Nhà đầu tư bất động sản Mỹ bi quan nhất 3 năm: Lãi suất cao, chi phí tăng và chiến sự đè nặng thị trường

Thị trường bất động sản Mỹ đang đối mặt với một giai đoạn ngày càng khó khăn đối với nhóm nhà đầu tư chuyên mua, sửa chữa và cho thuê nhà ở đơn lẻ. Một cuộc khảo sát mới cho thấy tâm lý của các nhà đầu tư đã giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử khảo sát, phản ánh áp lực ngày càng lớn từ lãi suất, giá nhà, chi phí sửa chữa, bảo hiểm và những bất ổn kinh tế – địa chính trị.

Theo Chỉ số Tâm lý Nhà đầu tư (ISI) hàng quý của RCN Capital/CJ Patrick Company, tâm lý nhà đầu tư vào cuối tháng 6 đã giảm quý thứ hai liên tiếp, xuống mức thấp nhất kể từ khi chỉ số được triển khai vào năm 2023.

Khảo sát thu thập ý kiến của hơn 300 nhà đầu tư trong lĩnh vực mua – sửa – bán và đầu tư nhà cho thuê. Phần lớn người tham gia là các nhà đầu tư quy mô nhỏ và vừa, nhóm vốn chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chi phí vay vốn, giá bất động sản và dòng tiền cho thuê.

Đáng chú ý, 45% số người được hỏi cho rằng điều kiện thị trường đã trở nên tồi tệ hơn, mức cao nhất được ghi nhận trong lịch sử khảo sát.

Trong khi đó, chỉ 26% đánh giá thị trường tốt hơn so với một năm trước, giảm đáng kể so với mức 35% trong quý đầu tiên và cũng là tỷ lệ thấp nhất kể từ khi khảo sát bắt đầu.

Những con số này cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong kỳ vọng của giới đầu tư bất động sản Mỹ. Nếu trước đây lãi suất cao được xem là trở ngại chính nhưng nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giá trị tài sản tăng, thì hiện nay nhiều yếu tố bất lợi đang xuất hiện đồng thời.

Lãi suất cao trở thành rào cản lớn với nhà đầu tư

Một trong những vấn đề lớn nhất được các nhà đầu tư đề cập là chi phí vay vốn.

Lãi suất thế chấp từng giảm xuống mức thấp gần đây vào cuối tháng 2. Tuy nhiên, sau đó lãi suất tăng mạnh trong bối cảnh cuộc chiến với Iran bắt đầu và hiện đã lên mức cao nhất trong hơn một năm, theo nội dung khảo sát.

Mặt bằng lãi suất cao khiến bài toán đầu tư trở nên khó khăn hơn. Đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, mỗi lần lãi suất tăng đều có thể làm tăng chi phí vốn, giảm dòng tiền và khiến biên lợi nhuận của một thương vụ bất động sản bị thu hẹp.

Theo báo cáo, hơn một nửa số người tham gia khảo sát cho rằng chi phí vay cao là “một trong những vấn đề lớn nhất trên thị trường hiện nay”.

Đáng chú ý hơn, khoảng 75% nhà đầu tư được khảo sát không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm trong thời gian tới. Một bộ phận thậm chí dự đoán lãi suất có thể tiếp tục tăng.

Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư nhỏ và vừa, bởi họ thường phải dựa vào nguồn vốn vay để mua bất động sản, cải tạo tài sản và sau đó bán hoặc đưa vào thị trường cho thuê.

Nhà đầu tư Mỹ đang mua ít bất động sản hơn

Tâm lý bi quan đang nhanh chóng chuyển thành hành vi thận trọng hơn trên thị trường.

Theo Rick Sharga, Giám đốc điều hành CJ Patrick Company, các nhà đầu tư bất động sản đã mua ít hơn 23% số nhà trong quý I/2026 so với quý trước cũng như cùng kỳ năm 2025.

Sự sụt giảm này cho thấy nhà đầu tư đang cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Không chỉ giảm số lượng giao dịch, nhiều nhà đầu tư còn có xu hướng đứng ngoài thị trường. Khảo sát cho thấy 32% số người được hỏi không có kế hoạch mua bất kỳ bất động sản nào trong năm nay.

Ngược lại, chỉ 9% dự định mua nhiều bất động sản hơn so với năm trước.

Khoảng cách lớn giữa hai nhóm cho thấy khẩu vị rủi ro của giới đầu tư đang suy giảm rõ rệt.

Trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao và chi phí vốn chưa có dấu hiệu giảm đáng kể, một thương vụ từng được xem là có khả năng sinh lời có thể không còn hấp dẫn nếu phải sử dụng quá nhiều vốn vay.

Chi phí bảo hiểm, sửa chữa và nhà ở tiếp tục tăng

Lãi suất không phải yếu tố duy nhất khiến nhà đầu tư bất động sản Mỹ lo ngại.

Chi phí bảo hiểm nhà ở, vật liệu xây dựng, sửa chữa và bảo trì cũng đang tạo thêm áp lực lên lợi nhuận.

Đối với mô hình đầu tư mua – sửa – bán, chi phí cải tạo là một biến số rất quan trọng. Nếu chi phí vật liệu và nhân công tăng trong khi giá bán không tăng tương ứng, lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ bị thu hẹp.

Trong mô hình nhà cho thuê, vấn đề còn phức tạp hơn. Nhà đầu tư phải tính đến chi phí bảo trì, bảo hiểm, thuế, lãi vay và khả năng tăng giá thuê.

Nếu giá thuê không tăng đủ nhanh để bù đắp chi phí, dòng tiền ròng từ bất động sản có thể giảm.

Jeffrey Tesch, Giám đốc điều hành RCN Capital, cho rằng ngoài cuộc xung đột đang diễn ra ở Iran, chi phí tài chính tăng, nguồn cung hạn chế, chi phí nhà ở và sửa chữa tăng cao cùng áp lực giảm giá thuê là những yếu tố góp phần làm gia tăng sự bi quan của nhà đầu tư.

Điều đáng chú ý là đây không phải một vấn đề đơn lẻ. Các yếu tố này đang tác động đồng thời, khiến việc tính toán hiệu quả đầu tư trở nên khó khăn hơn.

Nhà đầu tư nhỏ và vừa chịu tác động như thế nào?

Phần lớn những người tham gia khảo sát là nhà đầu tư bất động sản quy mô nhỏ và vừa.

Nhóm này có mô hình hoạt động khác với các tập đoàn đầu tư bất động sản lớn. Họ thường sử dụng các khoản vay bắc cầu, khoản vay chuyên biệt dành cho nhà đầu tư bất động sản cho thuê hoặc các khoản vay thông thường kỳ hạn 30 năm với lãi suất cố định.

Khoảng 28% số người được khảo sát cho biết họ đã sử dụng tiền mặt trong các giao dịch mua gần đây.

Việc thanh toán bằng tiền mặt giúp nhà đầu tư giảm phụ thuộc vào lãi suất, nhưng đồng thời đòi hỏi lượng vốn ban đầu lớn hơn.

Trong môi trường lãi suất cao, những nhà đầu tư có nguồn tiền mặt dồi dào có thể có lợi thế hơn khi đàm phán giá hoặc thực hiện giao dịch nhanh. Ngược lại, những người phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ phải thận trọng hơn.

Luật mới có thể thay đổi cuộc chơi đối với các nhà đầu tư lớn

Một yếu tố khác đang tạo ra sự khác biệt giữa nhà đầu tư nhỏ, vừa và tổ chức là những thay đổi về chính sách.

Theo nội dung báo cáo, các nhà đầu tư tổ chức lớn thuộc phạm vi điều chỉnh của Đạo luật Đường đến Nhà ở Thế kỷ 21 mới được ban hành sẽ chịu những hạn chế nhất định, trong đó nhìn chung có quy định ngăn các nhà đầu tư sở hữu ít nhất 350 căn nhà đơn lẻ tiếp tục mua thêm nhà đơn lẻ.

Điều này có thể làm thay đổi mức độ cạnh tranh giữa các nhóm nhà đầu tư trên thị trường nhà ở đơn lẻ.

Trong khi các tổ chức lớn phải đối mặt với những giới hạn về quy mô sở hữu, nhóm nhà đầu tư nhỏ và vừa vẫn có thể tiếp tục tham gia thị trường, dù họ phải đối diện với vấn đề chi phí vốn và khả năng tiếp cận nguồn cung.

Giá nhà vẫn có thể tăng trong 6 tháng tới

Điểm đáng chú ý trong khảo sát là dù tâm lý nhà đầu tư xuống thấp, kỳ vọng về giá nhà lại không hoàn toàn tiêu cực.

Hơn 60% số người được hỏi dự đoán giá nhà sẽ tăng trong sáu tháng tới, cao hơn mức dưới 52% trong cuộc khảo sát trước đó.

