Từ 1/7/2026: Quy định mới về xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhà từ 7 tầng trở lên phải đáp ứng yêu cầu thiết kế nghiêm ngặt

Chính phủ vừa ban hành Nghị định quy định về quản lý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn đối với hoạt động thiết kế, thi công, giám sát và quản lý chất lượng công trình dân dụng trên phạm vi cả nước.

Nghị định sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 và được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm nâng cao chất lượng công trình nhà ở, tăng cường an toàn xây dựng, hạn chế các rủi ro liên quan đến cháy nổ, sập đổ công trình và bảo vệ môi trường đô thị.

Theo quy định mới, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ phải bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình lân cận và môi trường xung quanh. Đồng thời, mọi hoạt động thiết kế và thi công phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Nhà dưới 3 tầng, diện tích nhỏ được tự thiết kế

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định là phân loại rõ trách nhiệm thiết kế theo quy mô công trình.

Cụ thể, đối với nhà ở riêng lẻ đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Dưới 3 tầng.
• Không có tầng hầm.
• Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250m².
• Chiều cao công trình dưới 12m.

Chủ sở hữu được quyền tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình.

Quy định này giúp giảm chi phí thuê đơn vị thiết kế đối với các công trình quy mô nhỏ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu sinh hoạt thông thường.

Tuy nhiên, dù được tự thiết kế, chủ nhà vẫn phải bảo đảm công trình đáp ứng các yêu cầu về an toàn kết cấu, phòng chống cháy nổ và phù hợp với quy hoạch xây dựng của địa phương.

Nhà dưới 7 tầng phải do đơn vị có chuyên môn thiết kế

Đối với các công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm nhưng không thuộc nhóm được tự thiết kế, Nghị định yêu cầu hồ sơ thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện theo quy định pháp luật.

Đây là nhóm công trình chiếm tỷ trọng lớn tại các đô thị hiện nay, đặc biệt là các căn nhà phố kết hợp kinh doanh, nhà cho thuê hoặc nhà nhiều tầng trong khu dân cư.

Việc bắt buộc sử dụng đơn vị thiết kế có năng lực nhằm bảo đảm chất lượng công trình, hạn chế các sai sót kỹ thuật có thể ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và an toàn trong quá trình sử dụng lâu dài.

Nhà từ 7 tầng trở lên phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy nghiêm ngặt

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, Nghị định đưa ra các yêu cầu chặt chẽ hơn.

Theo đó, việc thiết kế bắt buộc phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn thực hiện. Đặc biệt, hồ sơ thiết kế phải tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy.

Quy định này xuất phát từ thực tế thời gian qua đã xảy ra nhiều vụ cháy nghiêm trọng tại nhà ở kết hợp kinh doanh hoặc chung cư mini, gây thiệt hại lớn về người và tài sản.

Việc siết chặt yêu cầu thiết kế đối với nhà cao tầng được kỳ vọng sẽ giảm thiểu nguy cơ cháy nổ, đồng thời nâng cao mức độ an toàn cho cư dân sinh sống trong các công trình có mật độ sử dụng cao.

Chủ nhà phải lắp biển báo công trình trong quá trình xây dựng

Bên cạnh quy định về thiết kế, Nghị định cũng làm rõ trách nhiệm của chủ sở hữu trong quá trình thi công.

Theo đó, chủ nhà phải lắp đặt biển báo công trình tại cổng ra vào khu vực xây dựng. Biển báo cần được đặt ở vị trí dễ quan sát và thể hiện đầy đủ các thông tin như:

• Tên chủ đầu tư.
• Địa chỉ liên hệ.
• Số điện thoại liên hệ.
• Các thông tin theo quy định của cơ quan quản lý xây dựng.

Quy định này giúp tăng tính minh bạch, tạo điều kiện cho cơ quan chức năng kiểm tra, giám sát cũng như xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thi công.

Tăng trách nhiệm giám sát thi công xây dựng

Nghị định xác định chủ sở hữu nhà ở là người chịu trách nhiệm trực tiếp đối với an toàn thi công xây dựng.

Chủ nhà phải tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình, công trình lân cận cũng như môi trường xung quanh.

Nhà nước cũng khuyến khích chủ đầu tư lập và lưu trữ hồ sơ công trình nhằm phục vụ công tác quản lý, sửa chữa hoặc cải tạo sau này.

Các nội dung giám sát bao gồm:

• Chất lượng vật liệu xây dựng.
• Chất lượng thiết bị thi công.
• Hệ thống giàn giáo và kết cấu chống đỡ.
• Biện pháp thi công.
• Biện pháp bảo đảm an toàn lao động.
• Biện pháp bảo vệ công trình liền kề.

Đây được xem là giải pháp nhằm giảm thiểu các sự cố sập đổ, nứt nhà hàng xóm hoặc tai nạn lao động trong lĩnh vực xây dựng dân dụng.

Chuyển đổi công năng nhà ở phải đáp ứng quy chuẩn mới

Một điểm đáng chú ý khác là quy định về chuyển đổi công năng sử dụng nhà ở.

Theo Nghị định, nếu chủ sở hữu chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ công trình sang mục đích khác như văn phòng, nhà trọ, khách sạn mini, cơ sở kinh doanh hoặc dịch vụ lưu trú, việc sửa chữa và cải tạo phải tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn kỹ thuật tương ứng với công năng mới.

Điều này đồng nghĩa với việc nhiều công trình không thể tùy tiện cải tạo để phục vụ kinh doanh nếu không đáp ứng các điều kiện về kết cấu, phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm và bảo vệ môi trường.

Tăng cường an toàn xây dựng và phát triển đô thị bền vững

Giới chuyên gia nhận định Nghị định mới là bước hoàn thiện quan trọng trong hệ thống pháp luật về xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Không chỉ nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị thi công, quy định mới còn góp phần kiểm soát chất lượng công trình, bảo vệ an toàn cộng đồng và giảm thiểu các rủi ro trong quá trình đô thị hóa nhanh.

Trong bối cảnh các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay Hải Phòng liên tục xuất hiện các công trình nhà ở nhiều tầng, nhà cho thuê và nhà kết hợp kinh doanh, việc siết chặt các tiêu chuẩn thiết kế và thi công được xem là cần thiết để bảo đảm phát triển đô thị bền vững trong dài hạn.