Sửa Luật Đất đai 2024: Khơi thông nguồn lực đất đai, phân cấp mạnh nhưng không buông lỏng quản lý

Việc tiếp tục hoàn thiện, sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 đang được đặt trong yêu cầu lớn hơn là tháo gỡ những điểm nghẽn về thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo thêm động lực cho phát triển kinh tế – xã hội.

Trong bối cảnh Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với nhiều mô hình tăng trưởng và yêu cầu huy động nguồn lực ngày càng cao, đất đai không chỉ được nhìn nhận là một tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực quốc gia có vai trò quan trọng đối với quá trình phát triển.

Tinh thần sửa đổi lần này vì vậy không đơn thuần là điều chỉnh một số quy định kỹ thuật. Mục tiêu lớn hơn là chuyển đổi phương thức quản lý từ tư duy hành chính, thận trọng sang mô hình quản trị đất đai hiện đại, minh bạch và kiến tạo phát triển.

Theo định hướng này, pháp luật đất đai cần đóng vai trò kiến tạo, đi trước và mở đường, đồng thời bảo đảm Nhà nước vẫn giữ vai trò định hướng, kiểm soát đối với một lĩnh vực có tác động trực tiếp đến kinh tế, xã hội và đời sống người dân.

Phân cấp mạnh cho địa phương nhưng phải đi cùng kiểm soát quyền lực

Một trong những nội dung đáng chú ý của quá trình hoàn thiện Luật Đất đai 2024 là yêu cầu phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Phương châm được đặt ra là “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”.

Việc đưa thẩm quyền về gần hơn với địa phương được kỳ vọng giúp rút ngắn quy trình, giảm tầng nấc trung gian và nâng cao tính chủ động trong giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai.

Đặc biệt, trong thực tế, nhiều dự án đầu tư có thể bị kéo dài do thủ tục đất đai liên quan đến nhiều cơ quan, nhiều cấp quản lý. Khi thẩm quyền được phân định rõ ràng hơn, địa phương có thể chủ động xử lý công việc trong phạm vi được giao, từ đó cải thiện tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, phân cấp triệt để không có nghĩa là buông lỏng quản lý.

Khi cấp cơ sở được trao thêm quyền trong các vấn đề như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hay quyết định những nội dung liên quan đến giá đất, yêu cầu kiểm soát quyền lực càng trở nên quan trọng.

Nếu cơ chế kiểm soát không theo kịp mức độ phân quyền, nguy cơ phát sinh lợi ích cục bộ, thất thoát tài sản công hoặc quyết định thiếu nhất quán giữa các địa phương có thể gia tăng.

Do đó, phân quyền cần được đặt cùng với một hệ thống kiểm tra, giám sát và truy vết dữ liệu đủ mạnh.

Cần một quy trình đất đai thống nhất, minh bạch trên toàn quốc

Một trong những yêu cầu được các chuyên gia nhấn mạnh là cần xây dựng khung trình tự, thủ tục hành chính thống nhất trên toàn quốc, đồng thời tăng cường cơ chế giám sát và truy vết dữ liệu.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh trách nhiệm quản lý đất đai được phân cấp sâu hơn.

Một hệ thống thủ tục rõ ràng sẽ giúp cán bộ cơ sở biết chính xác mình được làm gì, chịu trách nhiệm đến đâu và cần thực hiện theo quy trình nào. Đây cũng là cơ sở để hạn chế tình trạng sợ trách nhiệm, đùn đẩy hồ sơ hoặc kéo dài thời gian xử lý.

Cùng với đó, dữ liệu đất đai cần được số hóa, chuẩn hóa và liên thông. Khi mỗi quyết định, hồ sơ và quá trình xử lý đều có thể được truy vết, khả năng giám sát sẽ được nâng lên đáng kể.

Đây không chỉ là vấn đề cải cách thủ tục hành chính mà còn liên quan trực tiếp đến minh bạch thị trường bất động sản và quản lý tài sản công.

Từ “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống” khi thu hồi đất

Một điểm đáng chú ý khác trong định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024 là cách tiếp cận đối với người dân bị Nhà nước thu hồi đất.

Thay vì chỉ tập trung vào việc xác định giá trị đất và tài sản bị thu hồi để bồi thường, tư duy mới hướng tới mục tiêu rộng hơn là tái thiết cuộc sống của người dân sau thu hồi đất.

Đây được xem là một thay đổi có ý nghĩa xã hội lớn.

Trong thực tế, việc một hộ gia đình nhận được tiền bồi thường không đồng nghĩa với việc cuộc sống của họ đã được bảo đảm. Sau khi mất đất, người dân có thể phải đối mặt với nhiều vấn đề khác như nơi ở mới, việc làm, thu nhập, trường học cho con, dịch vụ y tế và khả năng duy trì sinh kế.

