Chuyển mục đích sang đất ở: Cách tính tiền sử dụng đất theo hạn mức mới nhất 2026

Căn cứ tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở năm 2026

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất ở luôn là vấn đề được nhiều hộ gia đình quan tâm, đặc biệt liên quan trực tiếp đến khoản tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp của ông Nguyễn Văn Hiếu tại Hải Phòng là ví dụ điển hình khi thửa đất có cả đất ở và đất trồng cây lâu năm trong cùng một thửa, đặt ra câu hỏi quan trọng: Khi xin chuyển thêm đất vườn sang đất ở thì toàn bộ diện tích chuyển đổi có được tính trong hạn mức hay phải trừ phần đất ở đã có trước đó?

Đây là nội dung được quy định khá rõ trong hệ thống pháp luật mới gồm:

• Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội
• Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ
• Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung)

Bài viết dưới đây sẽ giúp người dân hiểu rõ cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở theo quy định mới nhất năm 2026.

Trường hợp thực tế: Đã có đất ở, chuyển thêm đất vườn có được tính trong hạn mức?

Ông Nguyễn Văn Hiếu (Hải Phòng) sở hữu thửa đất tổng diện tích 667m², gồm:

• 300m² đất ở
• 367m² đất trồng cây lâu năm

Hiện nay, ông muốn chuyển thêm 200m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở.

Tại địa phương, hạn mức giao đất ở là 200m².

Ông Hiếu băn khoăn:

Khi tính tiền sử dụng đất cho 200m² chuyển mục đích này, toàn bộ diện tích có được áp dụng mức thu trong hạn mức (30%) hay phải trừ đi 300m² đất ở đã được công nhận trước đó?

Đây là thắc mắc rất phổ biến với các hộ gia đình có đất vườn, ao nằm cùng thửa với đất ở.

Quy định mới nhất về mức thu tiền sử dụng đất

Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15

Tại điểm c khoản 2 Điều 10 quy định:

Trường hợp đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được phép chuyển sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính theo các mức:

1. Diện tích trong hạn mức giao đất ở

Người dân nộp:

30% phần chênh lệch

giữa:

• tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở
  và
• tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

2. Diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức

Người dân nộp:

50% phần chênh lệch

3. Diện tích vượt quá 1 lần hạn mức

Người dân phải nộp:

100% phần chênh lệch

Đây là chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho người dân nhưng vẫn đảm bảo quản lý đất đai chặt chẽ.

Hạn mức giao đất ở được xác định như thế nào?

Theo điểm a khoản 5 Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP:

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất là hạn mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại địa phương và áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều này có nghĩa:

Không phải người dân tự xác định hạn mức, mà cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào quy định của địa phương tại thời điểm chuyển đổi để áp dụng.

Ví dụ tại trường hợp ông Hiếu:

• Hạn mức giao đất ở tại địa phương: 200m²

Tuy nhiên, việc phần diện tích đã có đất ở trước đó có được tính vào hạn mức hay không sẽ phụ thuộc vào hồ sơ địa chính và thông tin xác định của cơ quan quản lý đất đai.

Cơ quan nào xác định diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức?

Theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 50/2026/NĐ-CP), cơ quan thuế không tự xác định diện tích trong hay ngoài hạn mức.

Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào:

• Phiếu chuyển thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai
• Thông tin về nguồn gốc sử dụng đất
• Diện tích đất ở trong hạn mức
• Diện tích ngoài hạn mức
• Mức giảm tiền sử dụng đất (nếu có)

Sau đó mới ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Nói cách khác:

Cơ quan đất đai xác định hạn mức

Cơ quan thuế thực hiện tính tiền

Trả lời chính thức từ cơ quan Thuế Hải Phòng

Thuế thành phố Hải Phòng cho biết:

Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào phiếu chuyển thông tin do cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển sang để tính tiền sử dụng đất phải nộp.

Nếu người dân có vướng mắc về việc xác định:

• diện tích trong hạn mức
• diện tích ngoài hạn mức
• việc có phải trừ phần đất ở đã được công nhận trước đó hay không

thì cần liên hệ trực tiếp với:

• Văn phòng đăng ký đất đai
  hoặc
• Bộ phận một cửa liên thông

để được hướng dẫn cụ thể.

Điều này đồng nghĩa, không thể tự áp dụng máy móc công thức mà cần hồ sơ thực tế để xác định chính xác.

Người dân cần lưu ý gì khi chuyển đất vườn sang đất ở?

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý

Bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
• Thông tin nguồn gốc đất
• Hồ sơ xác nhận hiện trạng đất

Kiểm tra hạn mức tại địa phương

Mỗi tỉnh, thành phố có thể áp dụng hạn mức giao đất ở khác nhau.

Không tự suy đoán mức thu

Việc áp dụng 30%, 50% hay 100% phụ thuộc hồ sơ cụ thể và xác nhận của cơ quan chức năng.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở không chỉ liên quan đến thủ tục hành chính mà còn ảnh hưởng lớn đến chi phí tài chính của người dân.

Trường hợp đã có đất ở trong cùng thửa đất như ông Nguyễn Văn Hiếu cần đặc biệt lưu ý việc xác định hạn mức giao đất ở để tránh hiểu sai dẫn đến tính sai tiền sử dụng đất.

Nắm rõ quy định mới theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP sẽ giúp người dân chủ động hơn trong các quyết định liên quan đến bất động sản và tài sản lâu dài của gia đình.