Sergey Brin chấp nhận lỗ 94% để rời khỏi bất động sản New York: Tín hiệu đáng lo ngại cho thị trường nhà ở?

Một trong những thương vụ bất động sản gây chú ý nhất năm 2026 đến từ Sergey Brin, đồng sáng lập Google và hiện là một trong những người giàu nhất thế giới với khối tài sản ước tính khoảng 280 tỷ USD.

Theo Bloomberg, Brin đã chấp nhận bán toàn bộ khoản đầu tư của mình trong một quỹ bất động sản đa gia đình tại thành phố New York với mức giá chỉ bằng 6 xu cho mỗi 1 USD vốn đầu tư ban đầu, tương đương khoản lỗ khoảng 94%.

Động thái này diễn ra chỉ khoảng một tháng sau khi Zohran Mamdani giành chiến thắng trong cuộc bầu cử thị trưởng New York với cam kết thực hiện chính sách đóng băng giá thuê nhà, khiến giới đầu tư bất động sản đặc biệt quan tâm.

Không chỉ là câu chuyện về một khoản đầu tư thua lỗ, thương vụ còn phản ánh những thay đổi sâu sắc của thị trường nhà ở New York và xu hướng dịch chuyển dòng vốn của các nhà đầu tư tổ chức.

Sergey Brin rút vốn khỏi quỹ sở hữu gần 6.000 căn hộ

Khoản đầu tư của Sergey Brin được thực hiện thông qua công ty Amphitheatre LLC.

Theo hồ sơ công khai, phần vốn của ông được định giá khoảng 79 triệu USD trước khi được bán lại cho A&E Real Estate vào cuối năm 2025.

Quỹ A&E sở hữu khoảng 5.900 căn hộ ổn định giá thuê tại:

• Manhattan
• Brooklyn
• Queens
• Bronx

Đại diện A&E xác nhận đã mua lại phần vốn của một nhà đầu tư lâu năm nhưng không công bố danh tính. Tuy nhiên, Bloomberg cho biết chính Sergey Brin là người đã chấp nhận mức giá chỉ bằng 6% giá trị vốn đầu tư ban đầu để thoái vốn khỏi thị trường căn hộ cho thuê tại New York.

Số tiền thực tế mà A&E bỏ ra không được công bố, nhưng mức chiết khấu lớn cho thấy áp lực rất mạnh đối với phân khúc bất động sản cho thuê ổn định giá.

Khó khăn của A&E đã xuất hiện từ nhiều năm trước

Nhiều ý kiến cho rằng việc ông Mamdani theo đuổi chính sách đóng băng giá thuê là nguyên nhân khiến nhà đầu tư rời bỏ thị trường.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy A&E Real Estate đã gặp khó khăn từ trước đó khá lâu.

Trong khoảng 10 năm qua:

• Chi phí vận hành tăng gần 80%
• Tổng mức tăng tiền thuê được cơ quan quản lý cho phép chỉ khoảng 15%

Điều này khiến lợi nhuận của các chủ sở hữu căn hộ cho thuê ổn định giá ngày càng bị thu hẹp.

Bên cạnh đó, luật cải cách nhà ở năm 2019 của bang New York tiếp tục siết chặt khả năng tăng giá thuê sau khi cải tạo căn hộ, khiến mô hình đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn.

Áp lực chi phí ngày càng lớn

Không chỉ chịu sức ép từ chính sách quản lý tiền thuê, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với chi phí vận hành tăng mạnh.

Theo số liệu được công bố:

• CPI tháng 5/2026 đạt 333,979
• Tăng đáng kể so với 322,169 vào tháng 7/2025

Trong khi đó, bang New York vẫn thuộc nhóm những nơi có chi phí sinh hoạt cao nhất nước Mỹ.

Việc chi phí lao động, bảo trì, bảo hiểm và sửa chữa đồng loạt tăng khiến lợi nhuận của các chủ đầu tư ngày càng bị bào mòn.

A&E đối mặt hàng loạt khoản nợ lớn

Khó khăn tài chính của A&E không chỉ dừng lại ở việc lợi nhuận giảm.

Doanh nghiệp này còn đối mặt với nhiều vấn đề đáng chú ý như:

• Nguy cơ bị tịch thu tài sản tại 1080 Amsterdam Avenue sau khi vỡ nợ khoản vay 29 triệu USD.
• Vỡ nợ khoản vay 165 triệu USD đối với nhiều tòa nhà tại Queens.
• Nguy cơ mất dự án Riverton Square ở Harlem với khoản nợ hơn 506 triệu USD.
• Đồng ý bồi thường 2,1 triệu USD cho thành phố New York do các vi phạm liên quan đến người thuê và quy định xây dựng.

