Hà Nội đề xuất bỏ mốc 5 năm với giấy phép xây dựng có thời hạn

Sở Xây dựng Hà Nội đang lấy ý kiến đối với dự thảo lần 2 Quyết định quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về cấp giấy phép xây dựng. Nếu được thông qua, quyết định mới sẽ thay thế Quyết định 07/2022 của UBND TP Hà Nội và điều chỉnh một số quy định đáng chú ý liên quan đến công trình, nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo là đề xuất bỏ mốc thời gian tồn tại tối đa 5 năm đối với giấy phép xây dựng có thời hạn. Thay vì áp dụng một thời hạn chung, thời gian tồn tại của công trình sẽ được ghi cụ thể trong giấy phép, căn cứ vào thời hạn thực hiện quy hoạch và các quy định pháp luật có liên quan.

Đề xuất bỏ mốc 5 năm đối với giấy phép xây dựng có thời hạn

Giấy phép xây dựng có thời hạn được áp dụng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết được phê duyệt, công bố nhưng chưa triển khai thực hiện.

Theo quy định hiện hành tại Hà Nội, công trình được cấp loại giấy phép này chỉ được tồn tại trong thời gian không quá 5 năm kể từ ngày được cấp giấy phép.

Tuy nhiên, dự thảo quyết định mới đang được Sở Xây dựng lấy ý kiến đề xuất thay đổi cách xác định thời hạn này. Cụ thể, mốc 5 năm dự kiến được bỏ, thay vào đó thời hạn tồn tại của công trình sẽ được xác định cụ thể và ghi trực tiếp trên giấy phép xây dựng.

Cách tiếp cận này gắn thời gian tồn tại của công trình với tiến độ thực hiện quy hoạch tại khu vực thay vì áp dụng một khoảng thời gian cố định cho mọi trường hợp.

Điều này có thể tạo ra sự linh hoạt hơn đối với những khu vực mà quy hoạch chưa được triển khai trong thời gian dài. Người dân có công trình nằm trong vùng quy hoạch sẽ căn cứ vào thời hạn được ghi trên giấy phép để xác định thời gian công trình được phép tồn tại.

Tuy nhiên, việc thay đổi thời hạn không đồng nghĩa với việc công trình được xây dựng lâu dài hoặc được mặc nhiên công nhận như công trình xây dựng ổn định lâu dài. Thời hạn tồn tại vẫn phải gắn với quy hoạch, nội dung giấy phép và quy định pháp luật tại từng thời điểm.

Hết thời hạn nhưng quy hoạch chưa thực hiện thì xử lý thế nào?

Dự thảo cũng đề cập phương án xử lý khi thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép đã hết nhưng quy hoạch vẫn chưa được triển khai.

Theo đó, việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật. Như vậy, trong trường hợp quy hoạch chưa được thực hiện, người dân không mặc nhiên phải tháo dỡ công trình ngay chỉ vì đã hết thời hạn ban đầu mà việc xử lý sẽ căn cứ vào quy định về gia hạn và tình trạng thực hiện quy hoạch.

Một trường hợp khác cũng được dự thảo đề cập là khi cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi đất trong lúc thời hạn ghi trên giấy phép xây dựng vẫn còn.

Khi đó, các vấn đề liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và phá dỡ công trình sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.

Quy định này cho thấy giấy phép xây dựng có thời hạn vẫn phải được đặt trong mối quan hệ với quy hoạch và quá trình quản lý, sử dụng đất. Việc công trình còn thời hạn tồn tại không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất có thể ngăn cản quá trình thu hồi đất khi Nhà nước thực hiện quy hoạch theo đúng quy định.

Hà Nội đề xuất công trình xây mới tối đa 4 tầng

Bên cạnh thời hạn tồn tại, dự thảo lần 2 còn đề xuất điều chỉnh một số giới hạn về quy mô đối với công trình, nhà ở riêng lẻ xây mới được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Theo phương án Sở Xây dựng đưa ra, công trình có thể được xây dựng không quá 4 tầng nổi.

Công trình được phép bố trí tum thang nhằm bao che cầu thang bộ, giếng thang máy và các thiết bị kỹ thuật. Tuy nhiên, diện tích sàn của tum không được vượt quá 30% diện tích sàn mái, trong khi chiều cao tum tối đa là 3m.

Đáng chú ý, phương án dự thảo không cho phép bố trí:

• Tầng lửng;
• Tầng hầm;
• Tầng bán hầm.

