TPHCM có thể ngừng điện, nước công trình vi phạm: HoREA đề nghị loại trừ nhà dân đang cư trú

Việc ngừng cung cấp điện, nước đối với công trình vi phạm xây dựng đang trở thành một nội dung đáng chú ý trong quá trình TPHCM cụ thể hóa Luật Phát triển đô thị 2026. Trong khi biện pháp này được đặt ra nhằm tăng hiệu quả quản lý trật tự xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị thành phố cân nhắc một ngoại lệ quan trọng: không áp dụng việc ngừng điện, nước đối với nhà ở đang được cải tạo, sửa chữa nhưng chủ sở hữu vẫn cư trú hợp pháp.

Đề xuất được HoREA đưa ra trong văn bản gửi Thường trực HĐND và UBND TPHCM ngày 25/9. Theo hiệp hội, cần phân biệt rõ giữa công trình xây dựng mới và căn nhà hiện hữu đang được người dân sử dụng làm nơi ở, bởi việc ngừng các dịch vụ thiết yếu có thể tạo ra tác động rất khác nhau đối với hai nhóm này.

HoREA đề nghị không cắt điện, nước nhà đang có người ở

Theo đề xuất của HoREA, TPHCM cần xem xét không áp dụng biện pháp ngừng cung cấp điện, nước đối với nhà ở được cải tạo, sửa chữa có vi phạm pháp luật xây dựng nhưng chủ sở hữu vẫn đang cư trú hợp pháp tại chính căn nhà đó.

Đây là kiến nghị được đưa ra trong bối cảnh thành phố đang hoàn thiện các cơ chế để triển khai Luật Phát triển đô thị 2026.

Trước đó, tại kỳ họp thứ 5 diễn ra trong ngày 21 và 22/9, HĐND TPHCM đã thông qua 38 nghị quyết, trong đó có 24 nghị quyết cụ thể hóa, triển khai Luật Phát triển đô thị trên địa bàn. Luật Phát triển đô thị được xác định chính thức có hiệu lực từ ngày 1/10/2026.

Một trong những nội dung đáng chú ý là cơ chế cho phép HĐND TPHCM quy định việc ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước đối với công trình, cơ sở sản xuất, kinh doanh trong một số trường hợp nhằm bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn xã hội và trật tự xây dựng.

Theo Luật Phát triển đô thị 2026, Điều 16 quy định HĐND TPHCM có thẩm quyền quy định việc ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước đối với công trình, cơ sở sản xuất, kinh doanh trong các trường hợp được luật xác định, bao gồm một số vi phạm về xây dựng, đất đai, phòng cháy chữa cháy, môi trường hoặc trường hợp công trình phải phá dỡ và đã có quyết định di dời khẩn cấp.

Vì sao HoREA muốn loại trừ nhà ở đang có người cư trú?

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, vấn đề quan trọng nằm ở việc phải phân biệt bản chất của từng loại công trình và hoàn cảnh sử dụng.

Đối với một công trình nhà ở xây dựng mới, chủ sở hữu có thể chưa chuyển đến sinh sống. Nếu công trình có vi phạm và thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp ngừng cung cấp điện, nước, tác động trực tiếp đến đời sống của người dân có thể thấp hơn.

Trong khi đó, với một căn nhà hiện hữu đang được cải tạo hoặc sửa chữa, chủ sở hữu có thể vẫn sinh sống hợp pháp tại đó trong suốt quá trình thi công.

Nếu công trình phát sinh vi phạm xây dựng và bị ngừng cung cấp điện, nước, biện pháp này có thể tác động trực tiếp đến những nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cả gia đình.

Đây chính là lý do HoREA đề nghị TPHCM cân nhắc một cơ chế loại trừ đối với trường hợp chủ nhà vẫn đang cư trú hợp pháp.

Không phải mọi vi phạm xây dựng đều giống nhau

Một điểm đáng chú ý trong đề xuất của HoREA là cách tiếp cận theo hướng phân loại công trình và hoàn cảnh thực tế, thay vì áp dụng cùng một biện pháp cho mọi trường hợp.

