Thị trường căn hộ New York vẫn “nóng” nhất nước Mỹ: Tỷ lệ căn hộ trống thấp kỷ lục, giá thuê tiếp tục tăng

Bất chấp tốc độ tăng dân số chậm lại và làn sóng người dân rời khỏi thành phố, thị trường căn hộ tại New York vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ. Theo báo cáo quý II/2026 của Marcus & Millichap, tỷ lệ căn hộ trống tại thành phố này được dự báo chỉ đạt 2,4% trong năm 2026, thấp nhất trong số các thị trường bất động sản lớn tại Mỹ.

Mức tỷ lệ trống cực thấp phản ánh tình trạng mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu nhà ở tại New York. Trong khi số lượng căn hộ mới được đưa ra thị trường vẫn rất hạn chế, nhu cầu thuê nhà tiếp tục được duy trì nhờ tỷ lệ gia hạn hợp đồng cao và khả năng hấp thụ nguồn cung ổn định.

Các chuyên gia cho rằng đây sẽ tiếp tục là một trong những thị trường căn hộ đa gia đình có nền tảng vững chắc nhất nước Mỹ, dù phải đối mặt với nhiều thay đổi về chính sách quản lý giá thuê.

Tỷ lệ căn hộ trống dự kiến chỉ còn 2,4%

Theo dự báo của Marcus & Millichap, tỷ lệ căn hộ trống tại New York chỉ tăng nhẹ khoảng 0,2 điểm phần trăm trong năm 2026, lên mức 2,4%.

Đây là năm thứ 11 liên tiếp thành phố duy trì tỷ lệ căn hộ trống dưới 3% – con số mà rất ít đô thị lớn tại Mỹ có thể đạt được.

Tỷ lệ trống thấp đồng nghĩa với việc phần lớn căn hộ đều nhanh chóng được lấp đầy sau khi có khách thuê trả phòng, giúp các chủ đầu tư duy trì tỷ lệ khai thác cao và hạn chế áp lực giảm giá thuê.

Nguồn cung căn hộ mới vẫn rất hạn chế

Một trong những nguyên nhân quan trọng giúp thị trường duy trì sự ổn định là nguồn cung mới chưa theo kịp nhu cầu.

Theo Marcus & Millichap, hiện chỉ còn khoảng 15.000 căn hộ đang được xây dựng, mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

Mặc dù số lượng căn hộ hoàn thành trong năm nay được dự báo sẽ nhỉnh hơn lượng hấp thụ ròng, nhưng mức chênh lệch không đáng kể và chưa đủ tạo ra áp lực dư cung.

Việc nguồn cung mới hạn chế tiếp tục là yếu tố hỗ trợ giá thuê cũng như giá trị tài sản của các dự án căn hộ cho thuê tại New York.

Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng

Dựa trên diễn biến cung – cầu hiện tại, Marcus & Millichap dự báo giá thuê căn hộ trung bình tại New York sẽ tăng khoảng 2,1% trong năm 2026, lên mức khoảng 3.198 USD mỗi tháng.

Mặc dù tốc độ tăng không còn quá nóng như giai đoạn hậu đại dịch, nhưng đây vẫn là mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh nền kinh tế Mỹ đang điều chỉnh và nhiều thị trường bất động sản khác có dấu hiệu chững lại.

Việc giá thuê tiếp tục tăng phản ánh sức cầu bền vững cũng như tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài tại thành phố đông dân nhất nước Mỹ.

Khoảng 50.000 người rời New York nhưng thị trường vẫn ổn định

Theo báo cáo, trong năm 2026 có khoảng 50.000 cư dân rời khỏi thành phố New York.

Con số này tương đương mức ghi nhận năm 2019 và đánh dấu lần thứ hai trong hơn 20 năm số lượng hộ gia đình hình thành mới suy giảm, sau giai đoạn đại dịch COVID-19.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là sự sụt giảm dân số chưa tạo ra tác động đáng kể đến thị trường cho thuê.

Nguyên nhân là tỷ lệ gia hạn hợp đồng thuê vẫn duy trì ở mức khoảng 70%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình toàn nước Mỹ chỉ khoảng 55%.

Việc người thuê tiếp tục ở lại lâu hơn giúp các tòa nhà duy trì công suất khai thác cao, giảm chi phí tìm kiếm khách thuê mới và giữ tỷ lệ căn hộ trống ở mức rất thấp.

Chính sách đóng băng giá thuê làm thay đổi chiến lược đầu tư

Một trong những yếu tố được giới đầu tư quan tâm nhất hiện nay là chính sách đóng băng giá thuê vừa được Hội đồng Hướng dẫn Giá thuê New York thông qua.