Tổng chiều cao công trình phải dưới 18m và đồng thời không được vượt quá các chỉ tiêu được xác định trong quy hoạch, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc của khu vực.

Nếu được ban hành theo phương án này, giới hạn chiều cao sẽ có sự thay đổi so với quy định hiện hành, từ mức 15m lên dưới 18m.

Việc tăng giới hạn chiều cao nhưng vẫn giữ giới hạn số tầng và loại trừ tầng hầm, bán hầm, tầng lửng cho thấy cơ quan soạn thảo đang hướng đến việc kiểm soát tổng quy mô đầu tư của công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai.

Vì sao Hà Nội vẫn giới hạn quy mô xây dựng?

Đối với các khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa thực hiện, một vấn đề được đặt ra là nếu cho phép người dân xây dựng công trình với quy mô quá lớn, chi phí đầu tư có thể tăng cao.

Trong trường hợp sau đó Nhà nước triển khai quy hoạch và thực hiện thu hồi đất, mức đầu tư lớn có thể kéo theo những vấn đề liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng và phá dỡ công trình.

Do đó, dự thảo tiếp tục đặt ra giới hạn về số tầng, chiều cao, diện tích và công năng nhằm kiểm soát quy mô xây dựng.

Theo cơ quan soạn thảo, việc giới hạn quy mô nhằm khống chế mức đầu tư và hạn chế thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch.

Đây cũng là lý do một số địa phương đề nghị điều chỉnh phương án trong quá trình góp ý dự thảo.

Các địa phương đề xuất thay đổi quy định

Trong quá trình góp ý đối với dự thảo lần đầu, UBND xã Trung Giã đề nghị tiếp tục duy trì chiều cao tối đa 15m như quy định hiện hành.

Lý do được đưa ra là việc giữ giới hạn thấp hơn có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu tư quá lớn vào các công trình nằm trong khu vực có khả năng phải giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch.

Trong khi đó, UBND xã Thường Tín đề xuất một hướng khác. Địa phương này kiến nghị cho phép nhà ở kết hợp kinh doanh được bố trí một tầng lửng với diện tích không quá 65% diện tích sàn tầng một.

Tuy nhiên, sau quá trình xem xét ý kiến, Sở Xây dựng vẫn giữ phương án công trình xây mới tối đa 4 tầng, tổng chiều cao dưới 18m và không bố trí tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm.

Điều này cho thấy phương án dự thảo hiện tại vẫn ưu tiên kiểm soát quy mô công trình thay vì mở rộng thêm các không gian có thể làm tăng diện tích sử dụng và chi phí đầu tư.

Quy định mới có thể tác động thế nào đến người dân?

Nếu được UBND TP Hà Nội ban hành, quy định mới sẽ có ý nghĩa đối với những hộ gia đình, cá nhân có đất và nhà ở nằm trong khu vực đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa thực hiện.

Việc bỏ mốc 5 năm có thể giúp thời hạn tồn tại của từng công trình được xác định sát hơn với tiến độ và thời hạn thực hiện quy hoạch. Người dân vì vậy cần quan tâm trực tiếp đến thời hạn được ghi trên giấy phép xây dựng, thay vì chỉ dựa vào một mốc thời gian chung.

Tuy nhiên, song song với sự thay đổi này là các giới hạn khá cụ thể về quy mô xây dựng. Người dân không thể tùy ý tăng số tầng, chiều cao hoặc diện tích công trình với lý do giấy phép có thời hạn.

Đặc biệt, đối với những khu vực đang chờ thực hiện quy hoạch, việc đầu tư xây dựng cần được cân nhắc kỹ về thời gian sử dụng và khả năng phải tháo dỡ khi Nhà nước triển khai dự án theo quy hoạch.

Quy định đối với công trình sửa chữa, cải tạo

Dự thảo cũng đưa ra phương án riêng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình hiện hữu.

Nếu quy mô hiện trạng của công trình không vượt quá quy mô được phép xây mới, chủ công trình có thể thực hiện sửa chữa, cải tạo trong giới hạn mà dự thảo quy định.

Ngược lại, nếu công trình hiện trạng đã lớn hơn quy mô được phép xây mới, việc sửa chữa sẽ bị giới hạn ở những nội dung cần thiết để bảo đảm an toàn và duy trì điều kiện sử dụng.

Các nội dung được đề cập gồm bảo đảm:

• An toàn chịu lực;
• Phòng cháy, chữa cháy;
• Vệ sinh môi trường;
• Thay thế những bộ phận công trình bị hư hỏng.

