Hàn Quốc điều chỉnh cải cách thuế bất động sản: Khôi phục mức khấu trừ 1,2 tỷ won cho chủ nhà không cư trú

Chính phủ Hàn Quốc vừa điều chỉnh kế hoạch cải cách thuế bất động sản được công bố hồi tháng trước, trong đó đáng chú ý là quyết định khôi phục mức khấu trừ thuế bất động sản toàn diện ở mức 1,2 tỷ won đối với người sở hữu nhà riêng nhưng không cư trú tại căn nhà đó.

Đây là một trong những nội dung gây tranh luận mạnh trong đề xuất cải cách thuế trước đó. Sau quá trình tiếp nhận ý kiến và những chỉ trích liên quan đến việc phân biệt nghĩa vụ thuế giữa người cư trú thực tế và người không cư trú, chính phủ đã quyết định giảm mức độ siết chặt so với phương án ban đầu.

Bên cạnh việc khôi phục mức khấu trừ, chính phủ cũng không nâng trần thuế nắm giữ bất động sản lên 200% so với năm trước như đề xuất trước đó. Mức trần hiện hành 150% sẽ tiếp tục được duy trì.

Những thay đổi này được đánh giá có thể làm giảm gánh nặng thuế đối với một bộ phận chủ sở hữu nhà ở có giá trị cao so với dự báo được đưa ra trong kế hoạch cải cách ban đầu.

Vì sao chính phủ Hàn Quốc phải điều chỉnh mức khấu trừ?

Theo kế hoạch cải cách thuế được công bố trước đó, chính phủ Hàn Quốc dự kiến điều chỉnh mức khấu trừ cơ bản đối với Thuế Bất động sản Tổng hợp (종합부동산세 – Jongbu).

Theo phương án ban đầu, mức khấu trừ cơ bản dành cho người sở hữu một căn nhà được nâng lên 1,4 tỷ won.

Tuy nhiên, đối với nhóm chủ sở hữu nhà riêng không cư trú, mức khấu trừ dự kiến chỉ còn 900 triệu won.

Sự khác biệt này tạo ra phản ứng từ những người cho rằng việc không cư trú tại căn nhà không nhất thiết đồng nghĩa với hành vi đầu cơ hoặc cố tình bỏ trống bất động sản.

Trong thực tế, có nhiều trường hợp chủ sở hữu không cư trú tại căn nhà vì các nguyên nhân khác nhau, chẳng hạn như chuyển nơi làm việc, thay đổi nơi sinh sống, hoàn cảnh gia đình hoặc đang sở hữu bất động sản trong thời gian chưa thể chuyển tới ở.

Do đó, các ý kiến phản đối cho rằng việc áp dụng mức khấu trừ thấp hơn có thể tạo ra gánh nặng thuế không tương xứng.

Sau những tranh luận kéo dài, chính phủ cuối cùng lựa chọn phương án trung gian: duy trì mức khấu trừ 1,2 tỷ won đối với chủ sở hữu nhà riêng không cư trú, thay vì giảm xuống 900 triệu won.

Trần thuế bất động sản vẫn giữ ở mức 150%

Một thay đổi đáng chú ý khác là chính phủ Hàn Quốc đã từ bỏ kế hoạch nâng trần thuế nắm giữ bất động sản lên 200% so với năm trước.

Thay vào đó, mức trần hiện hành 150% tiếp tục được duy trì.

Cơ chế trần thuế có ý nghĩa quan trọng đối với những chủ sở hữu bất động sản phải chịu mức thuế tăng mạnh do giá trị tài sản hoặc cơ sở tính thuế thay đổi.

Việc không nâng trần lên 200% đồng nghĩa với việc mức tăng nghĩa vụ thuế của một số chủ sở hữu sẽ được giới hạn ở mức thấp hơn so với phương án cải cách ban đầu.

Khi kết hợp với việc khôi phục mức khấu trừ lên 1,2 tỷ won đối với chủ nhà riêng không cư trú, gánh nặng thuế dự kiến sẽ thấp hơn đáng kể so với phương án được công bố hồi tháng trước.

Chủ nhà tại Seoul có thể tiết kiệm hàng triệu won tiền thuế

Một ví dụ được đưa ra cho thấy tác động của sự điều chỉnh chính sách.

