Bất động sản nghỉ dưỡng quý III/2026: Đà Nẵng trầm lắng, Nha Trang và Quy Nhơn hút sự chú ý

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phân hóa giữa các địa phương

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam trong quý III/2026 ghi nhận những chuyển động tích cực hơn về nguồn cung và giao dịch trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, diễn biến giữa các địa phương và từng phân khúc sản phẩm có sự khác biệt đáng kể. Trong khi một số thị trường bắt đầu thu hút sự quan tâm của khách hàng nhờ mặt bằng giá phù hợp và khả năng khai thác dòng tiền, nhiều phân khúc tại Đà Nẵng vẫn gặp khó khăn về thanh khoản.

Theo các số liệu được cung cấp từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) và DKRA Consulting, thị trường đang có xu hướng phân hóa rõ rệt. Những sản phẩm có mức giá vừa phải, tiềm năng khai thác thực tế và chính sách bán hàng linh hoạt được quan tâm hơn. Ngược lại, các sản phẩm có giá trị đầu tư lớn nhưng chưa chứng minh được hiệu quả vận hành vẫn đối mặt với áp lực tiêu thụ.

Một trong những yếu tố quan trọng hỗ trợ thị trường là sự phục hồi của ngành du lịch. Dù lượng khách tăng tạo thêm cơ hội cho hoạt động lưu trú, nghỉ dưỡng và dịch vụ, tác động đến bất động sản không diễn ra đồng đều. Khả năng chuyển đổi nhu cầu du lịch thành doanh thu khai thác và giao dịch bất động sản còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng sản phẩm, giá bán và điều kiện tài chính của nhà đầu tư.

Du lịch tăng trưởng tạo nền tảng cho bất động sản nghỉ dưỡng

Theo số liệu từ Cục Thống kê và Trung tâm Thông tin du lịch thuộc Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam được nêu trong báo cáo, Việt Nam đón hơn 17,7 triệu lượt khách quốc tế trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng 14,5% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng tháng 9/2026, lượng khách quốc tế đạt khoảng 1,77 triệu lượt, tăng 16,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây là những tín hiệu tích cực đối với ngành du lịch, đồng thời tạo cơ sở để các địa phương tiếp tục phát triển hệ thống lưu trú, nghỉ dưỡng và các dịch vụ đi kèm.

Trung Quốc và Hàn Quốc tiếp tục là hai thị trường gửi khách quốc tế lớn nhất đến Việt Nam trong 9 tháng đầu năm. Trong đó, Trung Quốc đóng góp khoảng 3,9 triệu lượt khách, chiếm 22,4%; Hàn Quốc đạt khoảng 3 triệu lượt, chiếm 17,3%. Hai thị trường này chiếm tổng cộng gần 40% lượng khách quốc tế theo số liệu được cung cấp.

Lợi thế về khoảng cách địa lý, kết nối hàng không và quy mô thị trường giúp Việt Nam có khả năng tiếp cận lượng khách lớn từ hai quốc gia này. Nhu cầu du lịch cũng đa dạng, từ nghỉ dưỡng biển, tham quan đô thị, mua sắm, trải nghiệm ẩm thực đến vui chơi giải trí.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, lượng khách tăng có thể hỗ trợ nhu cầu sử dụng khách sạn, căn hộ lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng và các dịch vụ du lịch. Tuy nhiên, sự tăng trưởng của ngành du lịch không đồng nghĩa mọi dự án bất động sản đều cải thiện hiệu quả kinh doanh.

Để chuyển lợi thế về lượng khách thành dòng tiền ổn định, các dự án cần có vị trí thuận tiện, chất lượng dịch vụ phù hợp, tỷ lệ khai thác tốt và cơ chế vận hành hiệu quả. Đây cũng là những yếu tố ngày càng quan trọng khi nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn sản phẩm nghỉ dưỡng.

Đà Nẵng: Biệt thự nghỉ dưỡng giảm thanh khoản mạnh

Tại Đà Nẵng, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn trong quý III/2026. Theo báo cáo của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng tại địa phương giảm 5% so với quý trước, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho tại các dự án hiện hữu.

Thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới, trong khi sức cầu chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ giảm tới 89% so với quý II/2026 theo số liệu được cung cấp.

