Giá nhà Mỹ lần đầu giảm sau hơn 3 năm, giá thuê nhà bất ngờ tăng trở lại

Thị trường bất động sản Mỹ đang xuất hiện một bước ngoặt đáng chú ý khi giá nhà ở giảm lần đầu tiên sau hơn ba năm, trong khi giá thuê nhà cũng bắt đầu tăng trở lại. Diễn biến trái chiều này phản ánh tác động kéo dài của lãi suất thế chấp cao, tâm lý thận trọng của người mua và những thay đổi trong cán cân cung cầu trên thị trường nhà ở.

Theo báo cáo mới của Redfin, công ty môi giới bất động sản tại Mỹ, giá nhà ở trung bình trên toàn quốc đã giảm 0,1% so với cùng kỳ năm trước trong giai đoạn bốn tuần kết thúc ngày 25/10/2026. Mức giảm còn khá khiêm tốn, nhưng đánh dấu sự đảo chiều sau hơn ba năm giá nhà liên tục tăng.

Trong khi đó, dữ liệu từ Apartment List cho thấy giá thuê nhà trung bình trên toàn quốc tăng 0,1% trong tháng 10/2026. Đây là lần tăng đầu tiên sau hơn ba năm, kết thúc giai đoạn giá thuê chịu sức ép từ nguồn cung căn hộ mới gia tăng.

Hai diễn biến này cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang trải qua quá trình điều chỉnh phức tạp. Người mua nhà tiếp tục đối mặt với chi phí vay vốn cao, người bán dần mất lợi thế thương lượng, còn người thuê nhà có thể phải chuẩn bị cho một giai đoạn giá thuê ổn định hoặc tăng trở lại.

Giá nhà Mỹ giảm lần đầu sau hơn ba năm

Theo Redfin, mức giảm 0,1% của giá nhà ở trung bình tại Mỹ trong giai đoạn bốn tuần kết thúc ngày 25/10 là dấu hiệu đáng chú ý sau chuỗi tăng giá kéo dài hơn ba năm.

Mặc dù mức giảm chưa lớn, xu hướng này phản ánh sự suy yếu trong khả năng hấp thụ nhà ở của thị trường. Giá bất động sản không chỉ chịu ảnh hưởng bởi nguồn cung mà còn phụ thuộc đáng kể vào khả năng tiếp cận tín dụng, thu nhập hộ gia đình và kỳ vọng của người mua.

Trong những năm gần đây, giá nhà cao cùng chi phí vay thế chấp đắt đỏ đã khiến nhiều người Mỹ khó mua được nhà phù hợp với ngân sách. Khi số lượng người mua đủ khả năng tài chính giảm xuống, người bán buộc phải điều chỉnh kỳ vọng về giá để tìm kiếm giao dịch.

Tình trạng này tạo ra áp lực giảm giá, đặc biệt tại những khu vực mà nguồn cung nhà ở tương đối dồi dào hoặc nhu cầu mua không còn mạnh như trước.

Cần lưu ý rằng mức giảm 0,1% là số liệu trung bình trên toàn quốc, không có nghĩa giá nhà tại mọi thành phố của Mỹ đều đi xuống. Diễn biến thực tế vẫn có sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực, tùy thuộc vào nguồn cung, tốc độ xây dựng, mức thu nhập và nhu cầu dân cư.

Lãi suất thế chấp cao tiếp tục cản trở người mua nhà

Một trong những nguyên nhân quan trọng gây sức ép lên thị trường bất động sản Mỹ là lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao.

Theo báo cáo của Redfin, mặc dù lãi suất thế chấp đã giảm nhẹ trong một số tuần gần đây, mức lãi suất này vẫn cao hơn khoảng một điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Điều đó khiến chi phí vay mua nhà tiếp tục tạo ra rào cản lớn đối với người mua.

Đối với một hộ gia đình vay vốn dài hạn, chênh lệch lãi suất có thể làm tăng đáng kể số tiền phải thanh toán hằng tháng. Khi khoản trả góp chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập, người mua có thể phải giảm ngân sách, tìm kiếm căn nhà nhỏ hơn hoặc trì hoãn kế hoạch mua bất động sản.