Vì vậy, chính sách thu hồi đất vì mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, lợi ích quốc gia và công cộng cần tính đến toàn bộ quá trình chuyển đổi cuộc sống của người dân.

Mục tiêu được đặt ra là người có đất bị thu hồi phải được bảo đảm chỗ ở, hạ tầng xã hội, điều kiện sống, việc làm và sinh kế bền vững bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Đây là cách tiếp cận chuyển từ “bồi thường cho tài sản bị mất” sang “bảo đảm cuộc sống sau khi mất tài sản”.

Tái định cư cần đi trước, hạn chế tình trạng người dân mất đất nhưng chưa có nơi ở phù hợp

Một vấn đề thường được quan tâm trong các dự án thu hồi đất là tiến độ và chất lượng khu tái định cư.

Nếu người dân bị thu hồi đất nhưng chưa có nhà ở hoặc đất tái định cư phù hợp, việc nhận tiền bồi thường đôi khi không giải quyết được vấn đề cốt lõi.

Do đó, định hướng ưu tiên bố trí tái định cư bằng đất hoặc nhà ở có cùng mục đích sử dụng được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng ổn định hơn cho người dân.

Việc thu hẹp những trường hợp phải bồi thường bằng tiền khi chưa có quỹ nhà, đất phù hợp cũng có thể giúp giảm những xáo trộn xã hội phát sinh trong quá trình thực hiện các dự án.

Ở góc độ rộng hơn, chính sách tái định cư tốt không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn góp phần tạo sự đồng thuận xã hội đối với các dự án hạ tầng, đô thị và phát triển kinh tế.

Xử lý đất có nguồn gốc nông trường, lâm trường: bài toán kéo dài nhiều năm

Một trong những vấn đề phức tạp khác được đặt ra là xử lý các tồn tại lịch sử liên quan đến đất có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường quốc doanh.

Qua nhiều thời kỳ, một số diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp có thể phát sinh tình trạng lấn chiếm, sử dụng không đúng quy định hoặc hồ sơ pháp lý không còn phù hợp với thực tế sử dụng.

Những trường hợp này thường tạo ra các quan hệ pháp lý phức tạp tại địa phương, đặc biệt khi người dân đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài.

Định hướng sửa đổi cần giải quyết được hai yêu cầu tưởng như đối lập.

Một mặt, pháp luật không thể hợp thức hóa hành vi vi phạm. Mặt khác, cũng không nên để những bất cập xuất phát từ lịch sử quản lý đất đai trở thành rào cản khiến người dân sử dụng đất ổn định, thiện chí không thể bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng.

Đây là bài toán đòi hỏi chính sách vừa chặt chẽ, vừa thực tế và có khả năng xử lý những tình huống phát sinh trong quá trình lịch sử.

Liên thông Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Dữ liệu

Thị trường bất động sản không thể vận hành độc lập với pháp luật đất đai.

Một dự án nhà ở có thể đồng thời chịu tác động của quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch, đầu tư và dữ liệu.

Vì vậy, việc hoàn thiện Luật Đất đai 2024 cần được đặt trong mối quan hệ liên thông với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Dữ liệu và các nghị quyết chuyên đề của Quốc hội.

Trong đó, Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai là một trong những nội dung được đề cập trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp lý.

Mục tiêu cuối cùng là hình thành một hệ sinh thái pháp luật đồng bộ, giảm tình trạng một dự án phải “đi qua” nhiều quy định nhưng các quy định lại chưa thống nhất với nhau.

Khi hành lang pháp lý rõ ràng hơn, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch đầu tư, còn người dân có thêm cơ sở để bảo vệ quyền lợi của mình.

Số hóa dữ liệu đất đai có thể thay đổi cách thị trường bất động sản vận hành

Dữ liệu được xem là một trong những nền tảng quan trọng của quản trị đất đai hiện đại.

Khi thông tin về thửa đất, quy hoạch, mục đích sử dụng, biến động và quyền sử dụng đất được số hóa, chuẩn hóa và liên thông, khả năng minh bạch hóa thị trường sẽ được cải thiện.

Dữ liệu đất đai có tính truy vết cao cũng hỗ trợ cơ quan quản lý phát hiện những trường hợp sử dụng đất không hiệu quả, đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Từ đó, các công cụ chính sách như thuế đối với đất bỏ hoang, kiểm soát sử dụng đất và quản lý thặng dư địa tô có thể được triển khai hiệu quả hơn.

Về lâu dài, điều này có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, sử dụng đất kém hiệu quả và tạo điều kiện để nguồn lực đất đai được đưa vào nền kinh tế.