Một trong những nguyên nhân gây áp lực lên thanh khoản là mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao. Chi phí vốn lớn khiến nhà đầu tư thận trọng hơn khi cân nhắc những sản phẩm có giá trị đầu tư cao và thời gian thu hồi vốn dài. Bên cạnh đó, tâm lý chờ đợi diễn biến thị trường cũng khiến quyết định xuống tiền bị trì hoãn.

Xét theo khu vực, phường Điện Bàn Đông chiếm khoảng 80% tổng nguồn cung sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng của toàn khu vực được khảo sát. Trong khi đó, phường Ngũ Hành Sơn ghi nhận toàn bộ giao dịch phát sinh trong kỳ.

Sự khác biệt này cho thấy nguồn cung tập trung tại một địa bàn không đồng nghĩa giao dịch cũng phân bổ tương ứng. Thanh khoản có thể phụ thuộc vào đặc điểm từng dự án, mức giá, chính sách bán hàng và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế.

Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng không biến động so với quý trước. Để hỗ trợ tiêu thụ, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và những chương trình chia sẻ hoặc cam kết lợi nhuận, doanh thu.

Tuy nhiên, khi sức mua suy yếu, việc duy trì giá bán không đồng nghĩa thị trường đã phục hồi. Diễn biến thanh khoản trong những quý tiếp theo sẽ phụ thuộc đáng kể vào khả năng cải thiện điều kiện tài chính, niềm tin của người mua và hiệu quả khai thác thực tế của từng dự án.

Nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng chưa ghi nhận giao dịch

Không chỉ biệt thự nghỉ dưỡng, phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cũng tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng trong quý III/2026.

Nguồn cung sơ cấp chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trong những năm trước, trong khi thị trường chưa ghi nhận dự án mới đáng kể. Đáng chú ý, theo nội dung báo cáo được cung cấp, phân khúc này không ghi nhận giao dịch nào trong kỳ.

Mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn giữ ổn định so với quý II/2026. Các chủ đầu tư tiếp tục sử dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ thanh toán và những chương trình ưu đãi để thu hút khách hàng.

Dù vậy, các biện pháp kích cầu chưa đủ tạo ra chuyển biến rõ nét. Những vướng mắc kéo dài về pháp lý, tiến độ triển khai chậm và hiệu quả khai thác chưa cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.

Đối với shophouse nghỉ dưỡng, khả năng tạo doanh thu thường gắn với lượng khách du lịch, mật độ hoạt động thương mại và sức mua tại khu vực. Nếu lượng khách chưa chuyển hóa thành nhu cầu tiêu dùng ổn định, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc khai thác mặt bằng và thu hồi vốn.

Bên cạnh đó, thời gian hoàn thiện dự án, chi phí vận hành và khả năng cạnh tranh với các cơ sở kinh doanh hiện hữu cũng là những yếu tố cần được tính toán. Vì vậy, triển vọng của phân khúc này không chỉ phụ thuộc vào sự phục hồi của du lịch mà còn liên quan đến chất lượng quy hoạch và sức sống thương mại của từng dự án.

Condotel tại Đà Nẵng có dấu hiệu cải thiện nhẹ

Trái ngược với diễn biến giảm của biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng, phân khúc căn hộ khách sạn (condotel) tại Đà Nẵng ghi nhận mức cải thiện nhẹ về nguồn cung và giao dịch.

Theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp condotel trong quý III/2026 tăng 1% so với quý trước, nhưng vẫn giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung chủ yếu đến từ hàng tồn kho của các dự án đã mở bán trước đó.

Mặc dù thanh khoản vẫn ở mức thấp, lượng giao dịch đã có sự cải thiện nhẹ. Tuy nhiên, mức tăng chưa đủ lớn để khẳng định phân khúc này đã bước vào chu kỳ phục hồi rõ rệt.

Phường An Hải tiếp tục đóng vai trò nổi bật khi chiếm 56% tổng nguồn cung sơ cấp và ghi nhận toàn bộ lượng tiêu thụ phát sinh trong kỳ theo báo cáo được cung cấp. Điều này cho thấy giao dịch condotel đang tập trung tại một khu vực nhất định, thay vì phân bổ đồng đều trên toàn thị trường.

Về giá bán, mặt bằng sơ cấp không có nhiều thay đổi so với quý trước. Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi thanh toán linh hoạt nhằm cải thiện khả năng tiếp cận của khách hàng.