Trật tự xây dựng là lĩnh vực cần được kiểm soát chặt chẽ. Việc xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch hoặc không tuân thủ thiết kế được phê duyệt có thể gây ra những hệ quả về an toàn, quy hoạch và quản lý đô thị.

Tuy nhiên, biện pháp xử lý cần tính đến mức độ vi phạm và tác động thực tế.

Ví dụ, một công trình xây dựng mới hoàn toàn không phép có thể khác về tính chất so với một căn nhà đã tồn tại lâu năm, trong đó chủ nhà chỉ sửa chữa, cải tạo một phần nhưng phát sinh vi phạm.

Tương tự, một công trình vi phạm nghiêm trọng về an toàn có thể cần biện pháp xử lý khác với trường hợp vi phạm mang tính thủ tục hoặc thay đổi một số hạng mục xây dựng.

Việc phân loại rõ các trường hợp vì vậy có thể giúp quá trình thực thi chính sách hạn chế những tác động không mong muốn đối với người dân.

Ngừng điện, nước không phải là biện pháp xử lý duy nhất

Cũng cần hiểu rằng việc ngừng cung cấp điện, nước là một biện pháp quản lý, bảo đảm trật tự trong những trường hợp được pháp luật cho phép, chứ không thay thế toàn bộ hệ thống xử lý vi phạm xây dựng.

Trong thực tế, người vi phạm xây dựng có thể phải thực hiện nhiều nghĩa vụ khác nhau tùy từng trường hợp, chẳng hạn chấm dứt hành vi vi phạm, khắc phục hậu quả, tháo dỡ phần công trình vi phạm hoặc thực hiện các yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Luật Phát triển đô thị 2026 trao cho HĐND TPHCM quyền quy định cụ thể việc ngừng cung cấp điện, nước đối với các trường hợp thuộc phạm vi luật cho phép. Vì vậy, nội dung nghị quyết của thành phố có vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng, điều kiện, trình tự và cách thức áp dụng biện pháp này.

8 nhóm trường hợp được Luật Phát triển đô thị đề cập

Theo nội dung Điều 16 Luật Phát triển đô thị 2026, việc ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước được đặt ra đối với công trình, cơ sở sản xuất, kinh doanh trong những trường hợp nhất định.

Các nhóm trường hợp đáng chú ý gồm công trình xây dựng sai quy hoạch; xây dựng không có giấy phép trong trường hợp phải có giấy phép; xây dựng sai nội dung giấy phép hoặc sai thiết kế được phê duyệt; công trình xây dựng trên đất bị lấn, chiếm; một số công trình vi phạm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy; vi phạm trong lĩnh vực môi trường không chấp hành yêu cầu xử lý; cùng trường hợp công trình phải phá dỡ và đã có quyết định di dời khẩn cấp.

Việc cụ thể hóa những nhóm trường hợp này tại TPHCM cần bảo đảm phù hợp với quy định của luật, đồng thời tạo cơ sở để cơ quan chức năng thực thi thống nhất.

Đây cũng là lý do đề xuất của HoREA tập trung vào một nhóm rất cụ thể: nhà ở đang được cải tạo, sửa chữa và chủ sở hữu vẫn cư trú hợp pháp.

Người dân sửa nhà cần lưu ý gì?

Đề xuất của HoREA không đồng nghĩa với việc người dân có thể tự ý sửa chữa nhà mà không cần tuân thủ quy định xây dựng.

Ngay cả khi một căn nhà là nơi ở hợp pháp, chủ sở hữu vẫn cần xác định việc sửa chữa, cải tạo của mình có thuộc trường hợp phải xin giấy phép hay không, có phù hợp với quy hoạch và các quy định xây dựng hiện hành hay không.

Đặc biệt, trước khi tiến hành sửa chữa những hạng mục lớn, người dân nên kiểm tra:

• Công trình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hay không.
• Nếu phải xin phép thì giấy phép đã được cấp chưa.
• Nội dung sửa chữa có đúng với giấy phép được cấp không.
• Việc cải tạo có ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực hay không.
• Có ảnh hưởng đến phòng cháy, chữa cháy hoặc các công trình liền kề hay không.
• Có làm thay đổi công năng, diện tích hoặc kết cấu của căn nhà hay không.