Đối với một căn hộ tại Mapo, Seoul, có mức thuế sở hữu khoảng 4,16 triệu won trong năm nay, nếu mức khấu trừ cơ bản dành cho chủ sở hữu nhà ở độc thân không cư trú được nâng từ 900 triệu won lên 1,2 tỷ won, chủ sở hữu có thể phải trả ít hơn khoảng 1,7 triệu won tiền thuế so với phương án ban đầu của chính phủ.

Khoản chênh lệch này cho thấy chỉ riêng việc thay đổi ngưỡng khấu trừ đã có thể tạo ra tác động đáng kể đối với những người sở hữu bất động sản có giá trị tương đối cao.

Một ví dụ khác là trường hợp bất động sản không dùng để ở có giá trị giao dịch thực tế khoảng 5 tỷ won.

Theo thông báo hồi tháng 8, mức thuế sở hữu dự kiến ban đầu vào năm tới khoảng 33 triệu won. Sau khi kế hoạch được điều chỉnh, con số này có thể giảm xuống khoảng 26 triệu won.

Như vậy, chênh lệch lên tới khoảng 7 triệu won.

Các ví dụ này cho thấy tác động của chính sách thuế không chỉ nằm ở tỷ lệ thuế suất, mà còn phụ thuộc vào mức khấu trừ, giới hạn tăng thuế và cách xác định giá trị chịu thuế.

Chuyên gia nhận định chính sách đã giảm mức độ bất lợi

Việc điều chỉnh chính sách được đánh giá là một bước giảm nhẹ so với phương án cải cách ban đầu.

Ông Woo Byung-tak, chuyên gia cao cấp tại Shinhan Premier Pathfinder, cho rằng việc phân biệt giữa người cư trú thực tế và người không cư trú dường như vẫn được duy trì, nhưng mức độ bất lợi áp dụng với nhóm không cư trú đã được giảm bớt.

Theo nhận định này, đối với những người đáp ứng điều kiện của nhóm chủ sở hữu nhà ở độc thân không cư trú, thay đổi mới nhìn chung là tín hiệu tích cực.

Điều đáng chú ý là chính phủ Hàn Quốc không hoàn toàn từ bỏ định hướng phân biệt chính sách thuế theo tình trạng cư trú. Thay vào đó, cách tiếp cận mới cho thấy chính phủ đang tìm cách cân bằng giữa mục tiêu quản lý thị trường bất động sản và việc tránh tạo ra gánh nặng quá lớn cho những chủ sở hữu có lý do chính đáng để không cư trú tại tài sản.

Cải cách ISA cũng được đưa trở lại trạng thái hiện hành

Không chỉ chính sách thuế bất động sản được điều chỉnh, kế hoạch cải cách tài khoản ISA cũng có sự thay đổi đáng chú ý.

ISA, hay tài khoản tiết kiệm cá nhân, là một trong những công cụ được nhà đầu tư Hàn Quốc quan tâm.

Kế hoạch cải cách trước đó vấp phải sự phản đối mạnh mẽ từ cộng đồng đầu tư do đề xuất thay đổi một số quy định đang được áp dụng.

Trong phương án cuối cùng, chính phủ quyết định đưa các nội dung quan trọng trở lại trạng thái ban đầu.

Cụ thể, những quy định như không cho phép chuyển tiếp hạn mức đóng góp chưa sử dụng và thời hạn hợp đồng 5 năm đã bị loại bỏ khỏi phương án cải cách.

Điều này đồng nghĩa hệ thống ISA hiện hành sẽ tiếp tục được duy trì.

Động thái này cho thấy chính phủ Hàn Quốc đang thận trọng hơn khi tiến hành những thay đổi có thể tác động trực tiếp đến hành vi của nhà đầu tư cá nhân.

Điều chỉnh thuế bất động sản có thể tác động thế nào đến thị trường?

Về mặt chính sách, việc khôi phục mức khấu trừ 1,2 tỷ won không có nghĩa tất cả chủ sở hữu bất động sản tại Hàn Quốc đều được giảm thuế.