Dù có những tín hiệu tích cực hơn so với các phân khúc nghỉ dưỡng khác, condotel vẫn cần được đánh giá thận trọng. Hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, khả năng quản lý và nguồn thu thực tế từ hoạt động lưu trú.

Nhà đầu tư cũng cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý, quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất và các điều khoản liên quan đến việc khai thác căn hộ khách sạn. Những cam kết lợi nhuận hoặc doanh thu, nếu có, cần được kiểm tra về nội dung hợp đồng và năng lực thực hiện của đơn vị có trách nhiệm.

Nha Trang và Quy Nhơn thu hút khách hàng nhờ sản phẩm phù hợp hơn

Trong khi Đà Nẵng vẫn gặp khó ở một số phân khúc, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương khác ghi nhận những chuyển động đáng chú ý.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2026, sự quan tâm của khách hàng tại Nha Trang và Quy Nhơn đang có xu hướng dịch chuyển sang những sản phẩm có mức giá vừa phải và khả năng tạo dòng tiền tốt hơn.

Tại Nha Trang, thị trường có dấu hiệu khởi sắc nhờ sự đóng góp của một số dự án. Đây là địa phương có lợi thế về du lịch biển, hệ thống dịch vụ lưu trú và khả năng kết nối với các thị trường khách du lịch trong nước lẫn quốc tế.

Tuy nhiên, khả năng phục hồi của từng dự án vẫn phụ thuộc vào mức giá, chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác. Việc đánh giá triển vọng cần dựa trên dữ liệu cụ thể thay vì chỉ căn cứ vào sức hút chung của điểm đến du lịch.

Trong khi đó, Quy Nhơn được chú ý nhờ mặt bằng giá được đánh giá là dễ tiếp cận hơn ở một số phân khúc. Khi chi phí vốn vẫn là vấn đề cần cân nhắc, những sản phẩm có tổng mức đầu tư vừa phải có thể thu hút nhóm khách hàng muốn hạn chế áp lực tài chính.

Dù vậy, giá thấp hơn không tự động đồng nghĩa với hiệu quả đầu tư cao hơn. Nhà đầu tư cần xem xét khả năng khai thác thực tế, tính pháp lý, chi phí vận hành và mức độ ổn định của nguồn khách.

Ngoài Nha Trang và Quy Nhơn, Quảng Ninh và Vũng Tàu tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng. Những địa phương này có lợi thế riêng về du lịch, kết nối giao thông và khả năng phát triển các sản phẩm lưu trú, nghỉ dưỡng.

Xu hướng phân hóa cho thấy khách hàng ngày càng quan tâm đến tính thực tế của phương án đầu tư. Thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá, người mua có xu hướng chú ý nhiều hơn đến giá đầu vào, nguồn thu có thể tạo ra và thời gian thu hồi vốn.

Nguồn cung và giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng toàn quốc cải thiện

Theo số liệu VARS được cung cấp, trong quý III/2026, nguồn cung mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đạt 5.428 sản phẩm, tăng so với mức 4.800 sản phẩm trong quý II/2026.

Lượng giao dịch đạt 3.182 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58,62%, cao hơn mức 55% của quý trước.

Những số liệu này cho thấy thị trường trên phạm vi cả nước đã có sự cải thiện về cả nguồn cung và khả năng hấp thụ. Tuy nhiên, kết quả chung không phản ánh đầy đủ tình trạng của từng địa phương, bởi nguồn cung và giao dịch có thể tập trung tại một số khu vực hoặc dự án nhất định.

Sự chênh lệch giữa diễn biến toàn quốc và tình hình tại Đà Nẵng cũng cho thấy cần phân tích thị trường theo từng phân khúc. Trong khi tổng nguồn cung và giao dịch có xu hướng tăng, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse tại một số địa bàn vẫn gặp khó khăn đáng kể.

Đối với các chủ đầu tư, việc tăng nguồn cung cần đi kèm chiến lược giá phù hợp, tiến độ triển khai rõ ràng và phương án vận hành có tính khả thi. Với người mua, khả năng hấp thụ được cải thiện là tín hiệu cần theo dõi, nhưng chưa đủ để khẳng định mọi sản phẩm đều có tính thanh khoản tốt.