Redfin cho biết mức thanh toán hằng tháng của người mua nhà điển hình đang tiến gần mức cao kỷ lục, đứng thứ hai trong lịch sử theo đánh giá của công ty.

Điều này cho thấy giá nhà giảm nhẹ chưa đủ để cải thiện khả năng chi trả. Nếu chi phí tín dụng vẫn cao, người mua có thể không được hưởng lợi nhiều từ việc giá bán điều chỉnh xuống.

Bên cạnh lãi suất, những lo ngại về triển vọng kinh tế cũng khiến các hộ gia đình thận trọng hơn. Khi người dân không chắc chắn về thu nhập, công việc hoặc triển vọng tài chính trong tương lai, quyết định mua nhà thường bị trì hoãn vì đây là khoản đầu tư dài hạn với nghĩa vụ trả nợ lớn.

Sự kết hợp giữa chi phí vay vốn cao và tâm lý thận trọng đang khiến thị trường nhà ở Mỹ khó phục hồi mạnh trong ngắn hạn.

Doanh số giao dịch nhà ở chạm mức thấp đáng lo ngại

Sự suy yếu của thị trường còn thể hiện qua lượng giao dịch nhà ở đang chờ xử lý.

Chỉ số giao dịch đang chờ xử lý phản ánh số lượng hợp đồng mua bán nhà hiện có đã được ký kết nhưng chưa hoàn tất. Đây là thước đo quan trọng giúp đánh giá nhu cầu mua nhà và triển vọng giao dịch trong những tuần tiếp theo.

Theo Redfin, lượng giao dịch đang chờ xử lý tiếp tục giảm trong những tuần gần đây. Diễn biến này cho thấy người mua chưa quay trở lại thị trường với tốc độ đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động mua bán.

Một báo cáo riêng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) cũng cho thấy doanh số bán nhà trong tháng 9 đã xuống mức thấp nhất trong 25 năm, theo số liệu được đề cập trong báo cáo gốc.

Khi doanh số giảm, thị trường thường xuất hiện một chuỗi tác động liên tiếp. Người bán phải chờ lâu hơn để tìm được khách hàng, số lượng giao dịch thành công giảm và áp lực thương lượng giá tăng lên. Trong một số trường hợp, người bán có thể phải giảm giá chào bán hoặc chấp nhận hỗ trợ chi phí giao dịch để hoàn tất hợp đồng.

Tuy nhiên, sự suy giảm doanh số không nhất thiết đồng nghĩa với việc thị trường sắp xảy ra một đợt sụp đổ diện rộng. Để đánh giá chính xác hơn, cần xem xét đồng thời giá bán, số lượng nhà tồn kho, tỷ lệ nhà bị bán dưới giá chào và khả năng thanh toán của các hộ gia đình.

Nguồn cung nhà mới rao bán giảm, người bán dần mất lợi thế

Một điểm đáng chú ý khác là số lượng nhà mới được đưa ra thị trường cũng đang giảm, hiện ở mức thấp nhất kể từ đầu năm theo Redfin.

Thoạt nhìn, lượng nhà rao bán giảm có thể giúp hạn chế áp lực giảm giá. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu mua yếu, sự suy giảm nguồn cung cũng có thể phản ánh việc người bán không còn muốn tham gia thị trường vì lo ngại khó đạt được mức giá mong muốn.

Khi lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao, những chủ nhà đang sở hữu khoản vay với lãi suất thấp từ các năm trước có thể không muốn chuyển sang một căn nhà mới có chi phí vay đắt hơn. Vì vậy, họ có xu hướng tiếp tục ở lại căn nhà hiện tại thay vì bán đi và mua nhà khác.

Mặt khác, những người cần bán nhà vẫn phải đối mặt với một thị trường có ít người mua đủ khả năng tài chính. Điều này khiến lợi thế định giá của người bán suy yếu, ngay cả khi số lượng nhà mới rao bán giảm.

Trong điều kiện thị trường bình thường, nguồn cung hạn chế có thể hỗ trợ giá nhà. Nhưng khi khả năng chi trả bị thu hẹp và giao dịch giảm sâu, tác động tích cực của nguồn cung thấp có thể không đủ để bù đắp sự suy yếu của nhu cầu.

