Thị trường nhà ở Mỹ phân hóa mạnh: Nhà hạng sang tăng doanh số, người mua lần đầu ngày càng khó tiếp cận

Thị trường bất động sản Mỹ đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung nhà dành cho người mua lần đầu tăng nhưng doanh số lại giảm, trong khi phân khúc nhà hạng sang tiếp tục ghi nhận tăng trưởng. Diễn biến này phản ánh rõ hơn sự phân hóa giàu – nghèo trong nền kinh tế Mỹ, khi nhóm hộ gia đình sở hữu tài sản lớn vẫn có khả năng chi tiêu mạnh, còn người mua nhà lần đầu phải đối mặt với giá nhà cao, lãi suất thế chấp gần 7% và chi phí sinh hoạt ngày càng lớn.

Nhà giá thấp có thêm nguồn cung nhưng người mua vẫn khó tiếp cận

Theo dữ liệu được Zillow công bố, giá trị điển hình của một căn nhà dành cho người mua lần đầu tại Mỹ đạt khoảng 202.000 USD vào tháng 5. Nhóm này được định nghĩa là một phần ba số bất động sản có giá thấp nhất trên thị trường.

Điều đáng chú ý là lượng nhà tồn kho dành cho nhóm người mua này đã tăng 4,5% so với cùng kỳ năm trước. Về lý thuyết, nguồn cung lớn hơn sẽ giúp người mua có thêm lựa chọn và giảm áp lực cạnh tranh.

Tuy nhiên, thực tế lại diễn biến theo hướng ngược lại.

Doanh số bán nhà dành cho người mua lần đầu giảm 5,4% trong tháng 5 so với cùng kỳ năm 2025. Giá trị điển hình của loại nhà này cũng tăng 2,3% so với cùng kỳ, lên khoảng 202.000 USD.

Điều đó cho thấy vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay không đơn thuần nằm ở nguồn cung.

Có nhà để bán không đồng nghĩa người dân có đủ khả năng mua nhà.

Kara Ng, nhà kinh tế cấp cao của Zillow, cho rằng người mua nhà lần đầu hiện có nhiều lựa chọn hơn, nhiều đợt giảm giá hơn và ít phải cạnh tranh hơn. Tuy nhiên, nguyên nhân phía sau lại đáng lo ngại: nhiều người không muốn hoặc không đủ khả năng mua nhà trong bối cảnh chi phí sinh hoạt và chi phí sở hữu nhà vẫn ở mức cao.

Ngay cả khi tốc độ tăng giá thuê nhà đã chậm lại, lạm phát vẫn gây áp lực lên các khoản chi tiêu khác của hộ gia đình. Điều này khiến việc tích lũy tiền đặt cọc mua nhà trở nên khó khăn hơn, đặc biệt đối với những người trẻ mới bắt đầu sự nghiệp.

Nhà hạng sang lại tăng doanh số

Ở phía đối diện của thị trường, phân khúc bất động sản cao cấp đang có diễn biến hoàn toàn khác.

Theo Zillow, doanh số bán nhà hạng sang trong tháng 5 tăng 6,2% so với cùng kỳ năm 2025. Những căn nhà được xếp vào nhóm hạng sang thuộc top 5% về giá trị trên thị trường, với mức giá khoảng 1,9 triệu USD/căn trên toàn quốc.

Sự tương phản này cho thấy thị trường bất động sản Mỹ đang ngày càng phân hóa.

Một bên là những hộ gia đình có thu nhập cao, sở hữu cổ phiếu, bất động sản hoặc các loại tài sản tài chính khác. Khi thị trường chứng khoán tăng trưởng, tài sản của nhóm này cũng tăng theo, tạo thêm khả năng chi trả cho những thương vụ bất động sản giá trị lớn.

Bên còn lại là nhóm người mua nhà lần đầu, những người thường phụ thuộc nhiều hơn vào tiền lương, tiền tiết kiệm và khoản vay thế chấp. Khi giá nhà và lãi suất cùng ở mức cao, khả năng tiếp cận thị trường của họ bị thu hẹp đáng kể.

Zillow nhận định xu hướng này phản ánh một bức tranh kinh tế rộng hơn, thường được gọi là “nền kinh tế hình chữ K”.

Trong mô hình này, các nhóm thu nhập và tài sản khác nhau không phục hồi hoặc phát triển theo cùng một hướng. Nhóm có nhiều tài sản tiếp tục hưởng lợi từ giá cổ phiếu và giá trị tài sản tăng, trong khi nhóm thu nhập thấp và trung bình chịu tác động mạnh hơn từ chi phí sinh hoạt.