Trong giai đoạn thị trường phân hóa, chất lượng dự án, khả năng khai thác và tính minh bạch pháp lý có thể đóng vai trò quan trọng trong quyết định giao dịch.

Triển vọng quý IV/2026: Nguồn cung mới chưa thể tăng mạnh

Về triển vọng thời gian tới, VARS nhận định đà tăng trưởng của ngành du lịch trong năm 2026 cùng định hướng hoàn thiện thể chế và thúc đẩy phát triển du lịch có thể tạo nền tảng hỗ trợ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi.

Tuy nhiên, nguồn cung mới trong quý IV/2026 được dự báo chưa thể tăng mạnh, chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai và tiếp tục đưa sản phẩm ra thị trường. Nguồn cung dự kiến tập trung tại một số địa bàn du lịch trọng điểm như Cát Bà, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh và Thanh Hóa.

Điều này cho thấy nguồn cung trong thời gian tới vẫn phụ thuộc đáng kể vào tiến độ của các dự án hiện hữu. Những dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc triển khai chậm có thể chưa đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường theo kế hoạch.

Ở chiều cầu, triển vọng phục hồi sẽ phụ thuộc vào khả năng cải thiện sức mua, diễn biến lãi suất và mức độ tin tưởng của khách hàng đối với hiệu quả khai thác bất động sản nghỉ dưỡng.

Các chương trình hỗ trợ thanh toán và chiết khấu có thể giúp người mua giảm áp lực tài chính ban đầu, nhưng không thay thế được yêu cầu về chất lượng sản phẩm, tính pháp lý và phương án vận hành bền vững.

Do đó, thị trường quý IV/2026 có thể tiếp tục ghi nhận sự khác biệt giữa các địa phương, thay vì phục hồi đồng đều trên diện rộng.

Đà Nẵng kỳ vọng cải thiện giao dịch, Vũng Tàu và Nha Trang có yếu tố hỗ trợ

Đối với Đà Nẵng, VARS dự báo thị trường có thể phục hồi tích cực hơn sau tháng Ngâu, với trọng tâm là chuyển đổi lượng khách hàng đã đặt chỗ thành giao dịch thực tế. Khu vực Hòa Xuân và Ngũ Hành Sơn được chú ý nhờ điều kiện hạ tầng giao thông được cải thiện.

Dù vậy, khả năng phục hồi của thị trường vẫn cần được kiểm chứng qua số lượng giao dịch hoàn tất, mức độ hấp thụ sản phẩm và diễn biến sức mua. Việc khách hàng quan tâm hoặc đặt chỗ chưa đồng nghĩa giao dịch đã hoàn tất.

Tại Vũng Tàu, thị trường được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông, trong đó có cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và sân bay Long Thành. Những công trình này có thể cải thiện khả năng kết nối vùng và hỗ trợ hoạt động du lịch khi được đưa vào khai thác theo kế hoạch.

Tuy nhiên, tác động của hạ tầng đến bất động sản nghỉ dưỡng thường phụ thuộc vào tiến độ thực tế, mức độ thuận tiện của kết nối và khả năng chuyển hóa lượng khách thành nhu cầu lưu trú, dịch vụ. Nhà đầu tư cần phân biệt giữa kỳ vọng từ các dự án hạ tầng và lợi ích đã hiện hữu.

Tại Nha Trang, các yếu tố hỗ trợ được đề cập gồm hệ thống cao tốc kết nối, sân bay Cam Ranh và kỳ vọng dòng tiền đầu tư tích cực hơn vào cuối năm. Những yếu tố này có thể hỗ trợ khả năng tiếp cận điểm đến và hoạt động du lịch, nhưng hiệu quả đối với từng dự án vẫn phụ thuộc vào giá bán, chất lượng vận hành và sức cầu thực tế.

Nhìn chung, triển vọng thị trường nghỉ dưỡng trong thời gian tới sẽ gắn với sự phục hồi của du lịch, tiến độ hạ tầng và khả năng điều chỉnh sản phẩm theo nhu cầu của khách hàng. Các địa phương có lợi thế du lịch vẫn cần giải quyết bài toán thanh khoản, hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư để chuyển tiềm năng thành giao dịch thực tế.

Nhà đầu tư cần ưu tiên yếu tố nào khi lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng?

