Giá căn hộ Hà Nội lần đầu giảm sau hơn 3 năm tăng nóng, thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh?

Sau nhiều năm liên tục lập mặt bằng giá mới, thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh đáng chú ý. Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp đã giảm trong quý II/2026, đánh dấu lần điều chỉnh đầu tiên kể từ cuối năm 2022.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục tăng mạnh, đạt mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, sức mua chưa theo kịp đà mở bán khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực lãi suất và mặt bằng giá đã tăng quá nhanh trong giai đoạn 2023–2025.

Những diễn biến này đang tạo nên một bức tranh mới cho thị trường bất động sản Hà Nội, nơi cơ hội và thách thức cùng tồn tại đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Giá căn hộ thứ cấp lần đầu giảm kể từ cuối năm 2022

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2026 do CBRE Việt Nam công bố ngày 7/7, giá bán trung bình căn hộ trên thị trường thứ cấp hiện đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 2,5% so với quý trước.

Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp ghi nhận xu hướng giảm sau hơn ba năm tăng liên tục.

Trong giai đoạn 2023–2025, giá căn hộ tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng mới nhờ nguồn cung hạn chế, nhu cầu mua lớn và kỳ vọng tăng giá mạnh của thị trường. Tuy nhiên, sau chu kỳ tăng nóng kéo dài, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi sức mua suy yếu và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Việc giảm giá chủ yếu xuất hiện trên thị trường chuyển nhượng, nơi người bán bắt đầu linh hoạt hơn về giá để thu hút khách mua trong bối cảnh giao dịch giảm tốc.

Giá căn hộ sơ cấp vẫn tiếp tục leo cao

Trái ngược với thị trường thứ cấp, giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng.

CBRE cho biết giá bán sơ cấp trung bình trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), phí bảo trì và trước khi áp dụng các chương trình ưu đãi của chủ đầu tư.

So với quý trước:

• Giá tăng khoảng 12%.
• Cao hơn 21% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nguyên nhân chính đến từ cơ cấu nguồn cung mới.

Trong quý II, phần lớn dự án mở bán tập trung tại khu vực nội đô và cận nội đô, nơi chi phí đất đai, xây dựng và phát triển dự án đều ở mức cao. Điều này khiến giá bán sơ cấp tiếp tục được thiết lập ở mức mới.

Thay vì phản ánh sự tăng giá đồng loạt của toàn thị trường, mức giá trung bình tăng cao chủ yếu do sự xuất hiện của nhiều dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nguồn cung mới đạt mức cao nhất kể từ năm 2020

Một điểm nổi bật khác của thị trường là nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh.

Theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ được mở bán mới.

Đây là lượng nguồn cung lớn nhất kể từ năm 2020, cho thấy nhiều chủ đầu tư đã quay trở lại thị trường sau thời gian dài chuẩn bị pháp lý và hoàn thiện dự án.

Không chỉ tăng về số lượng, cơ cấu sản phẩm cũng thay đổi đáng kể.

Nếu vài năm trước thị trường vẫn xuất hiện các dự án có mức giá dưới 60 triệu đồng/m², thì đến quý II/2026, phân khúc này gần như biến mất.

Thay vào đó, thị trường chủ yếu là các sản phẩm:

• Giá từ 80–110 triệu đồng/m², chiếm khoảng 30% nguồn cung mới.
• Giá trên 120 triệu đồng/m², chiếm khoảng 35% tổng số căn mở bán.

Đáng chú ý, chỉ riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m² đã có hơn 3.000 căn hộ được tung ra từ bốn dự án tại các quận Thanh Xuân, Tây Hồ và khu vực Đông Anh.

Điều này cho thấy các chủ đầu tư đang tập trung phát triển các dòng sản phẩm có giá trị cao nhằm tối ưu hiệu quả đầu tư trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế.

Thanh khoản giảm dù nguồn cung dồi dào

Mặc dù số lượng căn hộ mở bán tăng mạnh, sức mua trên thị trường vẫn chưa có sự cải thiện tương ứng.

Trong quý II/2026, toàn thị trường tiêu thụ hơn 5.800 căn hộ, tương đương khoảng 68% lượng sản phẩm mở bán mới.

Tỷ lệ hấp thụ này gần như không thay đổi so với quý I nhưng thấp hơn khá nhiều so với giai đoạn 2024–2025.

Trước đây, nhiều quý ghi nhận tỷ lệ bán hàng vượt 90%, thậm chí số lượng giao dịch còn lớn hơn số căn được mở bán trong cùng kỳ.

Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua sau thời gian dài giá tăng nhanh.

Lãi suất và giá cao khiến người mua cân nhắc

Theo CBRE, một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thanh khoản giảm là mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức tương đối cao.

Đối với những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí vay vốn lớn khiến quyết định mua nhà trở nên khó khăn hơn.

Thay vì xuống tiền ngay như giai đoạn thị trường tăng mạnh, nhiều người hiện lựa chọn:

• Theo dõi diễn biến giá.
• Chờ lãi suất giảm.
• So sánh nhiều dự án trước khi quyết định.

Bên cạnh đó, việc giá căn hộ đã tăng mạnh trong suốt ba năm qua cũng khiến khả năng chi trả của nhiều gia đình bị thu hẹp.

Đây là lý do khiến thị trường chuyển dần sang giai đoạn sàng lọc, trong đó giao dịch chủ yếu đến từ:

• Người mua để ở thực.
• Nhà đầu tư có nguồn tài chính mạnh.
• Khách hàng ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Dự báo nguồn cung năm 2026 lập kỷ lục mới

Theo dự báo của CBRE, nửa cuối năm 2026 thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đón thêm nhiều dự án mới.

Tổng nguồn cung mở bán cả năm được kỳ vọng đạt khoảng 39.000 căn hộ, vượt mức kỷ lục hơn 37.000 căn từng ghi nhận vào năm 2019.

Tuy nhiên, triển vọng của thị trường sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

• Chính sách tín dụng.
• Diễn biến lãi suất.
• Niềm tin của người mua.
• Tốc độ hấp thụ nguồn cung mới.
• Tình hình kinh tế vĩ mô.

Nếu lãi suất được điều chỉnh theo hướng tích cực và nhu cầu ở thực tiếp tục phục hồi, thanh khoản có thể cải thiện trong những quý tới.

Ngược lại, nếu chi phí vốn vẫn duy trì ở mức cao, thị trường thứ cấp nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục điều chỉnh và áp lực cạnh tranh giữa các dự án mới sẽ ngày càng lớn.

Người mua nhà nên làm gì trong giai đoạn hiện nay?

Các chuyên gia cho rằng đây là thời điểm người mua ở thực có nhiều lợi thế hơn so với giai đoạn sốt giá.

Việc thị trường hạ nhiệt giúp khách hàng có thêm thời gian đánh giá chất lượng dự án, thương lượng giá bán và lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Đối với nhà đầu tư, yếu tố quan trọng không còn là kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà là khả năng khai thác dòng tiền, vị trí dự án, chất lượng chủ đầu tư và tiềm năng phát triển hạ tầng trong dài hạn.

Thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, nơi giá trị thực của bất động sản sẽ đóng vai trò quyết định thay vì tâm lý đầu cơ như trước.