Giá nhà Mỹ vẫn ở mức cao kỷ lục

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến người mua lần đầu gặp khó khăn là mặt bằng giá nhà vẫn quá cao so với thu nhập.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), giá trung bình của một căn nhà hiện có đã đạt 440.600 USD vào tháng 6, mức cao kỷ lục.

So với tháng 6/2020, mức giá này đã tăng tới 49,2%. Dù tốc độ tăng giá nhà đã chậm lại đáng kể so với thời kỳ bùng nổ bất động sản trong đại dịch, giá vẫn đang đứng ở mức khiến nhiều người mua mới khó tiếp cận.

So với cùng kỳ năm trước, giá nhà tháng 6 tăng 1,8%. Đây là tốc độ tăng thấp hơn nhiều so với mức tăng hai chữ số từng xuất hiện trong giai đoạn thị trường nhà ở Mỹ tăng nóng.

Tuy nhiên, với một người mua lần đầu, mức giá tăng 1-2% mỗi năm vẫn có thể tạo ra áp lực đáng kể nếu thu nhập không tăng tương ứng.

Lãi suất thế chấp gần 7% trở thành rào cản lớn

Bên cạnh giá nhà, lãi suất thế chấp đang là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người Mỹ.

Theo Mortgage News Daily, lãi suất trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định 30 năm ở mức khoảng 6,75% tại thời điểm được đề cập trong báo cáo.

Mức lãi suất này từng giảm xuống dưới 6% vào cuối tháng 2, nhưng sau đó tăng trở lại trong bối cảnh các yếu tố địa chính trị và nguy cơ lạm phát gây áp lực lên thị trường tài chính.

Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng của Redfin, cho rằng người mua nhà hiện phải đối mặt với sự kết hợp bất lợi giữa giá nhà cao và lãi suất thế chấp gần 7%.

Để hình dung rõ hơn tác động của lãi suất, với một khoản vay mua nhà trị giá 202.000 USD, khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng ở mức lãi suất 6,75% vào khoảng 1.310 USD.

Nếu lãi suất giảm xuống 5%, khoản thanh toán này giảm còn khoảng 1.084 USD/tháng. Trong trường hợp lãi suất chỉ còn 3%, khoản thanh toán giảm xuống khoảng 852 USD/tháng.

Khoảng cách hàng trăm USD mỗi tháng có thể tạo ra khác biệt rất lớn đối với một hộ gia đình có ngân sách hạn chế.

Do đó, nếu lãi suất thế chấp giảm đáng kể, nhu cầu mua nhà có thể được kích thích nhanh chóng. Khi đó, nhiều người mua sẽ quay trở lại thị trường, đồng thời người bán cũng có thêm động lực đưa nhà ra thị trường.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng việc kỳ vọng lãi suất nhanh chóng giảm xuống mức 5% hoặc thấp hơn vào thời điểm hiện tại có thể không thực tế. Điều này đồng nghĩa thị trường nhà ở Mỹ nhiều khả năng vẫn phải thích nghi với mặt bằng lãi suất cao trong thời gian dài hơn.

Vì sao người giàu ít bị ảnh hưởng bởi lãi suất?

Sự khác biệt giữa phân khúc bình dân và cao cấp còn nằm ở khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Người mua nhà lần đầu thường cần vay thế chấp để hoàn tất giao dịch. Vì vậy, mỗi thay đổi nhỏ của lãi suất đều tác động trực tiếp đến khoản thanh toán hàng tháng và khả năng vay.

Trong khi đó, người mua bất động sản cao cấp thường sở hữu lượng tài sản lớn hơn.

Họ có thể bán cổ phiếu, thanh lý tài sản hoặc sử dụng nguồn vốn tích lũy để mua nhà mà không cần phụ thuộc quá nhiều vào khoản vay thế chấp. Ngay cả khi sử dụng tín dụng, lãi suất cao cũng không nhất thiết trở thành rào cản lớn đối với nhóm khách hàng này.

Đây chính là một trong những nguyên nhân giúp doanh số nhà hạng sang tiếp tục tăng trong khi phân khúc dành cho người mua lần đầu suy yếu.

Thuế và bảo hiểm cũng làm tăng chi phí sở hữu nhà

Không chỉ tiền mua nhà và lãi vay, người mua còn phải tính đến các khoản chi phí liên quan như thuế bất động sản và bảo hiểm.

Những khoản chi phí này thường được tính vào tổng chi phí sở hữu nhà và có thể khiến ngân sách của các hộ gia đình chịu thêm áp lực.

Theo Cotality, thuế bất động sản và bảo hiểm đã tăng đáng kể kể từ năm 2019.

Vì vậy, ngay cả khi giá nhà không tăng mạnh, tổng chi phí để sở hữu và duy trì một căn nhà vẫn có thể tiếp tục tăng.

Điều này khiến bài toán mua nhà của người trẻ ngày càng phức tạp hơn.

