Từ vụ Lê Thanh Thản đến Dream Home Riverside: Mua chung cư chưa có sổ, người mua cần cẩn trọng điều gì?

Mua một căn hộ chung cư là quyết định tài chính lớn đối với phần lớn gia đình. Tuy nhiên, không phải cứ căn hộ đã xây xong, người dân đã vào ở hoặc chủ đầu tư có thương hiệu là giao dịch sẽ mặc nhiên an toàn về pháp lý.

Những vụ việc liên quan đến các dự án chung cư của ông Lê Thanh Thản trước đây, cũng như trường hợp mới đây của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lý Khương tại dự án Dream Home Riverside, cho thấy một vấn đề người mua nhà không thể xem nhẹ: tình trạng pháp lý của căn hộ tại thời điểm giao dịch.

Đặc biệt, với những căn hộ chưa có sổ hồng, người mua cần phân biệt rõ giữa hai trường hợp: căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận vì đang trong quy trình pháp lý bình thường và căn hộ chưa có sổ do dự án, công trình hoặc hồ sơ pháp lý còn tồn tại vướng mắc.

Từ vụ Lê Thanh Thản: Khi sai phạm của dự án có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người mua

Vụ án liên quan ông Lê Thanh Thản tại dự án CT6 Kiến Hưng từng thu hút sự chú ý lớn bởi những vấn đề liên quan đến quy hoạch, xây dựng và quyền lợi của người mua căn hộ.

Theo thông tin từ cơ quan tố tụng được báo chí đăng tải, vụ án tập trung vào các sai phạm tại dự án CT6 Kiến Hưng, trong đó có việc công trình được xây dựng không đúng quy hoạch được phê duyệt và các căn hộ sau đó được bán cho khách hàng. Cáo trạng từng xác định có hàng trăm khách hàng bị ảnh hưởng bởi việc không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với các căn hộ liên quan.

Điểm đáng chú ý ở đây không chỉ nằm ở trách nhiệm của chủ đầu tư hay người quản lý dự án, mà còn nằm ở hệ quả kéo dài đối với người đã bỏ tiền mua nhà.

Một căn hộ có thể đã được xây dựng, bàn giao và có người sinh sống trong nhiều năm nhưng vấn đề giấy chứng nhận vẫn có thể trở thành câu chuyện phức tạp nếu dự án có sai phạm về quy hoạch, xây dựng, đất đai hoặc các nghĩa vụ pháp lý khác.

Thực tế này cho thấy việc đã nhận nhà không đồng nghĩa với việc chắc chắn sẽ có sổ hồng ngay sau đó.

Đây là một trong những rủi ro mà người mua chung cư cần hiểu rõ trước khi ký hợp đồng.

Dream Home Riverside: 682 căn hộ được ký hợp đồng khi chưa đủ điều kiện

Một trường hợp khác đang được quan tâm là dự án Dream Home Riverside tại TPHCM.

Theo quyết định xử phạt được báo chí dẫn lại, Công ty Lý Khương đã đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện. Doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán 682 căn hộ tại lô D3 và D4.

Trong đó:

• 367 căn hộ thuộc lô D3;
• 315 căn hộ thuộc lô D4;
• tổng cộng 682 căn hộ.

Theo hồ sơ được công bố, các căn hộ này nằm ngoài danh sách căn hộ được Sở Xây dựng TPHCM xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. UBND TPHCM đã xử phạt doanh nghiệp 900 triệu đồng, đồng thời yêu cầu thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có việc nộp lại toàn bộ nguồn thu bất hợp pháp cùng khoản lãi phát sinh từ số tiền thu không đúng quy định.

Trước đó, Sở Xây dựng TPHCM cũng đã cung cấp thông tin về tình trạng dự án Dream Home Riverside, trong đó cho biết dự án đã được cấp giấy phép xây dựng từ năm 2020 nhưng từng ngừng thi công; cơ quan quản lý đặt vấn đề kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Điều này cho thấy một điểm rất quan trọng: một dự án có tên tuổi, có giấy phép xây dựng hoặc đã ký hợp đồng với khách hàng chưa có nghĩa mọi căn hộ trong dự án đều đủ điều kiện giao dịch tại mọi thời điểm.

Người mua cần phân biệt “chưa có sổ” với “chưa đủ điều kiện bán”

Đây là điểm dễ gây nhầm lẫn nhất trên thị trường bất động sản.