Việc kiểm tra từ trước có thể giúp chủ nhà tránh rơi vào tình trạng đã sửa chữa xong mới phát hiện công trình có vi phạm.

Đề xuất của HoREA có ý nghĩa gì đối với thị trường nhà đất TPHCM?

Đối với thị trường bất động sản, quản lý trật tự xây dựng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng giao dịch của tài sản.

Một căn nhà có giấy tờ pháp lý rõ ràng, xây dựng phù hợp hồ sơ được duyệt thường có điều kiện thuận lợi hơn khi mua bán, chuyển nhượng hoặc thực hiện các thủ tục liên quan.

Ngược lại, nhà xây dựng sai phép hoặc phát sinh vi phạm có thể gặp khó khăn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đăng ký biến động hoặc thực hiện giao dịch.

Do đó, việc TPHCM tăng cường quản lý trật tự xây dựng là vấn đề có ý nghĩa đối với cả người dân và thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, đề xuất của HoREA cho thấy chính sách quản lý cũng cần tính đến quyền và điều kiện sinh hoạt của người dân đang cư trú hợp pháp.

Đây là bài toán cân bằng giữa hai mục tiêu: một mặt phải bảo đảm kỷ cương xây dựng; mặt khác tránh tạo ra tác động quá lớn đến sinh hoạt thiết yếu của những hộ gia đình đang sử dụng căn nhà làm nơi ở.

Nếu nhà đang sửa chữa nhưng có vi phạm, chủ nhà nên làm gì?

Trong trường hợp phát hiện công trình có vi phạm, chủ nhà không nên tiếp tục thi công hoặc tìm cách né tránh cơ quan chức năng.

Trước hết, cần xác định rõ hành vi vi phạm, căn cứ pháp lý và yêu cầu khắc phục của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu có thể điều chỉnh, chủ nhà nên chủ động thực hiện việc khắc phục theo hướng dẫn.

Trong trường hợp không đồng ý với kết luận hoặc quyết định xử lý, người dân có quyền sử dụng các cơ chế khiếu nại, giải trình hoặc các biện pháp pháp lý phù hợp theo quy định.

Điều quan trọng là không nên tự ý đấu nối lại điện, nước hoặc tìm cách vô hiệu hóa biện pháp xử lý của cơ quan chức năng nếu việc ngừng cung cấp đã được thực hiện đúng thẩm quyền và trình tự.

Biện pháp ngừng điện, nước sẽ tác động thế nào đến người mua nhà?

Đối với người đang có ý định mua nhà tại TPHCM, những quy định mới về trật tự xây dựng cũng là thông tin cần quan tâm.

Khi mua một căn nhà riêng lẻ, người mua không nên chỉ kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Cần đối chiếu thêm tình trạng xây dựng thực tế với hồ sơ pháp lý.

Một căn nhà có diện tích xây dựng thực tế lớn hơn giấy phép hoặc có phần cơi nới, xây dựng sai phép có thể tạo ra rủi ro pháp lý cho người mua sau này.

Do đó, trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra:

Một là, giấy chứng nhận.

Hai là, giấy phép xây dựng và hồ sơ liên quan.

Ba là, hiện trạng thực tế của căn nhà.

Bốn là, thông tin về quy hoạch.

Năm là, các vi phạm xây dựng hoặc quyết định xử lý nếu có.

Đây là những bước đặc biệt quan trọng đối với những căn nhà đã được sửa chữa, cải tạo nhiều lần.

TPHCM đang bước vào giai đoạn mới trong quản lý đô thị

Kỳ họp thứ 5 HĐND TPHCM diễn ra ngày 21 và 22/9 được tổ chức trong bối cảnh thành phố chuẩn bị triển khai Luật Phát triển đô thị 2026. HĐND thành phố đã thông qua 38 nghị quyết, trong đó 24 nghị quyết nhằm cụ thể hóa và tổ chức thực hiện luật.