Quy hoạch sử dụng đất được định hướng tinh gọn hơn

Bên cạnh các vấn đề về quyền sử dụng đất và thủ tục hành chính, quy hoạch cũng là một nội dung quan trọng trong quá trình hoàn thiện Luật Đất đai 2024.

Theo thông tin được đưa ra, dự thảo được hoàn thiện theo hướng kết hợp giữa phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất với không gian phát triển, khoanh định các khu vực tiềm năng và xác định rõ chức năng sử dụng đất.

Hệ thống quy hoạch được sắp xếp theo hướng tinh gọn hơn.

Cụ thể, ở cấp tỉnh, định hướng là xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi đơn vị hành chính. Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có thời kỳ 10 năm, trong khi cấp xã có kế hoạch sử dụng đất với thời kỳ 5 năm.

Cách tiếp cận này hướng tới việc giảm chồng chéo giữa các loại quy hoạch, đồng thời tạo cơ sở để địa phương chủ động hơn trong tổ chức không gian phát triển.

Luật Đất đai sửa đổi có thể tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Nếu các quy định được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, minh bạch và dễ thực thi, tác động đầu tiên có thể nằm ở việc giảm điểm nghẽn pháp lý đối với các dự án bất động sản.

Khi thủ tục đất đai rõ ràng hơn, doanh nghiệp có thể giảm thời gian chờ đợi và chi phí không cần thiết. Những dự án có cơ sở pháp lý đầy đủ cũng có điều kiện triển khai nhanh hơn.

Đối với người mua nhà, một hệ thống pháp lý minh bạch hơn có thể giúp giảm rủi ro liên quan đến pháp lý dự án.

Trong khi đó, việc số hóa dữ liệu và kiểm soát tốt hơn việc sử dụng đất có thể tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn, hướng nguồn lực vào những dự án có khả năng triển khai và tạo giá trị thực.

“Cú hích” thể chế cho thị trường đất đai và bất động sản

Việc tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa vượt ra ngoài phạm vi sửa đổi một đạo luật.

Nếu được triển khai đồng bộ, cải cách đất đai có thể tác động đến hàng loạt lĩnh vực từ đầu tư, xây dựng, nhà ở, bất động sản, hạ tầng đến tài chính công.

Điểm quan trọng nhất là chuyển đất đai từ một nguồn lực thường xuyên bị “đóng băng” bởi thủ tục và những điểm nghẽn pháp lý thành nguồn lực được phân bổ và sử dụng hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, phân cấp phải đi cùng trách nhiệm; đơn giản hóa thủ tục phải đi cùng minh bạch dữ liệu; phát triển dự án phải gắn với quyền lợi của người dân; còn khai thác đất đai phải đi cùng yêu cầu sử dụng hiệu quả và bền vững.

Nếu những nguyên tắc này được thể chế hóa và thực thi nhất quán, việc hoàn thiện Luật Đất đai 2024 có thể trở thành một cú hích thể chế quan trọng, góp phần tháo gỡ điểm nghẽn lâu nay, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển năng động, hiệu quả và bền vững hơn của nền kinh tế.

Câu hỏi thường gặp về sửa đổi Luật Đất đai 2024

Sửa đổi Luật Đất đai 2024 nhằm mục tiêu gì?

Mục tiêu trọng tâm là hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải thiện môi trường đầu tư và bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Phân cấp quản lý đất đai cho địa phương có làm giảm vai trò của Nhà nước?

Không. Phân cấp, phân quyền nhằm tăng tính chủ động và trách nhiệm của địa phương, nhưng phải đi kèm cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực để bảo đảm quản lý thống nhất.

Người bị thu hồi đất sẽ được quan tâm như thế nào?

Định hướng mới nhấn mạnh việc tái thiết cuộc sống thay vì chỉ bồi thường giá trị tài sản. Người bị thu hồi đất cần được quan tâm đến chỗ ở, hạ tầng, việc làm, sinh kế và điều kiện sống sau tái định cư.

Vì sao cần số hóa dữ liệu đất đai?

Số hóa giúp chuẩn hóa và liên thông thông tin, tăng khả năng truy vết, hỗ trợ quản lý quy hoạch, hạn chế sai lệch dữ liệu và tạo nền tảng minh bạch hơn cho thị trường bất động sản.

Quy hoạch sử dụng đất có thay đổi không?

Định hướng được nêu là tinh gọn hệ thống quy hoạch, kết hợp chỉ tiêu sử dụng đất với không gian phát triển và xác định rõ chức năng sử dụng đất. Cấp tỉnh định hướng có một quy hoạch thống nhất, trong khi kế hoạch sử dụng đất được tổ chức theo từng cấp với thời kỳ khác nhau.