Theo A&E, doanh nghiệp còn đang phải xử lý khoảng 84 triệu USD tiền thuê chưa thu được, đồng thời đã đầu tư hơn 800 triệu USD để nâng cấp các bất động sản trong danh mục.

Chính sách đóng băng giá thuê tạo bước ngoặt

Ngày 25/6/2026, Hội đồng Hướng dẫn Giá thuê New York đã bỏ phiếu với tỷ lệ 7-1 để thông qua việc đóng băng 100% giá thuê đối với hợp đồng thuê một năm và hai năm.

Quy định mới sẽ có hiệu lực từ:

• 01/10/2026
• đến 30/09/2027

Đây là lần đầu tiên trong lịch sử hội đồng áp dụng chính sách đóng băng giá thuê kéo dài hai năm.

Khoảng:

• 1 triệu căn hộ
• tương đương 27% tổng số nhà ở
• và hơn 40% số căn hộ tại New York

sẽ chịu tác động trực tiếp.

Những người ủng hộ cho rằng đây là biện pháp cần thiết nhằm bảo vệ người thuê nhà trước áp lực chi phí sinh hoạt ngày càng tăng.

Ngược lại, giới đầu tư cảnh báo chính sách này có thể khiến nguồn vốn tiếp tục rút khỏi thị trường.

Dòng vốn tổ chức đang rời khỏi bất động sản New York

Sergey Brin không phải là nhà đầu tư lớn duy nhất giảm tỷ trọng tại phân khúc này.

Đại học California trước đó cũng đã giảm giá trị khoản đầu tư 115 triệu USD trong cùng quỹ A&E xuống còn khoảng 50%.

Nhiều chuyên gia nhận định vốn đầu tư tổ chức, từ quỹ cổ phần đến các tổ chức cho vay, đang dần rời khỏi thị trường căn hộ ổn định giá tại New York.

Nếu xu hướng này tiếp tục kéo dài, lượng vốn dành cho bảo trì, cải tạo và phát triển nguồn cung nhà ở mới có thể giảm đáng kể.

Sergey Brin chuyển hướng sang bất động sản hạng sang

Sau khi thoái vốn khỏi New York, Sergey Brin đã liên tiếp thực hiện nhiều thương vụ bất động sản cao cấp tại các khu vực khác của Mỹ.

Đầu năm 2026, ông đã mua:

• Biệt thự ven hồ Tahoe trị giá khoảng 42 triệu USD.
• Điền trang tại Malibu trị giá gần 49,7 triệu USD.
• Biệt thự ven biển Miami Beach trị giá khoảng 51 triệu USD được mua lại từ CEO LVMH Michael Burke.

Điều này cho thấy dòng vốn của giới siêu giàu không rời khỏi bất động sản mà đang dịch chuyển sang những tài sản cao cấp tại các khu vực được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng và ít chịu ràng buộc về chính sách.

Thị trường bất động sản New York sẽ ra sao?

Việc đóng băng giá thuê giúp hàng triệu người thuê nhà giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo nếu lợi nhuận của chủ sở hữu tiếp tục suy giảm, thị trường có thể đối mặt với các hệ quả như:

• Giảm đầu tư bảo trì nhà ở.
• Nguồn cung căn hộ mới sụt giảm.
• Khó huy động vốn từ các tổ chức tài chính.
• Gia tăng rủi ro đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Thương vụ của Sergey Brin vì vậy được xem như một tín hiệu phản ánh tâm lý thận trọng của giới đầu tư trước những thay đổi về chính sách và môi trường kinh doanh tại New York.

Thương vụ Sergey Brin bán khoản đầu tư bất động sản tại New York với mức lỗ lên tới 94% không đơn thuần là quyết định của một tỷ phú công nghệ. Đây còn là tín hiệu phản ánh những thách thức mà thị trường căn hộ cho thuê ổn định giá đang phải đối mặt dưới tác động của chi phí tăng cao, chính sách quản lý chặt chẽ và sự dịch chuyển của dòng vốn tổ chức.

Trong thời gian tới, diễn biến của thị trường bất động sản New York sẽ tiếp tục là chủ đề được giới đầu tư toàn cầu theo dõi sát sao, đặc biệt khi các chính sách kiểm soát giá thuê có thể tạo ra những tác động lâu dài đến nguồn cung và sức hấp dẫn của thị trường.