Nhật Bản đối mặt khủng hoảng tái phát triển đô thị: Chi phí xây dựng tăng vọt khiến hàng loạt dự án đình trệ

Trong nhiều thập kỷ qua, Nhật Bản được xem là hình mẫu về quy hoạch đô thị hiện đại, với hàng loạt dự án cải tạo thành phố quy mô lớn nhằm nâng cao chất lượng sống, tối ưu giao thông và tăng khả năng chống chịu trước thiên tai. Tuy nhiên, bức tranh phát triển này đang đối mặt với những thách thức ngày càng nghiêm trọng khi chi phí xây dựng liên tục leo thang, nguồn nhân lực suy giảm và hiệu quả đầu tư giảm mạnh.

Một trong những ví dụ điển hình là dự án tái phát triển khu vực Shibuya – trái tim sôi động của Tokyo. Công trình từng được kỳ vọng hoàn thành vào năm 2027 nhưng hiện đã phải lùi thời hạn đến tháng 3/2035, phản ánh rõ những khó khăn mà ngành xây dựng Nhật Bản đang phải đối mặt.

Shibuya – Biểu tượng đổi mới đô thị đang chậm tiến độ

Shibuya là một trong những dự án tái phát triển tham vọng nhất tại Nhật Bản trong nhiều năm qua. Khu vực này đã chứng kiến sự xuất hiện của hàng loạt công trình biểu tượng như Shibuya Hikarie, Shibuya Scramble Square, Miyashita Park và Shibuya Sakura Stage.

Tuy nhiên, mục tiêu của dự án không chỉ đơn giản là xây thêm các tòa nhà mới. Chính quyền địa phương muốn tái cấu trúc toàn bộ không gian đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu giao thông ngày càng tăng, nâng cao khả năng chống ngập và cải thiện an toàn cho người dân.

Mỗi ngày, nhà ga Shibuya phục vụ khoảng 2,9 triệu lượt hành khách trên 9 tuyến đường sắt khác nhau. Việc vừa thi công vừa duy trì hoạt động liên tục của hệ thống giao thông khiến mức độ phức tạp của dự án tăng lên đáng kể.

Để giải quyết tình trạng quá tải, các nhà quy hoạch đang xây dựng mạng lưới lối đi bộ trên cao kết nối nhà ga với các tòa nhà xung quanh. Đồng thời, hệ thống chống ngập hiện đại cùng bể chứa nước ngầm có khả năng lưu trữ khoảng 4.000 tấn nước mưa cũng được triển khai nhằm ứng phó với thời tiết cực đoan.

Chi phí vật liệu và nhân công tăng mạnh

Sau đại dịch COVID-19 và xung đột Nga – Ukraine, giá nhiều loại vật liệu xây dựng chủ chốt như thép, nhôm và kính đã tăng mạnh.

Theo Liên đoàn Nhà thầu Xây dựng Nhật Bản, giá vật liệu xây dựng trong vài năm gần đây đã tăng tới 40%, trong khi chi phí lao động tăng khoảng 28%.

Bên cạnh đó, Nhật Bản đang đối mặt với tình trạng già hóa dân số và thiếu hụt lao động nghiêm trọng. Các quy định mới về giới hạn thời gian làm thêm trong ngành xây dựng áp dụng từ năm 2024 càng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc duy trì tiến độ thi công.

Nhiều nhà thầu buộc phải kéo dài thời gian thực hiện dự án hoặc chấp nhận tăng chi phí tuyển dụng nhằm giữ chân người lao động có tay nghề.

Hiệu ứng domino trì hoãn lan rộng khắp Nhật Bản

Những khó khăn tại Shibuya không còn là trường hợp cá biệt. Theo khảo sát của đài NHK năm 2026, khoảng 70% chính quyền địa phương và doanh nghiệp bất động sản tham gia khảo sát cho biết đã phải điều chỉnh hoặc trì hoãn các dự án tái phát triển đô thị.

Hiện tượng này được truyền thông Nhật Bản gọi là “hiệu ứng domino trì hoãn”, khi các chủ đầu tư đồng loạt đánh giá lại tính khả thi tài chính trước khi tiếp tục triển khai dự án.