Theo HĐND TPHCM, việc cụ thể hóa Luật Phát triển đô thị là một quá trình và thành phố dự kiến tiếp tục tổ chức thêm các kỳ họp để xem xét, thông qua những nghị quyết liên quan trong thời gian tới.

Điều này cho thấy quản lý đô thị tại TPHCM sẽ tiếp tục được hoàn thiện theo hướng cụ thể hóa các cơ chế mới.

Trong bối cảnh đó, những quy định liên quan đến trật tự xây dựng, nhà ở, quy hoạch và quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục có ảnh hưởng đáng kể đến người dân cũng như thị trường bất động sản.

Đề xuất của HoREA về việc không ngừng cung cấp điện, nước đối với nhà ở đang cải tạo, sửa chữa có vi phạm nhưng chủ sở hữu vẫn cư trú hợp pháp đặt ra một vấn đề đáng chú ý trong quá trình TPHCM hoàn thiện cơ chế quản lý đô thị.

Về nguyên tắc, trật tự xây dựng cần được bảo đảm, nhưng cách thức xử lý cũng cần tính đến hoàn cảnh cụ thể của người dân, đặc biệt khi công trình vi phạm đồng thời là nơi cư trú hợp pháp của một hộ gia đình.

Luật Phát triển đô thị 2026 đã tạo cơ sở pháp lý để TPHCM xây dựng quy định về ngừng cung cấp điện, nước trong một số trường hợp. Thành phố đã thông qua 24 nghị quyết triển khai luật tại kỳ họp thứ 5 và sẽ tiếp tục hoàn thiện các cơ chế liên quan.

Đối với người dân, bài học quan trọng vẫn là kiểm tra pháp lý trước khi xây dựng, sửa chữa hoặc mua bán nhà đất. Một căn nhà đang được sử dụng ổn định nhưng có sai phạm xây dựng vẫn có thể phát sinh vấn đề khi chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý khác.

Vì vậy, thay vì chờ đến khi bị xử lý mới tìm cách khắc phục, chủ nhà nên chủ động kiểm tra hồ sơ, xin phép khi cần thiết và thực hiện sửa chữa đúng quy định ngay từ đầu.

Câu hỏi thường gặp

TPHCM có thể ngừng cung cấp điện, nước đối với công trình vi phạm không?

Luật Phát triển đô thị 2026 quy định HĐND TPHCM có thẩm quyền quy định việc ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước đối với công trình, cơ sở sản xuất, kinh doanh trong những trường hợp luật quy định. Việc áp dụng cụ thể còn phụ thuộc vào nghị quyết và quy trình thực hiện của thành phố.

HoREA đang đề xuất điều gì?

HoREA đề nghị TPHCM xem xét không áp dụng biện pháp ngừng cung cấp điện, nước đối với nhà ở đang cải tạo, sửa chữa có vi phạm xây dựng nhưng chủ sở hữu vẫn cư trú hợp pháp tại đó.

Vì sao HoREA muốn loại trừ nhà đang có người ở?

Theo lập luận của hiệp hội, nhà ở đang cải tạo, sửa chữa thường vẫn là nơi cư trú của chủ sở hữu. Việc ngừng điện, nước có thể tác động trực tiếp đến điều kiện sinh hoạt của hộ gia đình, khác với công trình xây dựng mới chưa có người cư trú.

Người dân có được tự ý sửa nhà nếu vẫn đang cư trú hợp pháp?

Không. Việc đang cư trú hợp pháp không đồng nghĩa được miễn các quy định về xây dựng. Chủ nhà vẫn phải xác định việc sửa chữa có cần giấy phép hay không và phải tuân thủ các yêu cầu pháp luật tương ứng.

Mua nhà có vi phạm xây dựng có rủi ro gì?

Người mua có thể gặp khó khăn liên quan đến hồ sơ pháp lý, cấp giấy chứng nhận, chuyển nhượng hoặc xử lý phần xây dựng vi phạm. Vì vậy, cần kiểm tra hiện trạng thực tế và hồ sơ pháp lý trước khi đặt cọc.

Nguồn tham khảo: HĐND TPHCM, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Luật Phát triển đô thị 2026 và thông tin về kiến nghị của HoREA ngày 25/9/2026.