Theo quy định mới, khoảng 1 triệu người thuê nhà tại các căn hộ thuộc diện ổn định giá thuê sẽ không phải trả mức thuê cao hơn đối với các hợp đồng gia hạn từ 1/10/2026 đến 30/9/2027.

Động thái này nhằm giảm áp lực tài chính cho người thuê nhà, song lại đặt ra nhiều thách thức đối với các chủ sở hữu bất động sản.

Marcus & Millichap nhận định rằng trong khi doanh thu tiền thuê bị giới hạn, chi phí vận hành như bảo trì, bảo hiểm, thuế và nhân công vẫn tiếp tục gia tăng.

Điều này có thể khiến lợi nhuận của các dự án căn hộ ổn định giá thuê bị thu hẹp đáng kể.

Dòng vốn có xu hướng chuyển sang căn hộ cho thuê theo giá thị trường

Chính sách kiểm soát giá thuê được dự báo sẽ khiến nhiều nhà đầu tư thay đổi chiến lược.

Thay vì tập trung vào các dự án chịu sự điều tiết của chính quyền, dòng vốn có thể chuyển mạnh sang các tòa nhà cho thuê theo giá thị trường, nơi chủ đầu tư có quyền điều chỉnh giá thuê linh hoạt hơn.

Theo đánh giá của Marcus & Millichap, khoảng cách về hiệu quả kinh doanh giữa hai nhóm tài sản sẽ ngày càng rõ rệt khi chi phí vận hành tiếp tục leo thang.

Xu hướng này được cho là sẽ ảnh hưởng đến cơ cấu đầu tư bất động sản tại New York trong nhiều năm tới.

Giao dịch bất động sản đa gia đình vẫn tăng trưởng

Mặc dù thị trường chịu tác động từ các chính sách mới, hoạt động đầu tư vẫn khá sôi động.

Theo Marcus & Millichap, khối lượng giao dịch bất động sản đa gia đình đã tăng khoảng 20% trong 12 tháng kết thúc vào tháng 3/2026.

Hoạt động mua bán diễn ra tại cả năm quận của thành phố.

Trong đó:

• Brooklyn và Queens tiếp tục ghi nhận sức hút lớn.
• Bronx duy trì nhu cầu đầu tư ổn định.
• Manhattan có mức tăng khiêm tốn hơn do giá tài sản vẫn ở mức rất cao.

Điều này cho thấy giới đầu tư vẫn đánh giá cao tiềm năng dài hạn của thị trường nhà ở New York bất chấp những thay đổi về chính sách.

Điều gì sẽ xảy ra trong thời gian tới?

Theo các chuyên gia, yếu tố quyết định của thị trường trong những tháng cuối năm 2026 sẽ là khả năng cân bằng giữa nguồn cung mới và nhu cầu thuê nhà.

Nếu số lượng dự án hoàn thành vẫn duy trì ở mức thấp như hiện nay, tỷ lệ căn hộ trống nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì dưới mức trung bình quốc gia.

Ngoài ra, giới đầu tư cũng sẽ theo dõi sát tác động của chính sách đóng băng giá thuê đối với lợi nhuận của các dự án hiện hữu.

Trong trường hợp doanh thu bị hạn chế kéo dài, dòng vốn đầu tư nhiều khả năng sẽ tiếp tục dịch chuyển sang các phân khúc căn hộ cho thuê theo giá thị trường hoặc các thành phố có môi trường đầu tư linh hoạt hơn.

Dù vậy, với lợi thế về nguồn cung hạn chế, nhu cầu thuê lớn và khả năng hấp thụ ổn định, New York vẫn được đánh giá là một trong những thị trường bất động sản đa gia đình mạnh nhất nước Mỹ.

Dù đối mặt với xu hướng dân số giảm, nguồn cung xây dựng hạn chế và chính sách kiểm soát giá thuê ngày càng chặt chẽ, thị trường căn hộ New York vẫn duy trì vị thế là một trong những thị trường bất động sản cho thuê hấp dẫn nhất nước Mỹ.

Tỷ lệ căn hộ trống dự báo chỉ 2,4%, giá thuê tiếp tục tăng và hoạt động đầu tư vẫn sôi động cho thấy nền tảng của thị trường vẫn rất vững chắc. Trong dài hạn, diễn biến của chính sách giá thuê cùng khả năng bổ sung nguồn cung mới sẽ là những yếu tố quyết định hướng đi của thị trường bất động sản New York.