Thuduc House giảm hơn 85% lợi nhuận sau soát xét, LDG tăng lỗ 46 tỷ đồng, Hà Đô ngược chiều

Kết quả soát xét báo cáo tài chính bán niên năm 2026 đang cho thấy sự khác biệt đáng kể giữa số liệu doanh nghiệp tự lập và số liệu sau khi được kiểm toán. Đáng chú ý, Thuduc House (TDH) ghi nhận lợi nhuận sau thuế hợp nhất giảm hơn 85% sau soát xét, trong khi LDG tăng thêm 46 tỷ đồng mức lỗ. Ở chiều ngược lại, Hà Đô (HDG) có lợi nhuận sau thuế bán niên tăng mạnh sau khi điều chỉnh giá vốn.

Những thay đổi này không chỉ tác động đến con số lợi nhuận trong kỳ mà còn phản ánh vai trò của quá trình soát xét trong việc đánh giá các khoản dự phòng, doanh thu, giá vốn và thời điểm ghi nhận giao dịch.

Thuduc House giảm mạnh lợi nhuận sau soát xét

Theo báo cáo tài chính riêng tự lập của Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House – mã chứng khoán TDH), lợi nhuận sau thuế trước soát xét đạt hơn 17 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau khi được soát xét, lợi nhuận sau thuế trên báo cáo tài chính riêng chỉ còn gần 10 tỷ đồng, tương ứng mức giảm khoảng 45% so với số liệu doanh nghiệp tự lập.

Mức chênh lệch còn đáng chú ý hơn trên báo cáo tài chính hợp nhất. Theo báo cáo tự lập, lợi nhuận sau thuế hợp nhất của TDH đạt hơn 12 tỷ đồng. Sau soát xét, con số này chỉ còn chưa tới 2 tỷ đồng, giảm hơn 10 tỷ đồng, tương ứng mức giảm trên 85%.

Như vậy, nếu chỉ nhìn vào báo cáo tự lập, kết quả kinh doanh của TDH có vẻ tích cực hơn đáng kể. Nhưng sau khi các khoản mục được rà soát và điều chỉnh, phần lợi nhuận thực tế được ghi nhận đã thu hẹp mạnh.

Điều này cho thấy sự khác biệt giữa số liệu tự lập và số liệu sau soát xét có thể khá lớn, đặc biệt khi doanh nghiệp phát sinh các khoản dự phòng, doanh thu hoặc chi phí cần xác định lại thời điểm ghi nhận.

Khoản tạm ứng 2,5 tỷ đồng được trích lập dự phòng

Một trong những nội dung TDH giải trình liên quan đến khoản tạm ứng 2,5 tỷ đồng tại Công ty TNHH Khai thác dịch vụ Thuduc House.

Theo doanh nghiệp, khoản tiền này được tạm ứng nhằm phục vụ hoạt động nghiên cứu và mở rộng kinh doanh. Tuy nhiên, tại thời điểm chốt số liệu báo cáo tài chính, các chứng từ thanh toán và quyết toán chưa hoàn thiện đầy đủ theo quy định.

Trên cơ sở nguyên tắc thận trọng và theo khuyến nghị của đơn vị kiểm toán, TDH đã thực hiện trích lập bổ sung dự phòng 2,5 tỷ đồng.

TDH cho biết việc trích lập dự phòng là bút toán đánh giá lại rủi ro theo chuẩn mực kế toán. Doanh nghiệp nhấn mạnh khoản này không làm thay đổi nghĩa vụ quyết toán, hoàn ứng của cá nhân liên quan.

Ban Giám đốc TDH đang tiếp tục thu thập chứng từ hợp lệ để hoàn tất thủ tục hoàn ứng trong năm 2026. Theo giải trình, khoản dự phòng sẽ được hoàn nhập khi thủ tục quyết toán được hoàn tất.

Khoản hoàn nhập dự phòng 8 tỷ đồng cũng được rà soát

Một vấn đề khác liên quan đến khoản hoàn nhập dự phòng phải thu trị giá 8 tỷ đồng.