Do đó, diễn biến giá nhà trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào việc nhu cầu mua phục hồi nhanh đến đâu, lãi suất thế chấp thay đổi như thế nào và người bán có sẵn sàng điều chỉnh giá hay không.

Giá thuê nhà tại Mỹ tăng trở lại sau hơn ba năm

Trong khi thị trường mua bán nhà ở suy yếu, thị trường cho thuê lại ghi nhận diễn biến trái chiều.

Theo Apartment List, giá thuê nhà trung bình trên toàn quốc tăng 0,1% trong tháng 10/2026. Đây là mức tăng đầu tiên sau hơn ba năm, thời kỳ thị trường cho thuê chịu sức ép từ lượng căn hộ mới được xây dựng và đưa vào sử dụng tăng mạnh.

Mức tăng 0,1% chưa đủ để khẳng định giá thuê đã bước vào một chu kỳ tăng mạnh. Tuy nhiên, đây là dấu hiệu cho thấy cán cân cung cầu đang thay đổi.

Một nguyên nhân có thể giải thích diễn biến này là nhiều người mua tiềm năng tiếp tục trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà do chi phí vay vốn cao. Khi việc mua nhà trở nên khó khăn, họ phải duy trì cuộc sống tại các căn hộ thuê hoặc tìm kiếm nhà thuê trong thời gian dài hơn.

Nếu nhu cầu thuê duy trì ổn định trong khi tốc độ bổ sung nguồn cung mới chậm lại, chủ nhà và đơn vị quản lý căn hộ có thể dần có thêm khả năng điều chỉnh giá thuê.

Chris Salviati, nhà kinh tế trưởng tại Apartment List, cho biết tỷ lệ nhà cho thuê còn trống đang giảm dần khi thị trường chuyển khỏi giai đoạn trầm lắng kéo dài trong những năm gần đây. Tuy nhiên, chỉ số mới nhất về các ưu đãi dành cho người thuê vẫn cho thấy dấu hiệu suy yếu.

Điều này có nghĩa thị trường chưa hoàn toàn chuyển sang trạng thái thiếu nguồn cung. Chủ nhà vẫn có thể phải cung cấp ưu đãi như miễn tiền thuê trong một khoảng thời gian hoặc hỗ trợ chi phí chuyển nhà để thu hút khách thuê, tùy theo từng địa phương.

Sự thay đổi trong giá thuê vì vậy cần được theo dõi trong nhiều tháng liên tiếp trước khi có thể kết luận rằng thị trường cho thuê Mỹ đã bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Tỷ lệ căn hộ bỏ trống giảm nhưng vẫn cao

Theo Apartment List, tỷ lệ trống của nhà ở đa gia đình tại Mỹ đạt khoảng 7% trong tháng 10/2026.

Mức này vẫn cao so với trung bình dài hạn, nhưng tiếp tục giảm sau khi đạt đỉnh vào đầu năm. Diễn biến trên cho thấy lượng căn hộ chưa có người thuê đang dần được hấp thụ, dù thị trường vẫn còn nguồn cung tương đối lớn.

Nhà ở đa gia đình, bao gồm các tòa nhà căn hộ và những loại hình nhà ở có nhiều đơn vị cho thuê, là phân khúc chịu ảnh hưởng đáng kể từ hoạt động xây dựng trong các năm trước.

Tại nhiều khu vực, làn sóng phát triển căn hộ mới đã làm tăng nguồn cung nhanh hơn nhu cầu thuê trong một khoảng thời gian. Hệ quả là chủ nhà phải giảm giá hoặc tăng ưu đãi để duy trì tỷ lệ lấp đầy.

Khi nguồn cung mới được hấp thụ dần và tốc độ bổ sung căn hộ giảm, áp lực cạnh tranh có thể dịu đi. Đây là một trong những yếu tố hỗ trợ giá thuê phục hồi.

Dù vậy, tỷ lệ trống ở mức 7% cũng nhắc nhở rằng thị trường vẫn chưa hoàn toàn trở lại trạng thái cân bằng. Tốc độ phục hồi có thể khác nhau đáng kể giữa những thành phố có nguồn cung hạn chế và những khu vực đã xây dựng quá nhiều căn hộ trong thời gian ngắn.