Một căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Chẳng hạn, đối với căn hộ hình thành trong tương lai, tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, căn hộ đương nhiên chưa có giấy chứng nhận riêng vì công trình chưa hoàn thành. Pháp luật vẫn cho phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nếu chủ đầu tư và dự án đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định theo hướng tăng cường công khai thông tin dự án, điều kiện kinh doanh và bảo vệ quyền lợi của người mua; đối với căn hộ hình thành trong tương lai, hồ sơ hợp đồng còn phải thể hiện thông tin về văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Vì vậy, không thể kết luận:

“Chưa có sổ = không được mua.”

Cách hiểu chính xác hơn là:

“Chưa có sổ = phải kiểm tra kỹ nguyên nhân chưa có sổ và tình trạng pháp lý của căn hộ trước khi giao dịch.”

Đây là khác biệt rất lớn.

Trường hợp nào người mua nên đặc biệt thận trọng?

Người mua nên thận trọng hơn khi căn hộ có một hoặc nhiều dấu hiệu sau:

1. Chủ đầu tư không cung cấp được hồ sơ pháp lý

Nếu bên bán liên tục né tránh việc cung cấp giấy tờ liên quan đến đất đai, xây dựng, nghiệm thu, điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh hoặc tình trạng cấp giấy chứng nhận, người mua cần cân nhắc kỹ.

Không nên chỉ dựa vào lời cam kết như “sắp có sổ”, “đã làm hồ sơ”, “đang chờ cơ quan chức năng”.

2. Căn hộ không nằm trong danh sách đủ điều kiện bán

Đây là vấn đề đặc biệt đáng chú ý sau trường hợp Dream Home Riverside.

Người mua không nên chỉ kiểm tra dự án có được phép xây dựng hay không mà cần kiểm tra đúng tòa nhà, đúng block, đúng loại căn hộ và đúng thời điểm giao dịch.

3. Dự án có sai phạm về xây dựng hoặc quy hoạch

Nếu công trình được xây dựng khác với quy hoạch, giấy phép hoặc hồ sơ được phê duyệt, quá trình cấp giấy chứng nhận cho người mua có thể phát sinh vướng mắc.

Vụ CT6 Kiến Hưng là ví dụ cho thấy sai phạm ở cấp độ dự án có thể kéo dài ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua căn hộ.

4. Chủ đầu tư đang có tranh chấp hoặc khó khăn tài chính

Đây cũng là yếu tố cần kiểm tra.

Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, dự án chậm tiến độ, ngừng thi công hoặc tồn tại tranh chấp với ngân hàng, nhà thầu, khách hàng hay cơ quan quản lý, người mua cần đánh giá kỹ trước khi xuống tiền.

Có nên đợi đến khi có sổ hồng rồi mới mua?

Nếu mục tiêu của người mua là giảm rủi ro pháp lý, việc chờ căn hộ có giấy chứng nhận rồi mới mua có thể giúp người mua kiểm tra được rõ hơn tình trạng quyền sở hữu, chủ thể đứng tên và khả năng thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, đây không phải nguyên tắc bắt buộc cho mọi giao dịch.

Một số căn hộ chưa có sổ nhưng hồ sơ dự án đầy đủ, đã hoàn thành các điều kiện pháp luật và đang trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Trong trường hợp đó, giao dịch có thể vẫn được thực hiện theo quy định.

Ngược lại, có những căn hộ chưa có sổ vì dự án còn tồn tại sai phạm hoặc chưa hoàn tất các điều kiện cần thiết. Hai trường hợp này hoàn toàn khác nhau.

Do đó, nếu người mua không có chuyên môn pháp lý và không đủ khả năng tự kiểm tra hồ sơ, lựa chọn chờ căn hộ hoàn thiện pháp lý, có giấy chứng nhận rõ ràng rồi mới mua có thể là một cách tiếp cận thận trọng hơn.

Điều quan trọng không phải là “có sổ hay chưa” một cách máy móc, mà là vì sao chưa có sổ.

7 loại giấy tờ người mua nên kiểm tra trước khi đặt cọc

Trước khi chuyển tiền, người mua nên yêu cầu kiểm tra tối thiểu các nhóm hồ sơ liên quan đến căn hộ và dự án.

Thứ nhất, hồ sơ về quyền sử dụng đất

Cần xác định dự án được giao đất, cho thuê đất hoặc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào.