TDH cho biết đây là kết quả đánh giá từ phía công ty. Tuy nhiên, theo nguyên tắc thận trọng, kế toán viên khuyến nghị doanh nghiệp cần tiếp tục thu thập thêm bằng chứng từ bên ngoài nhằm đảm bảo đầy đủ cơ sở pháp lý cho hồ sơ hoàn nhập.

Do đó, TDH đang tiếp tục hoàn thiện hồ sơ và các căn cứ cần thiết liên quan đến khoản mục này.

Đây là một ví dụ cho thấy lợi nhuận kế toán không chỉ phụ thuộc vào doanh thu và chi phí phát sinh, mà còn chịu ảnh hưởng bởi việc đánh giá khả năng thu hồi các khoản phải thu cũng như cơ sở chứng minh cho các khoản hoàn nhập dự phòng.

TDH điều chỉnh hơn 10 tỷ đồng quỹ khen thưởng

Trong kỳ báo cáo bán niên 2026, TDH cũng điều chỉnh giảm Quỹ khen thưởng hơn 10 tỷ đồng để ghi nhận tăng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối theo Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông ngày 24/4.

Khoản điều chỉnh này góp phần làm tăng chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên báo cáo tài chính bán niên. Sau điều chỉnh, tổng số dư chỉ tiêu này đạt hơn 20 tỷ đồng.

Theo TDH, việc điều chỉnh được thực hiện nhằm tối ưu hóa cơ cấu nguồn vốn, đồng thời tuân thủ các quy định hiện hành về quản lý tài chính và điều lệ doanh nghiệp.

Tuy nhiên, khoản điều chỉnh này cần được nhìn nhận trong tổng thể các thay đổi trên báo cáo tài chính, bởi lợi nhuận kế toán, lợi nhuận chưa phân phối và dòng tiền thực tế là những chỉ tiêu có bản chất khác nhau.

Hơn 26 tỷ đồng doanh thu và giá vốn được điều chỉnh về đúng kỳ

Một nguyên nhân quan trọng khác dẫn tới sự thay đổi trên báo cáo tài chính riêng của TDH là khoản chênh lệch doanh thu và giá vốn hơn 26 tỷ đồng.

Theo giải trình của doanh nghiệp, trong quý II/2026, TDH nhận phân chia doanh thu và chi phí từ hợp đồng hợp tác kinh doanh dự án khu nhà ở TDH-Tocontap với giá trị hơn 26 tỷ đồng.

Doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu và chi phí dựa trên hóa đơn giá trị gia tăng do đối tác phát hành.

Tuy nhiên, qua rà soát và theo khuyến nghị của kiểm toán độc lập, khoản doanh thu và giá vốn tương ứng phát sinh từ hợp đồng hợp tác kinh doanh này thực tế đã hoàn thành nghĩa vụ nghiệm thu trong năm 2023.

Vì vậy, để đảm bảo nguyên tắc dồn tích và ghi nhận đúng kỳ theo chuẩn mực kế toán Việt Nam, TDH đã phối hợp với kiểm toán điều chỉnh giảm toàn bộ phần doanh thu và giá vốn bị ghi nhận lệch kỳ ra khỏi báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh bán niên 2026.

Điểm đáng chú ý là doanh nghiệp cho biết việc điều chỉnh đồng thời doanh thu và giá vốn không làm thay đổi bản chất dòng tiền thực tế của giao dịch. Vấn đề nằm ở thời điểm ghi nhận trên báo cáo tài chính.

Việc đưa doanh thu và chi phí về đúng kỳ phát sinh giúp báo cáo bán niên phản ánh sát hơn hiệu quả hoạt động kinh doanh thực tế trong kỳ.

LDG tăng lỗ thêm 46 tỷ đồng sau soát xét

Không chỉ TDH có sự thay đổi lớn sau soát xét. Công ty CP Đầu tư LDG (mã chứng khoán LDG) cũng ghi nhận mức chênh lệch đáng kể.

Theo số liệu tự lập, LDG báo lỗ sau thuế gần 41 tỷ đồng. Sau soát xét, mức lỗ tăng lên gần 88 tỷ đồng, tức doanh nghiệp phải ghi nhận thêm khoảng 46 tỷ đồng lỗ.