Các thành phố Vành đai Mặt trời bắt đầu phục hồi, nhưng chênh lệch khu vực vẫn lớn

Những thay đổi trong thị trường cho thuê đang xuất hiện ngay cả tại các thành phố thuộc Vành đai Mặt trời của Mỹ, nơi từng ghi nhận tỷ lệ căn hộ trống cao trong nhiều năm do hoạt động xây dựng mạnh mẽ.

Austin, Phoenix và Tampa đang có dấu hiệu phục hồi về giá thuê. Đây là những thị trường từng chịu áp lực từ nguồn cung căn hộ tăng nhanh, khiến chủ nhà phải cạnh tranh mạnh để thu hút người thuê.

Tuy nhiên, quá trình phục hồi không diễn ra đồng đều. Phoenix, Las Vegas và San Antonio vẫn nằm trong nhóm thị trường ghi nhận mức giảm giá thuê mạnh nhất theo số liệu được đề cập trong báo cáo gốc.

Sự khác biệt này cho thấy việc xây dựng nhiều nhà ở không phải lúc nào cũng dẫn đến giá thuê tăng. Khi nguồn cung vượt quá nhu cầu thực tế, thị trường cần thời gian để hấp thụ lượng căn hộ mới trước khi giá thuê có thể ổn định.

Ngược lại, khu vực Vịnh San Francisco dẫn đầu cả nước về tăng trưởng giá thuê, với mức tăng 13,1% so với cùng kỳ năm trước. San Jose, California, cũng nằm trong nhóm thị trường có diễn biến tích cực.

Mức tăng tại khu vực Vịnh San Francisco cao hơn đáng kể so với mức tăng trung bình toàn quốc 0,1%. Điều này cho thấy những yếu tố riêng của từng thị trường, bao gồm nhu cầu thuê, nguồn cung sẵn có và đặc điểm kinh tế địa phương, có thể tạo ra sự khác biệt lớn về giá.

Đối với người thuê nhà, việc theo dõi dữ liệu tại thành phố mình sinh sống quan trọng hơn chỉ nhìn vào mức trung bình toàn quốc. Một thị trường đang tăng giá mạnh có thể cùng tồn tại với những khu vực vẫn giảm giá hoặc còn nhiều ưu đãi cho người thuê.

Thị trường bất động sản Mỹ sẽ diễn biến thế nào trong thời gian tới?

Việc giá nhà giảm và giá thuê tăng cùng lúc cho thấy thị trường bất động sản Mỹ đang điều chỉnh theo hai hướng khác nhau.

Trên thị trường mua bán, lãi suất thế chấp cao và khả năng chi trả hạn chế tiếp tục gây sức ép lên nhu cầu. Giá nhà có thể chịu áp lực nếu số lượng giao dịch tiếp tục giảm và người bán phải điều chỉnh kỳ vọng.

Trong khi đó, thị trường cho thuê có thể được hỗ trợ bởi những người chưa thể mua nhà, cùng với quá trình hấp thụ dần lượng căn hộ được xây dựng trong các năm trước.

Tuy nhiên, cả hai xu hướng đều chưa đủ để đưa ra kết luận chắc chắn về diễn biến dài hạn. Giá thuê tăng 0,1% trong một tháng có thể chỉ là dấu hiệu ổn định ban đầu, trong khi giá nhà giảm 0,1% theo năm cũng chưa thể hiện mức suy giảm sâu.

Những chỉ số cần tiếp tục theo dõi bao gồm lãi suất thế chấp, doanh số bán nhà hiện có, lượng giao dịch đang chờ xử lý, số lượng nhà tồn kho, tốc độ xây dựng căn hộ mới và tỷ lệ trống trên thị trường cho thuê.

Nếu lãi suất giảm bền vững và thu nhập hộ gia đình cải thiện, nhu cầu mua nhà có thể phục hồi. Ngược lại, nếu chi phí vay vốn tiếp tục cao và người mua duy trì tâm lý thận trọng, thị trường có thể phải trải qua thời gian điều chỉnh dài hơn.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, diễn biến hiện tại nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đánh giá từng thị trường cụ thể thay vì dựa hoàn toàn vào số liệu toàn quốc. Những thành phố có nguồn cung dồi dào, tỷ lệ trống cao và nhu cầu yếu có thể đối mặt với áp lực lớn hơn so với các khu vực có nguồn cung hạn chế.