Trong trường hợp này, công trình không được tăng số tầng hoặc chiều cao. Đồng thời, không được tăng diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn và không được thay đổi công năng theo hướng làm tăng quy mô sử dụng.

Quy định này nhằm tránh tình trạng sửa chữa, cải tạo nhưng trên thực tế lại trở thành một hình thức mở rộng công trình trong khu vực đã có quy hoạch.

Những điểm người dân cần lưu ý

Dự thảo mới hiện vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến, vì vậy các nội dung nêu trên chưa phải quy định chính thức đã có hiệu lực.

Nếu phương án được thông qua, người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở tại khu vực thuộc diện quy hoạch cần kiểm tra đồng thời nhiều yếu tố, trong đó có tình trạng quy hoạch, thời hạn thực hiện quy hoạch, nội dung giấy phép, giới hạn số tầng, chiều cao và các quy định kiến trúc áp dụng tại khu vực.

Đặc biệt, việc bỏ mốc 5 năm không nên được hiểu là người dân sẽ được xây dựng công trình lâu dài. Thời gian tồn tại cụ thể vẫn phụ thuộc vào nội dung được ghi trong giấy phép và quy định pháp luật liên quan.

Với những trường hợp đang cân nhắc sửa chữa hoặc xây mới nhà trong khu vực có quy hoạch, việc kiểm tra thông tin quy hoạch và điều kiện cấp phép trước khi quyết định đầu tư là bước quan trọng để hạn chế rủi ro phát sinh.

Đề xuất của Hà Nội về việc bỏ mốc 5 năm đối với giấy phép xây dựng có thời hạn là một trong những nội dung đáng chú ý trong dự thảo quyết định mới về cấp phép xây dựng. Thay vì áp dụng một thời hạn cố định, thời gian tồn tại sẽ được xác định cụ thể trong từng giấy phép, gắn với thời hạn thực hiện quy hoạch.

Song song với đó, dự thảo vẫn duy trì cơ chế kiểm soát chặt quy mô công trình tại các khu vực chưa thực hiện quy hoạch, với phương án tối đa 4 tầng nổi, tổng chiều cao dưới 18m và không có tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm.

Do dự thảo đang trong quá trình lấy ý kiến, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng hoặc sửa chữa nhà tại khu vực quy hoạch cần theo dõi văn bản chính thức khi được ban hành để xác định chính xác quyền và nghĩa vụ của mình.

Một số câu hỏi về thời hạn giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Giấy phép xây dựng có thời hạn là gì?

Đây là loại giấy phép được cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ tại khu vực đã có quy hoạch xây dựng được phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện. Công trình được phép tồn tại trong khoảng thời gian xác định theo nội dung giấy phép và quy định pháp luật.

2. Hà Nội có bỏ hoàn toàn thời hạn tồn tại của công trình không?

Không. Dự thảo chỉ đề xuất bỏ mốc thời gian chung tối đa 5 năm. Thay vào đó, thời hạn tồn tại cụ thể sẽ được ghi trực tiếp trong giấy phép xây dựng, phù hợp với thời hạn thực hiện quy hoạch và quy định pháp luật.

3. Nhà được cấp phép xây dựng có thời hạn có được xây tầng hầm không?

Theo phương án dự thảo đang được Sở Xây dựng Hà Nội giữ lại, công trình xây mới không được bố trí tầng hầm hoặc bán hầm.

4. Nhà được cấp phép có thời hạn được xây tối đa bao nhiêu tầng?

Phương án dự thảo quy định công trình, nhà ở riêng lẻ xây mới được xây không quá 4 tầng nổi. Công trình có thể có tum thang với diện tích không quá 30% diện tích sàn mái và chiều cao tối đa 3m.

5. Chiều cao công trình dự kiến được quy định thế nào?

Tổng chiều cao công trình phải dưới 18m, đồng thời không vượt các chỉ tiêu của quy hoạch, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc tại khu vực.

6. Nếu hết thời hạn nhưng quy hoạch vẫn chưa triển khai thì sao?

Việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình sẽ được xử lý theo quy định pháp luật. Người dân cần thực hiện thủ tục theo quy định thay vì mặc nhiên coi công trình được phép tồn tại không giới hạn.

7. Nếu Nhà nước thu hồi đất khi giấy phép vẫn còn thời hạn thì sao?

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và phá dỡ công trình sẽ được thực hiện theo pháp luật đất đai.