Đất mua của thôn từ năm 1997 có được cấp Sổ đỏ? Điều kiện, hồ sơ và mức phí cần biết

Nhiều hộ gia đình tại nông thôn từng nhận đất từ thôn, xã từ hàng chục năm trước nhưng đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Đây là tình trạng khá phổ biến, đặc biệt với những trường hợp giao đất từ những năm 1990, khi việc quản lý hồ sơ còn chưa chặt chẽ.

Trường hợp của gia đình ông Dũng là ví dụ điển hình: sử dụng đất ổn định từ năm 1997, không tranh chấp, có ghi nhận trên bản đồ địa chính nhưng lại không còn biên lai mua đất hay biên bản giao đất của thôn. Vậy liệu đất mua của thôn như vậy có đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ hay không?

Dưới đây là giải đáp chi tiết theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.

Thực trạng đất mua của thôn: Có sử dụng ổn định nhưng thiếu giấy tờ gốc

Gia đình ông Dũng sử dụng ổn định một thửa đất từ năm 1997 đến nay với các đặc điểm như sau:

• Chưa xây nhà trên đất
• Không có tranh chấp
• Chỉ có một chủ sử dụng duy nhất từ khi được giao đất đến nay
• Bản đồ địa chính xã ghi nhận bố của ông Dũng đang sử dụng thửa đất
• Loại đất được xác định là đất ở nông thôn (ONT)

Các giấy tờ hiện còn gồm:

1. Hóa đơn đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2015 đến nay đứng tên bố ông Dũng
2. Sổ bộ thuế của kế toán thôn ghi nhận diện tích đất tính thuế là 199m2
3. Diện tích thực tế đang sử dụng là khoảng 285,8m2 theo đo đạc cập nhật mới nhất
4. Không còn hóa đơn mua đất năm 1997
5. Không có biên bản giao đất năm 1997 do thôn không cấp

Đây là tình huống rất phổ biến khiến nhiều người lo lắng không biết có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ hay không.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời thế nào?

Theo phản hồi của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần căn cứ vào:

• Hồ sơ cụ thể của từng trường hợp
• Quá trình sử dụng đất thực tế
• Nguồn gốc đất
• Việc có hay không vi phạm pháp luật đất đai
• Thẩm quyền giao đất trước đây

Do đó, Bộ không thể trả lời cụ thể từng hồ sơ riêng lẻ mà chỉ hướng dẫn theo nguyên tắc pháp luật hiện hành.

Hiện nay, căn cứ pháp lý gồm:

• Luật Đất đai 2024
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP
• Nghị định 226/2025/NĐ-CP cùng các văn bản hướng dẫn liên quan

Đất mua của thôn có thể thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền

Một trong những vấn đề quan trọng nhất là: thôn không phải là cơ quan có thẩm quyền giao đất.

Theo quy định pháp luật, việc giao đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp có thẩm quyền, không phải của thôn, xóm.

Do đó, trường hợp này thường được xem xét theo nhóm:

Giao đất không đúng thẩm quyền

Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, nếu hộ gia đình đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng:

• sử dụng ổn định lâu dài
• không có tranh chấp
• phù hợp quy hoạch
• không thuộc diện bị thu hồi

thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây là điểm rất quan trọng giúp nhiều hộ dân có cơ hội hợp thức hóa đất đã sử dụng nhiều năm.

Các giấy tờ hiện có có giá trị gì?

Mặc dù không có biên lai mua đất hay biên bản giao đất, nhưng các giấy tờ sau vẫn có giá trị hỗ trợ rất lớn:

1. Bản đồ địa chính ghi nhận sử dụng đất

Đây là căn cứ quan trọng chứng minh việc sử dụng đất thực tế.

2. Hóa đơn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Việc nộp thuế nhiều năm liên tục thể hiện quá trình sử dụng đất ổn định, công khai.

3. Sổ bộ thuế của thôn

Giúp xác định diện tích đất đã được ghi nhận và quản lý.

4. Xác nhận của chính quyền địa phương

UBND cấp xã có thể xác minh nguồn gốc đất và tình trạng sử dụng đất thực tế.

Những yếu tố này thường là căn cứ quan trọng để cơ quan đăng ký đất đai xem xét cấp Sổ đỏ.

Tiền sử dụng đất và các khoản phí phải nộp

Khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người dân có thể phải nộp:

1. Tiền sử dụng đất

Tùy từng trường hợp:

• Có thể được miễn
• Có thể phải nộp một phần
• Có thể phải nộp toàn bộ

Điều này phụ thuộc vào:

• thời điểm sử dụng đất
• nguồn gốc đất
• diện tích trong hạn mức
• diện tích vượt hạn mức
• chính sách của địa phương

2. Lệ phí trước bạ

Thông thường là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đất.

3. Phí thẩm định hồ sơ

Mức thu do từng địa phương quy định.

4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Khoản phí hành chính nhỏ theo quy định của tỉnh/thành phố.

Hồ sơ cần chuẩn bị để xin cấp Sổ đỏ

Người dân nên chuẩn bị:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• CCCD/CMND, hộ khẩu
• Các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất
• Hóa đơn nộp thuế đất
• Sổ bộ thuế
• Trích lục bản đồ địa chính
• Giấy xác nhận của UBND xã về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất
• Văn bản xác nhận không tranh chấp
• Hồ sơ đo đạc hiện trạng đất nếu cần

Sau đó nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa tại địa phương.

Trường hợp đất mua của thôn từ nhiều năm trước dù không có biên lai hay biên bản giao đất vẫn không đồng nghĩa với việc không thể cấp Sổ đỏ.

Điều quan trọng nhất là phải chứng minh được:

• sử dụng đất ổn định
• không tranh chấp
• có căn cứ xác nhận nguồn gốc đất
• phù hợp quy hoạch sử dụng đất

Người dân nên chủ động liên hệ cơ quan tài nguyên môi trường tại địa phương để được kiểm tra hồ sơ cụ thể, tránh bỏ lỡ quyền lợi hợp pháp của mình.