa ra thị trường nhưng không vận hành theo cơ chế quản lý giống một dự án bất động sản chính thức.

Đây chính là vấn đề mà Hiệp hội cho rằng cần được tiếp tục nghiên cứu để tránh khoảng trống quản lý.

Đất nền tự phát và bài toán phân lô bán nền

Trong thực tế thị trường, một mô hình thường được nhắc đến là cá nhân hoặc nhóm nhà đầu tư mua gom diện tích đất tương đối lớn, sau đó thực hiện các thủ tục tách thửa theo quy định, đầu tư hạ tầng ở mức nhất định rồi chuyển nhượng từng nền.

Nếu tất cả các bước đều đáp ứng đầy đủ quy định về đất đai, xây dựng, quy hoạch, hạ tầng và giao dịch, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp lý khác với việc triển khai dự án bất động sản.

Tuy nhiên, vấn đề phát sinh khi hoạt động này được tổ chức theo hướng có tính chất thương mại, quy mô lớn nhưng lại được thực hiện dưới danh nghĩa giao dịch của cá nhân.

HoREA cho rằng đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường xuất hiện tình trạng “đầu nậu” núp bóng người sử dụng đất để phân lô bán nền, trong khi các dự án bất động sản chính thức phải trải qua nhiều bước pháp lý, tài chính và đầu tư hạ tầng trước khi được đưa sản phẩm ra thị trường.

Khoảng cách này cũng đặt ra vấn đề về sự công bằng giữa các chủ thể kinh doanh.

Doanh nghiệp làm dự án phải chịu nhiều điều kiện hơn

Một dự án bất động sản chính thức thường phải trải qua quá trình chuẩn bị pháp lý, xác lập quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoàn thiện hồ sơ quy hoạch, thiết kế và đầu tư hệ thống hạ tầng theo quy định.

Trong khi đó, nếu một cá nhân mua đất rồi thực hiện tách thửa và chuyển nhượng từng thửa đất theo cơ chế giao dịch dân sự, cách thức thực hiện có thể khác đáng kể.

Đây là điểm khiến một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng thị trường có thể phát sinh sự chênh lệch về chi phí và nghĩa vụ pháp lý.

Một chủ đầu tư triển khai dự án bài bản phải bỏ lượng vốn lớn trong thời gian dài trước khi có thể bán sản phẩm. Ngược lại, các hoạt động phân lô tự phát nếu không được nhận diện và quản lý phù hợp có thể giảm đáng kể chi phí pháp lý, hạ tầng và thời gian chuẩn bị.

HoREA cho rằng nếu không có cơ chế quản lý phù hợp, tình trạng này vừa ảnh hưởng môi trường cạnh tranh, vừa có thể gây tác động đến quy hoạch và chất lượng hạ tầng tại những khu vực phát triển nóng.

Người mua đất nền có thể đối mặt những rủi ro nào?

Với người mua, rủi ro lớn nhất không chỉ nằm ở việc giá đất tăng hay giảm mà còn ở tính pháp lý và khả năng sử dụng thực tế của thửa đất.

Một nền đất được giới thiệu bằng những thông tin như “đất ở”, “sắp lên thổ cư”, “đã có đường”, “chuẩn bị làm dự án” hoặc “sắp có quy hoạch mới” không đồng nghĩa với việc người mua đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để sử dụng đất theo đúng kỳ vọng.

Người mua cần phân biệt rõ:

• Đất thuộc dự án bất động sản được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
• Quyền sử dụng đất của cá nhân được chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai.
• Đất được quảng bá là “dự án” nhưng thực tế chưa được chấp thuận là dự án.
• Đất đang trong quá trình xin chuyển mục đích sử dụng.
• Đất được tách thành nhiều thửa nhưng hạ tầng, lối đi, quy hoạch hoặc mục đích sử dụng cần được kiểm tra độc lập.

Đặc biệt, việc một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận không có nghĩa mọi thông tin mà người bán quảng cáo về khả năng xây dựng, quy hoạch hoặc tiềm năng phát triển đều mặc nhiên được pháp luật công nhận.

HoREA đề xuất mở rộng khung quản lý

Theo đề xuất được nêu, HoREA muốn sửa quy định về phạm vi điều chỉnh theo hướng không loại trừ hoàn toàn những trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án.

Mục tiêu được Hiệp hội đưa ra là tạo cơ sở để quản lý tốt hơn hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với những trường hợp có dấu hiệu mang tính chất kinh doanh bất động sản nhưng đang nằm ngoài cơ chế quản lý dự án.

