Giá Chung Cư Hà Nội Vượt 123 Triệu/m²: Thị Trường Chững Lại, Xu Hướng Dịch Chuyển Ra Ngoại Thành

Giá chung cư Hà Nội lập mặt bằng cao mới

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của BHS Group (BHS R&D), thị trường căn hộ tại Hà Nội đang ghi nhận mức giá chào bán mới trung bình lên tới hơn 123 triệu đồng/m². Đây là một trong những mức giá cao kỷ lục từ trước đến nay, phản ánh xu hướng tăng mạnh của phân khúc nhà ở cao tầng trong thời gian qua.

Dữ liệu cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý chỉ đạt hơn 4.600 căn, giảm 7,7% so với quý trước và giảm tới 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch đạt gần 3.400 căn, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 73,5%, cho thấy thị trường vẫn duy trì sức mua nhất định dù đang có dấu hiệu chững lại.

Nguồn cung giảm, giao dịch phụ thuộc dự án mới

Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận 5 dự án mới hoặc phân khu mới, cung cấp hơn 3.100 sản phẩm, chiếm hơn 67% tổng nguồn cung. Điều này cho thấy giao dịch chủ yếu phụ thuộc vào các dự án mới mở bán.

Nguồn cung căn hộ tập trung chủ yếu tại các khu vực như Dương Nội, Đông Anh, Tương Mai. Trong khi đó, một số khu vực như Phúc Lợi hay Tây Hồ dù có nguồn cung nhưng lượng giao dịch lại khá hạn chế.

Xu hướng chung cho thấy nguồn cung đang dần dịch chuyển ra khu vực ngoại thành, do quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.

Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối

Một điểm đáng chú ý là căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới gần 95% tổng nguồn cung trong quý. Điều này khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận của người mua ở thực.

Ngược lại, phân khúc căn hộ hạng B và C ngày càng khan hiếm. Theo BHS R&D, thị trường gần như không còn sản phẩm nào có giá dưới 55 triệu đồng/m² – một mức giá từng được coi là phổ biến chỉ vài năm trước.

Giá tăng mạnh nhưng bắt đầu “giảm tốc”

So với quý trước, giá chung cư tăng nhẹ khoảng 1,5%, tuy nhiên nếu so với cùng kỳ năm 2025, mức tăng đã vượt 50%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án cao cấp.

Dù vậy, xu hướng tăng giá đang có dấu hiệu chững lại. So với quý IV/2025, mặt bằng giá gần như đi ngang, cho thấy thị trường đã đạt đến ngưỡng cao và khó có thể tăng mạnh trong ngắn hạn.

Thị trường chững lại, sức mua suy yếu

Báo cáo từ Savills Việt Nam cũng chỉ ra rằng thị trường căn hộ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt.

Lượng căn hộ bán ra trong quý I giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Giá bán sơ cấp trung bình hiện ở mức khoảng 100 triệu đồng/m², giảm nhẹ theo quý. Trong khi đó, giá trên thị trường thứ cấp duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m², gần như không có biến động lớn.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ rệt

Theo các chuyên gia, sự chững lại của thị trường không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh sự thay đổi cấu trúc. Đô thị hóa đang mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm.

Phần lớn dự án mở bán hiện nay đều nằm ngoài Vành đai 3 – nơi có hạ tầng ngày càng hoàn thiện và mức giá dễ tiếp cận hơn. Trong 9 tháng cuối năm 2026, dự kiến thị trường sẽ có thêm khoảng 16.700 căn hộ, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B.

Các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến mới, giúp giải tỏa nhu cầu nhà ở đang bị dồn nén tại Hà Nội.

Phân khúc thấp tầng: Giá vẫn tăng dù giao dịch chậm

Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị vùng ven. Dù giao dịch ngắn hạn có dấu hiệu chững lại, giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng.

Điều này phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào quá trình đô thị hóa và sự phát triển hạ tầng khu vực ngoại thành.

Thị trường căn hộ Hà Nội quý I/2026 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng trưởng nóng. Dù giá vẫn neo cao, nhưng giao dịch chững lại và tâm lý người mua thận trọng hơn cho thấy thị trường đang dần trở nên lành mạnh hơn.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, cùng sự phát triển hạ tầng và đô thị hóa, sẽ tiếp tục là động lực chính cho thị trường trong trung và dài hạn.