Đất nông nghiệp đã xây nhà có được chuyển sang đất ở? Cách tính tiền sử dụng đất mới nhất 2026

Đất nông nghiệp đã xây nhà có được chuyển sang đất ở không?

Thực tế hiện nay, nhiều hộ gia đình xây nhà trên đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng cây lâu năm, trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Đây là tình trạng khá phổ biến tại nhiều địa phương, nhất là khu vực ven đô và nông thôn.

Tuy nhiên, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép là hành vi sử dụng đất sai mục đích theo quy định pháp luật.

Trường hợp của ông Công là một ví dụ điển hình khi đã xây nhà trên đất trồng cây lâu năm, nhưng hiện nay muốn hợp thức hóa bằng cách chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Vậy đất nông nghiệp đã xây nhà có được chuyển sang đất ở không? Phải nộp tiền sử dụng đất như thế nào? Có bắt buộc phải chuyển toàn bộ diện tích hay chỉ chuyển một phần theo nhu cầu?

Trường hợp thực tế: Đã xây nhà trên đất trồng cây lâu năm

Theo ông Công, gia đình ông có thửa đất diện tích 263m2, là đất trồng cây lâu năm nhưng đã xây nhà ở trên đó từ trước.

Ông hiểu rằng việc xây nhà trên đất trồng cây lâu năm là hành vi chưa đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên:

• Cơ quan nhà nước chưa lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính
• Khu vực xung quanh đã hình thành khu dân cư đông đúc
• Nhu cầu thực tế là muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để hợp thức hóa

Ông băn khoăn:

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, có phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá Nhà nước hay được áp dụng mức 30%, 50%? Đồng thời có bắt buộc phải chuyển toàn bộ 263m2 sang đất ở hay chỉ cần chuyển một phần theo nhu cầu?

Đây cũng là câu hỏi rất nhiều người dân đang quan tâm.

Căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024

Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân phải căn cứ vào:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
  hoặc
• Quy hoạch chung
  hoặc
• Quy hoạch phân khu đô thị

đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Điều này có nghĩa:

Không phải cứ đã xây nhà là được chuyển lên đất ở

Mà trước tiên phải kiểm tra:

Đất có phù hợp quy hoạch hay không

Nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch đất ở hoặc được phép chuyển sang đất ở thì mới có cơ sở xem xét giải quyết.

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích năm 2026

Ngày 11/12/2025, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhằm tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Trong đó, khoản 2 Điều 10 quy định rõ mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp được áp dụng mức 30%, 50%, 100%

Nếu là đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở

thì mức thu sẽ như sau:

1. Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương

Người dân nộp: 30% phần chênh lệch

giữa:

• giá đất ở
  và
• giá đất nông nghiệp

2. Vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức

Người dân nộp: 50% phần chênh lệch

3. Vượt quá 1 lần hạn mức

Người dân phải nộp: 100% phần chênh lệch

Không phải lúc nào cũng phải nộp 100%

Đây là điểm rất quan trọng.

Nhiều người hiểu nhầm rằng cứ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

Thực tế:

Nếu thuộc trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở

thì có thể chỉ phải nộp:

• 30%
  hoặc
• 50%

tùy diện tích và hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Việc xác định cụ thể sẽ do cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai căn cứ hồ sơ thực tế để tính toán.

Có bắt buộc phải chuyển toàn bộ diện tích 263m2 không?

Câu trả lời là: Không bắt buộc

Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15:

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất

Không bắt buộc phải thực hiện tách thửa

Điều này đồng nghĩa:

Người dân hoàn toàn có thể:

Chỉ chuyển một phần diện tích theo nhu cầu thực tế

ví dụ:

• phần đất xây nhà
• phần sân vườn cần sử dụng
• phần diện tích phục vụ sinh hoạt

mà không nhất thiết phải chuyển toàn bộ 263m2.

Đây là chính sách rất thuận lợi cho người dân.

Người dân cần làm gì?

Bước 1: Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất

Đây là điều kiện tiên quyết.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích

Bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Hồ sơ hiện trạng sử dụng đất
• Các giấy tờ liên quan khác theo địa phương

Bước 3: Liên hệ cơ quan chức năng

Gồm:

• Văn phòng đăng ký đất đai
• Phòng Tài nguyên và Môi trường
• Cơ quan thuế
• Bộ phận một cửa

để được xác định chính xác nghĩa vụ tài chính.

Đất nông nghiệp đã xây nhà vẫn có thể được xem xét chuyển sang đất ở nếu phù hợp quy hoạch và đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Người dân không nhất thiết phải chuyển toàn bộ diện tích và cũng không phải lúc nào cũng phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

Việc chủ động kiểm tra quy hoạch, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và làm việc trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai sẽ giúp quá trình hợp thức hóa diễn ra nhanh chóng, đúng luật và tiết kiệm chi phí tối đa.