Thứ hai, hồ sơ quy hoạch

Người mua cần biết căn hộ đang mua có phù hợp với quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hay không.

Thứ ba, giấy phép xây dựng và hồ sơ xây dựng

Đây là cơ sở để xác định công trình được xây dựng đúng quy định hay có thay đổi so với hồ sơ được duyệt.

Thứ tư, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đây là một trong những giấy tờ đặc biệt quan trọng.

Mẫu hợp đồng được Chính phủ công bố cũng yêu cầu thể hiện số, ngày của văn bản cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thứ năm, hồ sơ nghiệm thu

Đối với căn hộ đã hoàn thành, cần kiểm tra tình trạng nghiệm thu công trình và các điều kiện liên quan.

Thứ sáu, tình trạng thế chấp

Người mua cần biết căn hộ hoặc dự án có đang được thế chấp tại ngân hàng hay không và nếu có thì thủ tục giải chấp được thực hiện như thế nào.

Thứ bảy, tình trạng cấp giấy chứng nhận

Nếu căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ, cần yêu cầu bên bán giải thích rõ lý do, hồ sơ đã nộp, cơ quan xử lý và những vấn đề còn tồn tại.

Đừng chỉ nhìn vào giá rẻ khi mua chung cư

Một trong những nguyên nhân khiến người mua dễ chấp nhận rủi ro pháp lý là mức giá hấp dẫn.

Căn hộ chưa có sổ đôi khi được chào bán thấp hơn những căn hộ đã hoàn thiện đầy đủ giấy tờ. Người mua có thể nghĩ rằng chỉ cần chờ thêm một thời gian là giá trị tài sản sẽ tăng.

Nhưng nếu nguyên nhân chưa có sổ bắt nguồn từ vấn đề pháp lý của dự án, thời gian chờ có thể kéo dài nhiều năm.

Trong trường hợp nghiêm trọng hơn, người mua có thể gặp khó khăn khi thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng, chứng minh quyền sở hữu hoặc thực hiện các giao dịch khác.

Vì vậy, khoản tiền tiết kiệm được khi mua một căn hộ chưa hoàn thiện pháp lý cần được đặt cạnh chi phí và rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong tương lai.

Cẩn thận với câu “chỉ còn thiếu mỗi cái sổ”

Trên thị trường, người mua có thể bắt gặp những lời quảng cáo như:

“Căn hộ có đầy đủ giấy tờ, chỉ thiếu sổ.”

“Dự án đã có cư dân ở, sổ đang làm.”

“Chủ đầu tư cam kết vài tháng nữa sẽ có sổ.”

Những lời này không thể thay thế hồ sơ pháp lý.

Người mua cần đặt câu hỏi:

Tại sao chưa có sổ?

Đây mới là câu hỏi quan trọng nhất.

Nếu câu trả lời là hồ sơ đang được cơ quan chức năng giải quyết trong quy trình bình thường, người mua có thể tiếp tục kiểm tra.

Nếu nguyên nhân liên quan đến sai phạm xây dựng, quy hoạch, đất đai, nghĩa vụ tài chính, tranh chấp hoặc những vấn đề chưa được xử lý, mức độ rủi ro sẽ khác hoàn toàn.

Mua căn hộ đã có sổ có phải luôn an toàn tuyệt đối?

Không.

Có sổ hồng giúp người mua có thêm cơ sở xác định quyền sở hữu và thực hiện giao dịch, nhưng người mua vẫn cần kiểm tra các yếu tố khác.

Chẳng hạn, cần kiểm tra người bán có đúng là chủ sở hữu hay không, tài sản có đang thế chấp hay bị kê biên không, có tranh chấp không và hợp đồng mua bán có điều khoản bất lợi nào không.

Nói cách khác, sổ hồng là một yếu tố rất quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định mức độ an toàn của giao dịch.

Bài học từ hai vụ việc: kiểm tra pháp lý trước khi kiểm tra giá

Từ vụ án liên quan ông Lê Thanh Thản đến vụ Công ty Lý Khương bị xử phạt tại Dream Home Riverside, có thể thấy một điểm chung đáng chú ý: người mua bất động sản cần quan tâm đến tình trạng pháp lý của sản phẩm ngay từ trước thời điểm ký kết.

Trong vụ CT6 Kiến Hưng, các vấn đề liên quan đến xây dựng và quy hoạch đã tạo ra hệ quả pháp lý đối với nhiều người mua căn hộ.