Diễn biến quý III/2026 cho thấy không thể đánh giá thị trường nghỉ dưỡng chỉ bằng lượng khách du lịch hoặc tốc độ tăng nguồn cung. Một địa phương có lượng khách lớn vẫn có thể xuất hiện những phân khúc thanh khoản thấp nếu sản phẩm có mức giá chưa phù hợp hoặc hiệu quả khai thác chưa rõ ràng.

Trước khi quyết định đầu tư, người mua nên xem xét ít nhất bốn nhóm yếu tố.

Thứ nhất là pháp lý dự án và sản phẩm. Hồ sơ quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, điều kiện kinh doanh và các cam kết trong hợp đồng cần được kiểm tra đầy đủ.

Thứ hai là tổng chi phí đầu tư. Ngoài giá mua, cần tính đến lãi vay, phí quản lý, bảo trì, thuế và các khoản chi phí liên quan đến vận hành.

Thứ ba là khả năng tạo dòng tiền. Nhà đầu tư nên xem xét công suất khai thác, mức giá lưu trú, tính mùa vụ, chi phí quản lý và doanh thu thực tế của dự án nếu có dữ liệu đáng tin cậy.

Thứ tư là thanh khoản khi cần chuyển nhượng. Mức độ quan tâm của thị trường, lượng giao dịch thực tế và sự cạnh tranh từ các dự án lân cận có thể ảnh hưởng đến khả năng bán lại tài sản.

Trong bối cảnh thị trường phân hóa, việc lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính và mục tiêu đầu tư sẽ quan trọng hơn việc chạy theo những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nguồn tham khảo: Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), DKRA Consulting, Cục Thống kê và Trung tâm Thông tin du lịch thuộc Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, theo các số liệu được cung cấp trong nội dung bài viết.

Lưu ý: Bài viết cung cấp thông tin thị trường nhằm mục đích tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư. Nhà đầu tư cần kiểm tra hồ sơ pháp lý, dữ liệu giao dịch, chi phí vận hành và các điều khoản hợp đồng trước khi quyết định mua bất động sản nghỉ dưỡng.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng quý III/2026

1. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam trong quý III/2026 diễn biến ra sao?

Theo số liệu VARS được cung cấp, nguồn cung mới đạt 5.428 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 3.182 sản phẩm và tỷ lệ hấp thụ khoảng 58,62%. Tuy nhiên, diễn biến khác nhau đáng kể giữa các địa phương và phân khúc.

2. Vì sao biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng gặp khó khăn?

Nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với quý trước, trong khi lượng tiêu thụ giảm 89%. Mặt bằng lãi suất cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư tiếp tục gây áp lực lên sức cầu.

3. Phân khúc nào tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu tích cực hơn?

Condotel có sự cải thiện nhẹ về nguồn cung và giao dịch. Nguồn cung sơ cấp tăng 1% so với quý trước, dù vẫn giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản nhìn chung vẫn ở mức thấp.

4. Những địa phương nào đang thu hút sự quan tâm của khách hàng?

Theo VARS, Nha Trang và Quy Nhơn ghi nhận sự quan tâm đối với các sản phẩm có mức giá vừa phải và khả năng tạo dòng tiền tốt. Quảng Ninh và Vũng Tàu cũng tiếp tục thu hút sự chú ý của khách hàng.

5. Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng quý IV/2026 có tăng mạnh không?

Theo nhận định được dẫn từ VARS, nguồn cung mới chưa thể tăng mạnh, chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai tại những địa bàn du lịch trọng điểm như Cát Bà, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh và Thanh Hóa.

6. Du lịch tăng trưởng có bảo đảm bất động sản nghỉ dưỡng sinh lời không?

Không. Lượng khách tăng có thể tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động lưu trú, nhưng lợi nhuận còn phụ thuộc vào giá mua, chi phí vận hành, tỷ lệ khai thác, pháp lý và khả năng quản lý dự án.

7. Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi mua bất động sản nghỉ dưỡng?

Cần kiểm tra pháp lý, tổng chi phí đầu tư, hiệu quả khai thác, điều khoản cam kết lợi nhuận và khả năng chuyển nhượng. Không nên chỉ dựa vào tốc độ tăng trưởng du lịch hoặc quảng cáo lợi nhuận để đưa ra quyết định.