Một điểm quan trọng là việc mở rộng phạm vi điều chỉnh nếu được thông qua sẽ cần đi kèm với các tiêu chí cụ thể.

Nếu chỉ mở rộng phạm vi luật mà không xác định rõ trường hợp nào là giao dịch dân sự thông thường và trường hợp nào có tính chất kinh doanh bất động sản, nguy cơ chồng chéo với pháp luật đất đai và pháp luật dân sự vẫn có thể xảy ra.

Do đó, bài toán đặt ra không đơn thuần là “siết” hay “không siết” đất nền ngoài dự án, mà là thiết kế một cơ chế đủ rõ để vừa bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, vừa ngăn chặn hoạt động phân lô bán nền biến tướng.

HoREA đồng thời đề xuất thay đổi quy định về đặt cọc

Bên cạnh vấn đề đất nền tự phát, HoREA cũng đưa ra kiến nghị liên quan đến tiền đặt cọc khi mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đề xuất, chủ đầu tư có thể được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua ở giai đoạn sớm hơn, nếu dự án đã đáp ứng một số điều kiện pháp lý nhất định.

Các mốc được HoREA đề xuất gồm trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; hoặc dự án đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

HoREA lập luận rằng ở những thời điểm này, doanh nghiệp đã phải bỏ ra nguồn vốn đáng kể để tạo lập quỹ đất, thực hiện thủ tục đầu tư và chuẩn bị dự án.

Việc cho phép nhận một khoản đặt cọc có giới hạn, theo quan điểm của Hiệp hội, có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn về dòng tiền và người mua có thể sớm xác lập thỏa thuận về sản phẩm.

Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề cần được đánh giá thận trọng bởi đặt cọc ở giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán vẫn có thể tạo ra rủi ro cho khách hàng nếu dự án sau đó không hoàn thành các điều kiện pháp lý.

Đặt cọc sớm: Doanh nghiệp có thêm vốn, người mua cần thêm thông tin

Đề xuất về đặt cọc sớm đã tạo ra những quan điểm khác nhau trên thị trường.

HoREA cho rằng cơ chế này có thể phù hợp với thực tế triển khai dự án nếu chỉ áp dụng sau khi chủ đầu tư đã đạt được những cột mốc pháp lý nhất định và giới hạn tiền đặt cọc ở mức 5%.

Trong khi đó, các phân tích trên thị trường cũng đặt câu hỏi về việc làm thế nào để bảo đảm khoản tiền của khách hàng được sử dụng đúng mục đích và xử lý như thế nào nếu dự án không thể tiếp tục.

Vì vậy, nếu cơ chế đặt cọc sớm được xem xét trong quá trình sửa luật, các vấn đề như điều kiện nhận cọc, công khai thông tin dự án, trách nhiệm hoàn trả, xử lý vi phạm và cơ chế bảo vệ người mua sẽ là những nội dung rất quan trọng.

Đây cũng là lý do người mua không nên hiểu đề xuất của HoREA là quy định đã được áp dụng.

Người mua đất nền cần kiểm tra gì trước khi xuống tiền?

Trong bối cảnh các đề xuất sửa đổi pháp luật vẫn đang được nghiên cứu, người mua đất nền nên chủ động kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc.

Một số nội dung quan trọng gồm:

Một là, kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cần xác định người ký giao dịch có đúng là người có quyền sử dụng đất hay không, đất có tranh chấp, kê biên hoặc hạn chế quyền chuyển nhượng hay không.

Hai là, kiểm tra mục đích sử dụng đất.
Không nên mặc định mọi thửa đất được quảng cáo là “đất nền” đều là đất ở hoặc đủ điều kiện xây dựng nhà ở.

Ba là, kiểm tra quy hoạch.
Thông tin môi giới cung cấp chỉ nên được xem là nguồn tham khảo. Người mua cần kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền hoặc hệ thống thông tin quy hoạch chính thức nếu có.

Bốn là, kiểm tra điều kiện tách thửa.
Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện tách thửa, trong đó diện tích tối thiểu sau tách do UBND cấp tỉnh quy định. Vì vậy, điều kiện có thể khác nhau giữa các địa phương.

Năm là, kiểm tra hạ tầng và lối đi.
Một con đường được rải đá hoặc bê tông chưa đồng nghĩa với việc hạ tầng đó đã được phê duyệt và nghiệm thu theo quy định đối với một dự án.

Đất nền ngoài dự án có phải là đất không hợp pháp?

Không. Đây là điểm cần phân biệt rõ.

Việc một thửa đất nằm ngoài dự án bất động sản không đồng nghĩa thửa đất đó bất hợp pháp. Cá nhân có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai.