Về phía người thuê, giá thuê tăng trở lại là lời nhắc nhở rằng chi phí nhà ở vẫn có thể biến động ngay cả khi giá nhà bán bắt đầu giảm. Việc cân đối ngân sách, so sánh nhiều lựa chọn và theo dõi các ưu đãi thuê nhà vẫn là những yếu tố quan trọng để kiểm soát chi phí sinh hoạt.

Thị trường bất động sản Mỹ đang xuất hiện những dấu hiệu thay đổi đáng chú ý: giá nhà giảm lần đầu sau hơn ba năm, trong khi giá thuê nhà tăng trở lại sau thời gian dài suy yếu. Lãi suất thế chấp cao tiếp tục hạn chế khả năng mua nhà, kéo doanh số giao dịch xuống thấp và làm suy yếu lợi thế của người bán.

Ở chiều ngược lại, thị trường cho thuê đang dần hấp thụ nguồn cung căn hộ mới, khiến tỷ lệ trống giảm và giá thuê bắt đầu phục hồi tại một số khu vực. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa các thành phố cho thấy thị trường chưa hoàn toàn cân bằng.

Trong thời gian tới, diễn biến lãi suất, sức mua của hộ gia đình và tốc độ hấp thụ nguồn cung sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá nhà và giá thuê tại Mỹ. Việc theo dõi dữ liệu theo từng địa phương sẽ giúp người mua, người thuê và nhà đầu tư có góc nhìn thực tế hơn về thị trường.

Nguồn tham khảo: Redfin; Apartment List; Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR). Các số liệu và nhận định trong bài được tổng hợp theo nội dung nguồn được cung cấp.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà ở Mỹ

1. Vì sao giá nhà tại Mỹ bắt đầu giảm?

Giá nhà Mỹ chịu áp lực từ lãi suất thế chấp cao, khả năng chi trả hạn chế và tâm lý thận trọng của người mua. Khi giao dịch giảm, người bán có thể phải điều chỉnh giá để tìm được khách hàng.

2. Giá nhà Mỹ đã giảm bao nhiêu?

Theo Redfin, giá nhà ở trung bình trên toàn quốc giảm 0,1% so với cùng kỳ năm trước trong bốn tuần kết thúc ngày 25/10/2026. Đây là lần giảm đầu tiên sau hơn ba năm tăng liên tiếp.

3. Vì sao giá thuê nhà lại tăng khi giá nhà bán giảm?

Khi người dân khó mua nhà do chi phí vay vốn cao, họ có thể tiếp tục thuê nhà lâu hơn. Đồng thời, nguồn cung căn hộ mới đang được hấp thụ dần, góp phần làm giảm tỷ lệ trống và hỗ trợ giá thuê.

4. Giá thuê nhà Mỹ tăng bao nhiêu trong tháng 10/2026?

Apartment List ghi nhận giá thuê nhà trung bình toàn quốc tăng 0,1% trong tháng 10/2026. Đây là mức tăng đầu tiên sau hơn ba năm, nhưng chưa đủ để khẳng định giá thuê sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

5. Những khu vực nào có giá thuê tăng mạnh?

Theo dữ liệu được đề cập trong báo cáo gốc, khu vực Vịnh San Francisco dẫn đầu cả nước với mức tăng giá thuê 13,1% so với cùng kỳ năm trước. San Jose, California, cũng thuộc nhóm thị trường có diễn biến tích cực.

6. Giá nhà giảm có đồng nghĩa thị trường bất động sản Mỹ sắp sụp đổ?

Không. Mức giảm 0,1% chưa đủ để kết luận thị trường đang bước vào một cuộc khủng hoảng. Cần theo dõi thêm doanh số giao dịch, lãi suất, nguồn cung, khả năng thanh toán và diễn biến tại từng địa phương để đánh giá triển vọng.

7. Người mua nhà cần theo dõi những chỉ số nào?

Người mua nên quan tâm đến lãi suất thế chấp, khoản thanh toán hằng tháng, giá bán tại khu vực dự định sinh sống, lượng nhà tồn kho và thời gian rao bán trung bình. Những yếu tố này giúp đánh giá khả năng thương lượng và tổng chi phí sở hữu nhà.