LDG cho biết nguyên nhân chủ yếu là đơn vị kiểm toán thực hiện trích lập bổ sung dự phòng nợ phải thu khó đòi so với báo cáo tự lập trong quý II/2026.

Đây là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận kế toán, bởi việc tăng dự phòng làm gia tăng chi phí và qua đó khiến lợi nhuận sau thuế giảm xuống.

Với kết quả thua lỗ trong nửa đầu năm 2026, tính đến ngày 30/6, LDG nâng tổng lỗ lũy kế lên khoảng 1.340 tỷ đồng, tương đương 52% vốn điều lệ.

Đáng chú ý, tại thời điểm cuối tháng 6, LDG chỉ còn hơn 1 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, trong khi tổng dư nợ vay lên tới 734 tỷ đồng.

Doanh nghiệp đồng thời công bố danh sách các khoản nợ phải trả khác quá hạn chưa thanh toán với tổng giá trị khoảng 788 tỷ đồng.

Những con số này cho thấy áp lực tài chính của LDG vẫn là vấn đề đáng chú ý bên cạnh câu chuyện lợi nhuận.

Hà Đô đi ngược xu hướng, lợi nhuận tăng 86%

Trong khi TDH và LDG đều chứng kiến kết quả kinh doanh giảm sau soát xét, Công ty CP Tập đoàn Hà Đô (mã chứng khoán HDG) lại ghi nhận diễn biến tích cực.

Lợi nhuận sau thuế bán niên của Hà Đô tăng từ khoảng 208 tỷ đồng lên hơn 386 tỷ đồng, tương đương mức tăng khoảng 86%.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá vốn hàng bán được điều chỉnh giảm gần 177 tỷ đồng, từ khoảng 448 tỷ đồng xuống còn 271 tỷ đồng.

Theo Hà Đô, doanh nghiệp đã xác định lại chi phí sử dụng đất và giá vốn lũy kế tại dự án An Khánh – An Thượng sau khi nhận quyết định phê duyệt giá đất của UBND TP. Hà Nội.

Việc điều chỉnh này có tác động lớn đến giá vốn và qua đó làm thay đổi đáng kể lợi nhuận sau thuế bán niên.

Trường hợp của Hà Đô cho thấy quá trình soát xét không phải lúc nào cũng khiến lợi nhuận giảm. Khi có thêm cơ sở để xác định lại giá vốn hoặc chi phí theo quy định, lợi nhuận doanh nghiệp cũng có thể được điều chỉnh tăng đáng kể.

Soát xét báo cáo tài chính quan trọng như thế nào?

Báo cáo tài chính tự lập được doanh nghiệp lập và công bố theo thời hạn quy định, trong khi quá trình soát xét của kiểm toán có thể dẫn đến việc điều chỉnh một số khoản mục nếu phát hiện vấn đề về chứng từ, dự phòng, thời điểm ghi nhận hoặc cơ sở xác định giá trị.

Những điều chỉnh này có thể tác động trực tiếp tới lợi nhuận sau thuế, lợi nhuận chưa phân phối, tài sản, nợ phải trả và các chỉ tiêu tài chính khác.

Trường hợp TDH cho thấy chỉ riêng việc điều chỉnh dự phòng và doanh thu, giá vốn ghi nhận lệch kỳ đã có thể khiến lợi nhuận hợp nhất thay đổi rất lớn.

Với LDG, việc bổ sung dự phòng nợ phải thu khó đòi khiến khoản lỗ tăng thêm hàng chục tỷ đồng.

Trong khi đó, Hà Đô lại được hưởng tác động tích cực từ việc xác định lại giá vốn tại dự án An Khánh – An Thượng.

Do đó, khi đánh giá một doanh nghiệp bất động sản thông qua báo cáo bán niên, nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào con số lợi nhuận sau thuế mà cần xem xét cả phần thuyết minh và giải trình chênh lệch trước, sau soát xét.

Thuduc House, LDG và Hà Đô cho thấy điều gì?

Ba trường hợp TDH, LDG và HDG cho thấy kết quả soát xét bán niên có thể tạo ra những thay đổi rất khác nhau đối với lợi nhuận doanh nghiệp.

