TP.HCM dừng quy hoạch phân khu 6.000ha kéo dài gần 30 năm: Mở lối cho “cực tăng trưởng” Tây Bắc

Quyết định mang tính bước ngoặt đối với khu đô thị Tây Bắc

TP.HCM vừa chính thức ban hành chủ trương dừng triển khai đồ án quy hoạch phân khu Khu đô thị Tây Bắc – khu vực rộng hơn 6.084 ha từng được quy hoạch từ cuối những năm 1990. Quyết định này được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ những “nút thắt” tồn tại suốt gần ba thập kỷ, đồng thời tạo tiền đề cho việc tái cấu trúc phát triển khu vực theo định hướng mới.

Đồ án cũ bao phủ địa bàn các khu vực thuộc Củ Chi và Hóc Môn (trước khi điều chỉnh hành chính), nhưng đã không còn phù hợp với thực tế phát triển đô thị và các thay đổi về cơ chế quản lý hiện nay.

Kết thúc “quy hoạch treo” kéo dài gần 30 năm

Khu đô thị Tây Bắc từng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch từ năm 1998 và tiếp tục được cập nhật trong quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2025 (phê duyệt năm 2010). Tuy nhiên, trong suốt nhiều năm, dự án này gần như không có tiến triển đáng kể.

Hệ quả là:

• Đất đai bị bỏ hoang, lãng phí tài nguyên
• Người dân không thể xây dựng, sửa chữa nhà ở
• Hàng nghìn hộ dân chịu ảnh hưởng bởi “quy hoạch treo”
• Khó thu hút đầu tư do thiếu rõ ràng pháp lý

Việc dừng quy hoạch cũ đồng nghĩa với việc thanh lý các hợp đồng tư vấn liên quan, qua đó “làm sạch” hồ sơ pháp lý và tạo điều kiện để xây dựng một nền tảng quy hoạch mới phù hợp hơn.

Nguyên nhân: Quy hoạch lỗi thời, chồng chéo và thiếu đồng bộ

Một trong những nguyên nhân chính khiến đồ án không thể triển khai là sự chồng chéo giữa các cấp độ quy hoạch và thay đổi liên tục trong định hướng phát triển.

Đặc biệt:

• Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 năm 2020 chưa đồng bộ với quy hoạch chung
• Chờ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tổng thể từ Trung ương
• Thiếu sự thống nhất giữa các đơn vị tư vấn và cơ quan quản lý

Trong bối cảnh mới, khi các quy định về giá đất năm 2026 và tiêu chí phân loại đô thị đã thay đổi, việc tiếp tục duy trì một đồ án cũ không còn phù hợp sẽ gây lãng phí nguồn lực và cản trở phát triển.

Thay đổi tư duy: Không còn “thành phố trong thành phố”

Trước đây, khu vực Tây Bắc từng được định hướng phát triển theo mô hình “thành phố trong thành phố”. Tuy nhiên, với xu hướng tinh gọn bộ máy và tái cấu trúc hành chính giai đoạn 2023–2025, mô hình này không còn phù hợp.

Thay vào đó, khu vực này được xác định là:

• “Khu động lực phía Tây Bắc”
• Một cực tăng trưởng trong mô hình đô thị đa trung tâm
• Khu vực trọng điểm phát triển hạ tầng và công nghiệp – dịch vụ

Cách tiếp cận mới giúp tối ưu hóa nguồn lực và tăng tính liên kết vùng, thay vì tách biệt hành chính như trước.

“Thời điểm vàng” nhờ hạ tầng chiến lược

Việc dừng quy hoạch cũ được thực hiện đúng thời điểm khi khu vực Tây Bắc đang trở thành tâm điểm của nhiều dự án hạ tầng lớn.

Nổi bật là:

• Nút giao giữa Vành đai 3 và Quốc lộ 22
• Các tuyến giao thông liên vùng kết nối Tây Ninh – TP.HCM
• Hệ thống hạ tầng logistics và công nghiệp

Những yếu tố này mở ra tiềm năng phát triển mạnh mẽ theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), giúp gia tăng giá trị đất đai tại các điểm kết nối.

Định hướng quy hoạch mới đến năm 2040 – 2060

UBND TP.HCM đã giao các cơ quan chức năng tiếp tục nghiên cứu và đề xuất định hướng phát triển mới cho khu vực Tây Bắc dựa trên quy hoạch chung đến năm 2040, tầm nhìn 2060.

Một số định hướng trọng tâm gồm:

• Tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng hiện đại, bền vững
• Phát triển hạ tầng đồng bộ, kết nối liên vùng
• Tăng cường mảng xanh và yếu tố sinh thái
• Ưu tiên các ngành kinh tế mới, công nghệ cao

Các đề xuất này dự kiến sẽ được trình trong tháng 5/2026, thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư và thị trường.

Tác động đến thị trường bất động sản

Quyết định dừng quy hoạch cũ mang lại nhiều tác động tích cực:

• Giải tỏa tâm lý “treo” cho người dân
• Tăng tính minh bạch pháp lý
• Mở ra cơ hội đầu tư mới
• Kích hoạt tiềm năng phát triển khu vực Tây Bắc

Trong trung và dài hạn, khu vực này có thể trở thành một trong những điểm nóng bất động sản nhờ lợi thế quỹ đất lớn và hạ tầng đang hoàn thiện.

TP.HCM dừng quy hoạch phân khu Khu đô thị Tây Bắc sau gần 30 năm là bước đi cần thiết để “đóng lại quá khứ” và mở ra một giai đoạn phát triển mới. Với định hướng chiến lược, hạ tầng đồng bộ và cách tiếp cận linh hoạt hơn, khu vực này được kỳ vọng sẽ trở thành một cực tăng trưởng hiện đại, đóng góp quan trọng vào sự phát triển chung của thành phố.