Mỹ đang thiếu hơn 4 triệu căn nhà

Về dài hạn, nguồn cung vẫn là một vấn đề lớn của thị trường bất động sản Mỹ.

Theo Realtor.com, tính đến năm 2025, thị trường nhà ở Mỹ thiếu hơn 4 triệu căn nhà. Việc thiếu hụt nguồn cung kéo dài khiến giá nhà khó giảm sâu, đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu việc làm và dân cư cao.

Đạo luật Đường đến Nhà ở Thế kỷ 21, được lưỡng đảng ủng hộ và trở thành luật vào tháng 7, hướng tới giải quyết một phần vấn đề này thông qua hàng loạt biện pháp khuyến khích xây dựng nhà ở, mở rộng khả năng tiếp cận tài chính và hạn chế hoạt động mua nhà của các nhà đầu tư tổ chức lớn.

Tuy nhiên, việc bổ sung nguồn cung không thể diễn ra ngay lập tức.

Từ quá trình quy hoạch, cấp phép, huy động vốn đến xây dựng và bàn giao, một dự án nhà ở có thể mất nhiều năm. Vì vậy, người mua nhà chưa thể kỳ vọng các chính sách mới lập tức tạo ra sự thay đổi lớn về giá và khả năng chi trả.

Mua nhà có thể trở thành bài toán đánh đổi với người trẻ

Một vấn đề đáng chú ý khác là địa lý việc làm.

Những nơi có giá nhà dễ tiếp cận hơn thường không phải lúc nào cũng là nơi có nhiều cơ hội việc làm chất lượng cao. Ngược lại, những trung tâm kinh tế lớn với mức lương hấp dẫn thường có chi phí nhà ở đắt đỏ.

Người trẻ vì thế phải đối mặt với một lựa chọn khó khăn: sống tại nơi có nhiều cơ hội nghề nghiệp nhưng chấp nhận giá nhà cao, hoặc chuyển tới khu vực có nhà ở dễ mua hơn nhưng có thể hạn chế cơ hội tăng thu nhập trong dài hạn.

Đây không còn đơn thuần là câu chuyện bất động sản mà đã trở thành vấn đề về lao động, thu nhập, chất lượng cuộc sống và khả năng tích lũy tài sản.

Nếu xu hướng này tiếp tục, sự phân hóa của thị trường nhà ở Mỹ có thể ngày càng phản ánh rõ sự phân hóa tài sản trong nền kinh tế.

Thị trường nhà ở Mỹ sẽ đi về đâu?

Trong ngắn hạn, khả năng thị trường nhà ở Mỹ phục hồi mạnh trên diện rộng vẫn phụ thuộc vào ba yếu tố chính: lãi suất thế chấp, giá nhà và thu nhập của người dân.

Nếu lãi suất giảm, nhu cầu có thể tăng trở lại. Tuy nhiên, nếu giá nhà vẫn ở mức quá cao, khả năng chi trả của người mua lần đầu vẫn bị hạn chế.

Ngược lại, nếu nguồn cung tăng đủ nhanh và giá nhà điều chỉnh, thị trường có thể trở nên dễ tiếp cận hơn. Nhưng điều này cần thời gian bởi nguồn cung nhà ở hiện vẫn thiếu hụt đáng kể.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp có thể tiếp tục được hỗ trợ bởi sức mạnh tài chính của nhóm người giàu và hiệu ứng tài sản từ thị trường chứng khoán.

Như vậy, thay vì một thị trường bất động sản Mỹ đồng nhất, nhiều khả năng sẽ tiếp tục tồn tại hai bức tranh song song: một thị trường cao cấp vẫn có sức mua tốt và một thị trường bình dân phải vật lộn với bài toán khả năng chi trả.

Diễn biến mới nhất của thị trường nhà ở Mỹ cho thấy khả năng chi trả đang trở thành ranh giới quan trọng nhất giữa các nhóm người mua. Trong khi nguồn cung nhà dành cho người mua lần đầu đã tăng, doanh số vẫn giảm do giá nhà, lãi suất thế chấp và chi phí sinh hoạt cùng gây sức ép.

Ngược lại, nhóm khách hàng giàu có tiếp tục duy trì sức mua mạnh, giúp doanh số nhà hạng sang tăng trưởng.

Sự phân hóa này không chỉ phản ánh tình trạng của thị trường bất động sản mà còn cho thấy khoảng cách tài sản ngày càng rõ trong nền kinh tế Mỹ. Trong thời gian tới, lãi suất thế chấp, số liệu lạm phát, tốc độ tăng thu nhập và khả năng bổ sung nguồn cung sẽ là những yếu tố quyết định liệu người mua nhà lần đầu có thể lấy lại lợi thế hay không.