VCCI đề xuất mở rộng thanh toán dự án BT bằng quỹ đất: Gỡ nút thắt cho đầu tư PPP, thúc đẩy phát triển hạ tầng

Trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Bộ Tư pháp góp ý đối với Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết Luật Đầu tư theo phương thức PPP.

Theo VCCI, dự thảo lần này đã thể hiện nỗ lực của cơ quan soạn thảo trong việc tháo gỡ những vướng mắc tồn tại nhiều năm đối với các dự án PPP, đặc biệt là các dự án hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT). Tuy nhiên, từ thực tiễn triển khai và ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp, vẫn còn nhiều quy định cần được điều chỉnh để tăng tính khả thi, giảm thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

Những kiến nghị của VCCI được đánh giá có thể góp phần thúc đẩy quá trình huy động nguồn lực xã hội cho phát triển hạ tầng, đồng thời tạo động lực cho thị trường bất động sản và đầu tư công trong giai đoạn tới.

Đề xuất mở rộng phạm vi áp dụng thanh toán bằng quỹ đất

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất trong góp ý của VCCI là đề xuất mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế thanh toán bằng quỹ đất đối với các dự án BT.

Theo quy định tại Nghị định số 257/2025/NĐ-CP, cơ chế giao quỹ đất thanh toán và yêu cầu bảo lãnh ngân hàng hiện chỉ áp dụng với các dự án có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên.

Tuy nhiên, VCCI cho rằng ngưỡng này chưa phù hợp với thực tế.

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, số lượng dự án có quy mô trên 20.000 tỷ đồng không nhiều, trong khi phần lớn các dự án hạ tầng quan trọng của địa phương thường có tổng mức đầu tư từ 10.000 tỷ đồng đến dưới 20.000 tỷ đồng.

Nếu tiếp tục giữ nguyên quy định hiện hành, phạm vi áp dụng chính sách sẽ bị thu hẹp đáng kể, khiến nhiều dự án PPP không thể tiếp cận cơ chế hỗ trợ cần thiết.

Vì vậy, VCCI đề xuất hạ ngưỡng áp dụng xuống còn từ 10.000 tỷ đồng, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận chính sách cho nhiều dự án hạ tầng trọng điểm trên cả nước.

Giao quỹ đất theo từng giai đoạn để giảm áp lực cho địa phương và doanh nghiệp

Ngoài việc điều chỉnh quy mô dự án được áp dụng, VCCI cũng đề nghị sửa đổi quy định về phương thức bàn giao quỹ đất.

Hiện nay, quy định yêu cầu giao toàn bộ quỹ đất thanh toán một lần được cho là chưa phù hợp với điều kiện thực tế tại nhiều địa phương.

Nguyên nhân là công tác giải phóng mặt bằng thường kéo dài, diễn ra không đồng đều và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan.

Theo VCCI, thay vì bắt buộc giao toàn bộ quỹ đất cùng lúc, nên cho phép:

• Giao toàn bộ quỹ đất nếu đủ điều kiện.
• Hoặc giao từng phần theo tiến độ thực hiện dự án.

Đồng thời, giá trị bảo lãnh ngân hàng cũng cần được tính tương ứng với phần quỹ đất hoặc hạng mục công trình đã bàn giao trong từng giai đoạn, thay vì yêu cầu bảo lãnh toàn bộ giá trị dự án ngay từ đầu.

Cách tiếp cận này được đánh giá sẽ giúp:

• Giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp.
• Giảm áp lực huy động vốn.
• Đảm bảo việc quản lý tài sản công.
• Tăng tính linh hoạt trong quá trình triển khai dự án.

Đề nghị đơn giản hóa thủ tục điều chỉnh quỹ đất thanh toán

Một vấn đề khác được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm là việc điều chỉnh quỹ đất thanh toán trong quá trình chuẩn bị dự án.

Theo VCCI, dự thảo hiện chưa quy định rõ cách xử lý khi phải thay đổi vị trí, diện tích hoặc giá trị quỹ đất do điều chỉnh quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất.

Trong nhiều trường hợp, việc điều chỉnh này không làm thay đổi mục tiêu, quy mô hoặc bản chất của dự án BT, nhưng theo quy định hiện hành vẫn phải thực hiện lại thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy như:

• Phát sinh thêm thủ tục hành chính.
• Tăng chi phí cho doanh nghiệp.
• Kéo dài thời gian chuẩn bị dự án.
• Làm chậm tiến độ huy động nguồn lực xã hội.

Để khắc phục, VCCI đề nghị cho phép cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh nội dung quỹ đất thanh toán ngay tại bước phê duyệt dự án hoặc phê duyệt thiết kế kỹ thuật mà không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư, với điều kiện mục tiêu và quy mô dự án không thay đổi.

Kiến nghị thống nhất quy định để tránh chồng chéo pháp lý

Bên cạnh các đề xuất về quỹ đất, VCCI cũng chỉ ra sự thiếu thống nhất giữa các điều khoản của Nghị định 257/2025/NĐ-CP.

Cụ thể:

• Điều 8 quy định khi thay đổi quy hoạch dẫn đến thay đổi vị trí quỹ đất thì phải điều chỉnh dự án và phụ lục hợp đồng.
• Trong khi đó, Điều 19 lại yêu cầu thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Theo VCCI, sự khác biệt này dễ khiến các địa phương lựa chọn phương án có nhiều thủ tục hơn nhằm đảm bảo an toàn pháp lý.

Hệ quả là:

• Dự án kéo dài thời gian triển khai.
• Chi phí tuân thủ tăng lên.
• Nhà đầu tư gặp nhiều rủi ro hơn.
• Hiệu quả huy động vốn xã hội bị ảnh hưởng.

Do đó, VCCI kiến nghị thống nhất quy định theo hướng:

Nếu việc điều chỉnh quy hoạch không làm thay đổi mục tiêu, quy mô và các nội dung cơ bản của dự án, chỉ cần điều chỉnh dự án và hợp đồng, không cần thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Tác động tích cực đối với thị trường bất động sản và đầu tư hạ tầng

Theo giới chuyên gia, nếu các kiến nghị của VCCI được tiếp thu, cơ chế đầu tư theo phương thức PPP sẽ trở nên linh hoạt hơn, góp phần thúc đẩy hàng loạt dự án hạ tầng quan trọng.

Đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản đô thị và khu công nghiệp, việc đẩy nhanh các dự án BT sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực như:

• Hoàn thiện hạ tầng giao thông.
• Gia tăng giá trị quỹ đất.
• Thu hút thêm dòng vốn đầu tư.
• Mở rộng không gian phát triển đô thị.
• Thúc đẩy phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới.

Đồng thời, việc giảm bớt thủ tục hành chính cũng giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí, nâng cao hiệu quả triển khai dự án.

Triển vọng hoàn thiện khung pháp lý PPP

Trong bối cảnh Việt Nam đang cần nguồn lực rất lớn để đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, logistics và phát triển đô thị, việc hoàn thiện cơ chế PPP được xem là yếu tố quan trọng nhằm thu hút nguồn vốn tư nhân.

Các đề xuất của VCCI tập trung vào mục tiêu:

• Mở rộng phạm vi áp dụng chính sách.
• Đơn giản hóa quy trình thực hiện.
• Giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp.
• Hạn chế chồng chéo pháp lý.
• Đẩy nhanh tiến độ các dự án BT.

Nếu được chấp thuận, những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và hấp dẫn hơn, qua đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn tới.