Với TDH, lợi nhuận hợp nhất giảm hơn 85% sau khi rà soát các khoản dự phòng và điều chỉnh doanh thu, giá vốn về đúng kỳ. Với LDG, khoản lỗ tăng thêm 46 tỷ đồng do trích lập bổ sung dự phòng nợ phải thu khó đòi. Ngược lại, Hà Đô ghi nhận lợi nhuận tăng 86% nhờ điều chỉnh giảm giá vốn liên quan đến dự án An Khánh – An Thượng.

Điểm chung là các con số sau soát xét cung cấp thêm cơ sở để đánh giá chất lượng báo cáo tài chính và tình hình thực tế của doanh nghiệp.

Đối với nhà đầu tư, việc đọc báo cáo tài chính vì thế không nên dừng ở chỉ tiêu doanh thu hay lợi nhuận. Các khoản phải thu, dự phòng, nợ vay, dòng tiền, thời điểm ghi nhận doanh thu và chi phí cũng là những yếu tố quan trọng để có cái nhìn đầy đủ hơn về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Lưu ý: Nội dung mang tính thông tin và phân tích dựa trên số liệu được cung cấp, không phải khuyến nghị đầu tư. Nhà đầu tư cần tự nghiên cứu báo cáo tài chính, báo cáo soát xét và các công bố chính thức của doanh nghiệp trước khi đưa ra quyết định.

Câu hỏi về lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản

Vì sao lợi nhuận của Thuduc House giảm hơn 85% sau soát xét?

Lợi nhuận sau thuế hợp nhất của TDH giảm từ hơn 12 tỷ đồng theo báo cáo tự lập xuống còn chưa tới 2 tỷ đồng sau soát xét. Các nguyên nhân được doanh nghiệp giải trình gồm trích lập bổ sung dự phòng khoản tạm ứng 2,5 tỷ đồng, rà soát khoản hoàn nhập dự phòng phải thu 8 tỷ đồng và điều chỉnh doanh thu, giá vốn hơn 26 tỷ đồng về đúng kỳ phát sinh.

LDG tăng lỗ thêm bao nhiêu sau soát xét?

LDG từ mức lỗ sau thuế gần 41 tỷ đồng theo báo cáo tự lập tăng lên gần 88 tỷ đồng sau soát xét, tức mức lỗ tăng thêm khoảng 46 tỷ đồng.

Nguyên nhân khiến LDG tăng lỗ là gì?

Theo giải trình của doanh nghiệp, nguyên nhân là đơn vị kiểm toán thực hiện trích lập bổ sung dự phòng nợ phải thu khó đòi so với báo cáo tự lập quý II/2026.

Vì sao lợi nhuận Hà Đô tăng mạnh sau soát xét?

Lợi nhuận sau thuế bán niên của Hà Đô tăng từ khoảng 208 tỷ đồng lên hơn 386 tỷ đồng, chủ yếu do giá vốn hàng bán giảm gần 177 tỷ đồng sau khi doanh nghiệp xác định lại chi phí sử dụng đất và giá vốn lũy kế tại dự án An Khánh – An Thượng.

Điều chỉnh doanh thu và giá vốn có đồng nghĩa doanh nghiệp mất dòng tiền?

Không nhất thiết. Trong trường hợp TDH, doanh nghiệp cho biết việc điều chỉnh khoản doanh thu và giá vốn hơn 26 tỷ đồng về đúng kỳ phát sinh không làm thay đổi bản chất dòng tiền thực tế của giao dịch. Vấn đề chủ yếu nằm ở thời điểm ghi nhận trên báo cáo tài chính.

Khi phân tích cổ phiếu bất động sản cần chú ý gì sau báo cáo soát xét?

Nhà đầu tư nên xem xét đồng thời lợi nhuận, dòng tiền, nợ vay, các khoản phải thu, dự phòng, lợi nhuận lũy kế và các thuyết minh liên quan. Đặc biệt, những khoản điều chỉnh lớn sau soát xét có thể cung cấp thêm thông tin về chất lượng lợi nhuận và tình hình tài chính của doanh nghiệp.