Chuyển mục đích sử dụng đất có bắt buộc phải tách thửa không? Giải đáp mới nhất từ Bộ Tài nguyên và Môi trường

Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không?

Đây là câu hỏi rất nhiều người dân gặp phải khi muốn chuyển một phần đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư), đặc biệt trong các trường hợp thửa đất có nhiều mục đích sử dụng khác nhau.

Thực tế, không ít trường hợp trước đây được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không yêu cầu xác định rõ vị trí phần đất chuyển đổi hoặc không thực hiện tách thửa. Tuy nhiên, ở những lần làm thủ tục sau, cơ quan đăng ký đất đai lại yêu cầu phải đo đạc, xác định vị trí và tách thửa cụ thể.

Vậy quy định pháp luật hiện hành như thế nào? Có bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có giải đáp chính thức về vấn đề này.

Trường hợp thực tế khiến nhiều người thắc mắc

Một trường hợp điển hình được phản ánh là của bà Huyền.

Năm 2012, bà được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với một thửa đất nhưng không yêu cầu định vị rõ phần diện tích chuyển đổi cũng như không thực hiện tách thửa.

Đến năm 2021, khi bà tiếp tục xin chuyển mục đích sử dụng thêm 100m2 đất thì cơ quan đăng ký đất đai lại yêu cầu phải:

đo đạc xác định vị trí phần đất chuyển mục đích
tách thửa phần đất xin chuyển đổi
tách riêng phần diện tích còn lại

Điều này khiến bà đặt câu hỏi:

Việc xử lý năm 2012 có đúng quy định không?
Năm 2021 yêu cầu tách thửa có đúng pháp luật không?
Nếu có thửa đất đa mục đích gồm đất trồng cây lâu năm và đất ở, khi xin chuyển thêm một phần sang đất ở thì có bắt buộc phải tách thửa không?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời thế nào?

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, pháp luật đất đai qua các thời kỳ đều có quy định rất cụ thể về:

các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
căn cứ và điều kiện chuyển mục đích
thẩm quyền giải quyết
trình tự, thủ tục thực hiện
nghĩa vụ tài chính
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích

Đặc biệt, trên:

trang số 3 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

(hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)

sẽ thể hiện:

sơ đồ thửa đất

bao gồm vị trí, ranh giới và phần diện tích sử dụng cụ thể.

Nếu chuyển mục đích mà không xác định vị trí là sai quy định

Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định:

Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, nếu phần diện tích được chuyển mục đích không xác định rõ vị trí thì là thực hiện không đúng quy định pháp luật

Điều này có nghĩa là:

nếu trước đây cơ quan chức năng cho phép chuyển mục đích nhưng không thể hiện rõ phần diện tích nào được chuyển đổi trên hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận thì việc đó là chưa đúng quy định.

Nói cách khác, phần đất được chuyển mục đích bắt buộc phải được xác định vị trí cụ thể.

Đây chính là lý do nhiều trường hợp hiện nay bị yêu cầu đo đạc lại.

Có bắt buộc phải tách thửa không?

Câu trả lời là:

Phụ thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương

Về việc chia tách thửa đất, pháp luật hiện hành được quy định tại:

Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

(được bổ sung tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP)

Theo đó:

UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện thực tế tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa

bao gồm:

điều kiện tách thửa đất
điều kiện hợp thửa đất
diện tích tối thiểu được tách thửa
quy định riêng cho từng loại đất

Do đó, không có một quy định chung áp dụng giống nhau trên toàn quốc.

Ví dụ với thửa đất đa mục đích

Giả sử người dân có:

200m2 đất trồng cây lâu năm
50m2 đất ở (thổ cư)

và nay muốn xin chuyển thêm:

30m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở

thì cơ quan đăng ký có thể yêu cầu:

xác định rõ vị trí 30m2 xin chuyển mục đích
đo đạc địa chính
cập nhật sơ đồ thửa đất
xem xét điều kiện tách thửa theo quy định địa phương

Tùy từng tỉnh, từng khu vực và quy hoạch cụ thể mà có thể bắt buộc hoặc không bắt buộc phải tách thửa.

Người dân nên làm gì?

Bộ Tài nguyên và Môi trường khuyến nghị người dân:

nghiên cứu kỹ quy định của địa phương

và liên hệ trực tiếp với:

Văn phòng Đăng ký đất đai
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
Phòng Tài nguyên và Môi trường
UBND cấp huyện hoặc cấp xã (nếu được phân cấp tiếp nhận)

để được hướng dẫn chính xác theo từng hồ sơ cụ thể.

Việc tự suy đoán hoặc làm qua trung gian không rõ ràng rất dễ dẫn đến sai thủ tục hoặc phát sinh chi phí không cần thiết.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất không đơn thuần chỉ là nộp hồ sơ xin chuyển đổi mà còn liên quan chặt chẽ đến việc xác định vị trí phần đất, cập nhật hồ sơ địa chính và điều kiện tách thửa theo từng địa phương.

Người dân cần đặc biệt lưu ý rằng phần diện tích chuyển mục đích bắt buộc phải được xác định rõ trên Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính. Việc có phải tách thửa hay không sẽ phụ thuộc vào quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Hiểu đúng quy định sẽ giúp quá trình làm thủ tục nhanh hơn, tránh tranh chấp và hạn chế rủi ro pháp lý về