Tác động phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm giá trị tài sản, loại hình bất động sản, tình trạng sở hữu, tình trạng cư trú và cách tính nghĩa vụ thuế trong từng trường hợp.

Tuy nhiên, đối với nhóm chủ nhà riêng không cư trú thuộc diện áp dụng, việc nâng mức khấu trừ từ 900 triệu won lên 1,2 tỷ won có thể giúp giảm phần giá trị tài sản chịu thuế.

Cùng với việc duy trì trần thuế 150%, chính sách mới có thể làm giảm mức tăng thuế đối với một số bất động sản giá trị cao.

Ở góc độ thị trường, đây cũng là tín hiệu cho thấy chính phủ đang cố gắng tránh những thay đổi thuế quá đột ngột có thể ảnh hưởng đến tâm lý người sở hữu nhà và nhà đầu tư.

Chính sách thuế bất động sản Hàn Quốc vẫn có thể tiếp tục thay đổi

Phương án cuối cùng của chính phủ Hàn Quốc dự kiến sẽ sớm được trình lên Quốc hội.

Tuy nhiên, việc trình dự luật không đồng nghĩa các nội dung chắc chắn được thông qua nguyên trạng. Trong quá trình thảo luận tại Quốc hội, các điều khoản liên quan đến thuế bất động sản và ISA vẫn có thể tiếp tục được sửa đổi.

Đối với thị trường bất động sản Hàn Quốc, đây là vấn đề đáng theo dõi bởi thuế sở hữu có ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí nắm giữ tài sản.

Việc duy trì mức khấu trừ 1,2 tỷ won và trần thuế 150% cho thấy chính phủ đã lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn so với kế hoạch ban đầu. Thay vì tăng mạnh gánh nặng thuế đối với nhóm chủ nhà không cư trú, chính sách mới giảm bớt mức độ phân biệt nhưng vẫn giữ nguyên định hướng quản lý đối với nhóm này.

Trong thời gian tới, diễn biến tại Quốc hội sẽ là yếu tố quyết định liệu những thay đổi nói trên có được giữ nguyên hay tiếp tục được điều chỉnh.

Đối với nhà đầu tư và người sở hữu bất động sản tại Hàn Quốc, việc theo dõi không chỉ mức thuế suất mà cả ngưỡng khấu trừ, trần tăng thuế và điều kiện cư trú sẽ ngày càng quan trọng. Đây là những yếu tố có thể tạo ra chênh lệch đáng kể trong nghĩa vụ thuế thực tế, đặc biệt đối với các bất động sản có giá trị cao tại Seoul và các đô thị lớn.

Những câu hỏi thường gặp về cải cách thuế bất động sản Hàn Quốc

Mức khấu trừ mới đối với chủ nhà riêng không cư trú là bao nhiêu?

Theo phương án đã được điều chỉnh, mức khấu trừ được khôi phục về 1,2 tỷ won, thay vì 900 triệu won như đề xuất ban đầu.

Trần thuế bất động sản tại Hàn Quốc có tăng lên 200% không?

Không. Chính phủ đã hủy phương án nâng trần thuế lên 200% và tiếp tục duy trì mức trần 150% như hiện hành.

Vì sao chính phủ Hàn Quốc thay đổi đề xuất?

Nguyên nhân chủ yếu đến từ những tranh luận liên quan đến việc áp dụng mức khấu trừ thấp hơn cho người không cư trú. Các ý kiến cho rằng không phải mọi trường hợp không cư trú đều xuất phát từ mục đích đầu cơ bất động sản.

Chủ nhà tại Seoul có được giảm thuế không?

Một số trường hợp có thể được giảm nghĩa vụ thuế tùy thuộc vào giá trị và điều kiện sở hữu. Ví dụ được đề cập cho thấy một căn hộ tại Mapo có thể giảm khoảng 1,7 triệu won tiền thuế so với phương án ban đầu.

Chính sách ISA có thay đổi không?

Kế hoạch cải cách ISA cũng được điều chỉnh. Các đề xuất như cấm chuyển tiếp hạn mức đóng góp chưa sử dụng và áp dụng thời hạn hợp đồng 5 năm đã được loại bỏ, đồng thời hệ thống hiện hành tiếp tục được duy trì.