Điều HoREA đang đề xuất là mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với một số hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án, nhằm tăng khả năng quản lý đối với hoạt động có tính chất kinh doanh.

Do đó, người mua không nên hiểu rằng mọi giao dịch đất nền ngoài dự án đều sẽ bị cấm nếu đề xuất được thông qua.

Liệu đề xuất này có làm thị trường đất nền thay đổi?

Nếu được cơ quan có thẩm quyền tiếp thu và thể chế hóa, việc mở rộng phạm vi quản lý có thể khiến các hoạt động phân lô bán nền mang tính kinh doanh phải đáp ứng thêm các yêu cầu về thông tin, pháp lý, hạ tầng và trách nhiệm đối với khách hàng.

Về dài hạn, điều này có thể làm thay đổi cách các chủ thể tham gia thị trường chuẩn bị và đưa đất nền ra giao dịch.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây mới là kiến nghị chính sách. HoREA hiện vẫn đang tham gia góp ý cho quá trình hoàn thiện các quy định sửa đổi. Danh mục văn bản của Hiệp hội cho thấy trong tháng 8 và tháng 9/2026, HoREA liên tục có các văn bản góp ý về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và các chính sách liên quan.

Vì vậy, người dân và doanh nghiệp cần theo dõi văn bản chính thức được cơ quan có thẩm quyền ban hành thay vì coi đề xuất của Hiệp hội là quy định pháp luật hiện hành.

Thị trường đất nền sẽ chú trọng hơn vào pháp lý

Đề xuất của HoREA cho thấy một vấn đề ngày càng được chú ý trong thị trường bất động sản: ranh giới giữa giao dịch quyền sử dụng đất của cá nhân và hoạt động kinh doanh bất động sản có tính tổ chức.

Khi đất nền được tách thửa, đầu tư hạ tầng rồi bán ra thị trường với quy mô lớn, câu hỏi không chỉ còn là thửa đất có giấy chứng nhận hay không. Người mua còn cần quan tâm đến quy hoạch, hạ tầng, mục đích sử dụng, khả năng xây dựng và trách nhiệm của bên bán.

Nếu quá trình sửa Luật Kinh doanh bất động sản tiếp tục được nghiên cứu theo hướng HoREA đề xuất, các giao dịch đất nền ngoài dự án có thể trở thành một nội dung được quản lý chặt chẽ hơn.

Đối với người mua, nguyên tắc quan trọng nhất vẫn là không xuống tiền chỉ dựa trên lời quảng cáo về “dự án”, “quy hoạch tương lai” hoặc cam kết tăng giá. Hồ sơ pháp lý thực tế của từng thửa đất mới là cơ sở quan trọng để đánh giá rủi ro.

Câu hỏi thường gặp

HoREA đề xuất gì đối với đất nền ngoài dự án?

HoREA đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi để bao gồm trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản. Mục tiêu là tăng khả năng quản lý các giao dịch có tính chất kinh doanh và hạn chế tình trạng phân lô bán nền biến tướng.

Đất nền ngoài dự án hiện có được mua bán không?

Việc mua bán quyền sử dụng đất có thể được thực hiện nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo pháp luật đất đai và các quy định liên quan. Việc “ngoài dự án” không tự động đồng nghĩa với bất hợp pháp.

Người mua đất nền cần quan tâm nhất điều gì?

Nên kiểm tra giấy chứng nhận, chủ thể có quyền chuyển nhượng, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, tình trạng tranh chấp, điều kiện tách thửa, lối đi, hạ tầng và các hạn chế về quyền sử dụng đất trước khi đặt cọc.

HoREA có đề xuất cho chủ đầu tư nhận đặt cọc sớm không?

Có. HoREA từng đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc tối đa 5% trong một số giai đoạn sớm hơn, chẳng hạn khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định kèm giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đây là đề xuất sửa luật, không phải quy định đã có hiệu lực.

Nếu đề xuất được thông qua, đất nền tự phát có bị cấm hoàn toàn?

Không thể kết luận như vậy. Nội dung được HoREA đề xuất là đưa một số hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, chứ không phải đề xuất cấm toàn bộ giao dịch đất của cá nhân.

Nguồn tham khảo

• Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các văn bản góp ý về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
• Luật Đất đai 2024, quy định về tách thửa, hợp thửa và điều kiện liên quan.
• Bộ Tư pháp, thông tin giải đáp về điều kiện kinh doanh bất động sản và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Các thông tin về đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với đất nền ngoài dự án và đề xuất về đặt cọc của HoREA.