Trong vụ Dream Home Riverside, cơ quan chức năng xác định 682 căn hộ tại D3 và D4 được đưa vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện theo hồ sơ xử lý, dẫn tới việc doanh nghiệp bị phạt và phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả.

Hai trường hợp có bối cảnh pháp lý khác nhau, không nên đánh đồng, nhưng đều cho thấy một nguyên tắc thực tế:

Đừng mua một căn hộ chỉ vì nó rẻ, đẹp, nằm ở vị trí tốt hoặc chủ đầu tư hứa hẹn sẽ hoàn tất pháp lý trong tương lai.

Hãy kiểm tra xem ngay tại thời điểm mình bỏ tiền, sản phẩm đó có đủ điều kiện để giao dịch hay không.

Chưa có sổ không đáng sợ bằng không biết vì sao chưa có sổ

Thị trường chung cư có nhiều sản phẩm được giao dịch trước khi có giấy chứng nhận theo đúng cơ chế nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, không nên hiểu đơn giản rằng mọi căn hộ chưa có sổ đều không nên mua.

Điều người mua cần quan tâm hơn là tính hợp pháp của giao dịch, tình trạng pháp lý của dự án và lý do căn hộ chưa có giấy chứng nhận.

Những vụ việc liên quan đến CT6 Kiến Hưng và Dream Home Riverside là những ví dụ cho thấy rủi ro pháp lý của một dự án có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc kéo dài đến quyền lợi của người mua.

Nếu người mua không có khả năng tự thẩm định hồ sơ, việc lựa chọn một căn hộ đã hoàn thiện pháp lý và có sổ hồng rõ ràng có thể giúp giảm bớt một phần rủi ro. Trong mọi trường hợp, đừng đặt cọc chỉ dựa trên lời hứa “sắp có sổ”.

Một căn hộ vài tỷ đồng không nên được quyết định bằng vài phút xem nhà. Trước khi chuyển tiền, người mua cần dành thời gian kiểm tra hồ sơ, xác minh thông tin và nếu cần thiết nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý bất động sản rà soát hợp đồng.

Câu hỏi về pháp lý khi mua nhà hình thành trong tương lại

Mua chung cư chưa có sổ có rủi ro không?

Có thể có, nhưng mức độ rủi ro phụ thuộc vào nguyên nhân chưa có sổ. Nhà ở hình thành trong tương lai có thể được bán hợp pháp trước khi có sổ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Ngược lại, căn hộ chưa có sổ do dự án còn sai phạm pháp lý có thể tiềm ẩn rủi ro lớn hơn.

Có nên chờ chung cư có sổ rồi mới mua?

Nếu người mua ưu tiên giảm thiểu rủi ro pháp lý và không am hiểu hồ sơ dự án, chờ căn hộ có giấy chứng nhận rõ ràng rồi mua là phương án có thể cân nhắc. Tuy nhiên, đây không phải yêu cầu bắt buộc đối với mọi giao dịch bất động sản.

Dream Home Riverside có bao nhiêu căn hộ bị xử lý liên quan việc bán khi chưa đủ điều kiện?

Theo hồ sơ được báo chí dẫn lại, có 682 căn hộ, gồm 367 căn tại lô D3 và 315 căn tại lô D4. Các căn hộ này nằm ngoài danh sách được xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Người mua nên kiểm tra gì trước khi đặt cọc?

Ít nhất cần kiểm tra hồ sơ đất đai, quy hoạch, giấy phép xây dựng, tình trạng thế chấp, nghiệm thu, điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh và tình trạng cấp giấy chứng nhận. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cần đặc biệt chú ý văn bản xác nhận đủ điều kiện bán.

Nhà đã bàn giao nhiều năm nhưng chưa có sổ có nên mua?

Không nên quyết định chỉ dựa trên việc căn hộ đã bàn giao và có người ở. Cần xác định chính xác nguyên nhân chưa cấp sổ và kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án. Nếu nguyên nhân liên quan đến sai phạm chưa được xử lý, người mua cần đặc biệt thận trọng.

Nguồn tham khảo: Báo Dân trí về vụ xử phạt Công ty Lý Khương; Cổng thông tin Chính phủ về Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và mẫu hợp đồng mua bán căn hộ; các tài liệu, thông tin báo chí liên quan vụ án Lê Thanh Thản và dự án CT6 Kiến Hưng.