Tại thành phố Gifu, kế hoạch xây dựng hai tòa tháp đôi cao 34 tầng gần nhà ga trung tâm đã phải thu hẹp quy mô sau khi tổng thầu rút lui.

Ở Fukushima, dự án tái phát triển quanh ga JR Fukushima vẫn đang đình trệ dù khu thương mại cũ đã được phá dỡ từ nhiều năm trước.

Trong khi đó, tập đoàn đường sắt Meitetsu tại Nagoya cũng phải tạm dừng kế hoạch cải tạo tổ hợp thương mại do tổng mức đầu tư tăng từ khoảng 540 tỷ yên lên gần 900 tỷ yên.

Tại Sapporo, dự án tổ hợp đa chức năng cao 43 tầng kết nối trực tiếp với ga trung tâm đã bị lùi tiến độ từ năm 2028 sang sau năm 2034.

Đáng chú ý hơn, dự án Hakata Station Sky City tại Fukuoka đã bị hủy bỏ hoàn toàn khi chi phí đầu tư tăng gấp đôi, lên tới khoảng 870 tỷ yên.

Ngay cả Tokyo và Osaka cũng phải giảm tốc

Điều khiến giới chuyên gia lo ngại là cuộc khủng hoảng hiện không còn giới hạn ở các địa phương nhỏ mà đã lan tới những trung tâm kinh tế lớn nhất Nhật Bản.

Tại Osaka, dự án cải tạo tòa nhà lịch sử Osaka Gas Building vẫn chưa thể khởi công dù đã được lên kế hoạch từ nhiều năm trước.

Ở Tokyo, dự án tái phát triển Nakano Sunplaza – một địa điểm biểu diễn nghệ thuật nổi tiếng – cũng rơi vào tình trạng bế tắc sau khi chi phí đầu tư tăng khoảng 35%.

Ngoài ra, hai khách sạn biểu tượng của thủ đô là Imperial Hotel Tokyo và Grand Prince Hotel Shin-Takanawa đều quyết định hoãn kế hoạch cải tạo hoặc tái xây dựng để đánh giá lại hiệu quả đầu tư.

Bài toán lớn của nền kinh tế Nhật Bản

Theo các chuyên gia, nguyên nhân không chỉ nằm ở biến động ngắn hạn của thị trường xây dựng mà còn phản ánh những vấn đề mang tính cơ cấu của nền kinh tế Nhật Bản.

Già hóa dân số, thiếu hụt lao động kéo dài, chi phí xây dựng tăng cao và yêu cầu phát triển các đô thị thích ứng với biến đổi khí hậu đang tạo áp lực lớn lên các nhà đầu tư.

Khác với các dự án trung tâm dữ liệu hoặc bất động sản cao cấp có thể chuyển một phần chi phí sang khách hàng thông qua giá thuê, các dự án tái phát triển đô thị thường phải cân bằng giữa lợi ích kinh tế và lợi ích cộng đồng. Điều này khiến khả năng tăng doanh thu để bù đắp chi phí trở nên hạn chế hơn rất nhiều.

Tương lai nào cho các đô thị Nhật Bản?

Đầu tháng 6 vừa qua, các tập đoàn bất động sản và doanh nghiệp xây dựng lớn của Nhật Bản đã tổ chức cuộc họp chung nhằm tìm giải pháp tháo gỡ những nút thắt về chi phí, nhân lực và tiến độ.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định đây sẽ là quá trình kéo dài. Những thách thức hiện nay không chỉ mang tính chu kỳ mà còn là hệ quả của sự thay đổi sâu sắc trong cơ cấu dân số và nền kinh tế Nhật Bản.

Shibuya từng là biểu tượng cho sự đổi mới và phát triển của Tokyo. Thế nhưng việc dự án phải kéo dài thêm gần một thập kỷ cho thấy xây dựng đô thị tương lai giờ đây không chỉ là câu chuyện về công nghệ hay quy hoạch, mà còn là bài toán khó về nguồn lực, chi phí và khả năng cân bằng lợi ích giữa tăng trưởng kinh tế với nhu cầu của cộng đồng.