Điều này tạo ra một nghịch lý trên thị trường.

Một mặt, giá nhà tăng khiến nhà đầu tư khó mua tài sản với mức giá hấp dẫn. Chi phí đầu vào cao hơn đồng nghĩa nhà đầu tư phải bỏ ra nhiều vốn hơn và có thể phải chấp nhận tỷ suất lợi nhuận thấp hơn.

Mặt khác, giá nhà tăng lại giúp nâng giá trị tiềm năng của những bất động sản mà nhà đầu tư đang sở hữu.

Vì vậy, một nhà đầu tư đã mua tài sản từ trước có thể hưởng lợi từ việc giá tăng, trong khi người đang tìm kiếm tài sản mới lại gặp khó khăn hơn.

Vì sao thị trường bất động sản Mỹ đang trở nên khó đầu tư?

Có thể thấy ít nhất năm yếu tố đang tác động đến tâm lý nhà đầu tư.

Thứ nhất, lãi suất cao. Chi phí vốn tăng làm giảm lợi nhuận của các thương vụ sử dụng đòn bẩy.

Thứ hai, giá nhà cao. Nhà đầu tư phải trả nhiều tiền hơn để sở hữu một tài sản, trong khi khả năng tăng giá trong tương lai vẫn không chắc chắn.

Thứ ba, chi phí sửa chữa tăng. Các dự án cải tạo nhà trở nên đắt đỏ hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của mô hình mua – sửa – bán.

Thứ tư, bảo hiểm và chi phí vận hành tăng. Đây là gánh nặng đặc biệt đối với các chủ sở hữu nhiều bất động sản cho thuê.

Thứ năm, bất ổn địa chính trị và kinh tế. Những diễn biến quốc tế có thể tác động đến lạm phát, thị trường trái phiếu và kỳ vọng lãi suất, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Điều gì có thể xảy ra với thị trường nhà ở Mỹ thời gian tới?

Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, hoạt động mua bất động sản của nhà đầu tư có khả năng vẫn ở trạng thái thận trọng.

Các nhà đầu tư có thể tập trung nhiều hơn vào những tài sản có giá thấp, dòng tiền tốt hoặc có tiềm năng cải tạo rõ ràng. Thay vì mua số lượng lớn, chiến lược có thể chuyển sang lựa chọn ít thương vụ hơn nhưng yêu cầu mức độ kiểm soát rủi ro cao hơn.

Ngược lại, nếu lãi suất giảm trong thời gian tới, tâm lý thị trường có thể được cải thiện nhanh chóng. Chi phí vay giảm sẽ giúp nhiều thương vụ trở nên khả thi hơn và tạo điều kiện để nhà đầu tư quay trở lại.

Tuy nhiên, giá nhà cao vẫn là một thách thức. Vì vậy, ngay cả trong kịch bản lãi suất giảm, khả năng phục hồi của thị trường đầu tư bất động sản sẽ phụ thuộc vào việc giá nhà, tiền thuê, chi phí bảo hiểm và chi phí sửa chữa diễn biến như thế nào.

Thị trường bất động sản Mỹ đang bước vào giai đoạn thử thách

Bức tranh được phản ánh qua khảo sát RCN Capital/CJ Patrick cho thấy các nhà đầu tư bất động sản Mỹ đang thận trọng hơn đáng kể. Tâm lý xuống mức thấp kỷ lục, số lượng giao dịch giảm và tỷ lệ nhà đầu tư không có kế hoạch mua thêm bất động sản tăng lên.

Tuy nhiên, thị trường chưa hoàn toàn mất đi những yếu tố hỗ trợ. Hơn 60% nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giá nhà tăng trong sáu tháng tới. Điều đó cho thấy nhiều người vẫn tin rằng tài sản nhà ở có khả năng duy trì hoặc gia tăng giá trị, dù việc mua mới trong môi trường hiện tại trở nên khó khăn hơn.

Trong ngắn hạn, lãi suất, chi phí tài chính, giá nhà, bảo hiểm, sửa chữa và tiền thuê sẽ tiếp tục là những biến số quan trọng quyết định khẩu vị của nhà đầu tư.

Nếu lãi suất giảm, hoạt động đầu tư có thể phục hồi. Ngược lại, nếu chi phí vốn tiếp tục cao trong khi giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, nhóm nhà đầu tư nhỏ và vừa có thể tiếp tục đứng ngoài thị trường hoặc chuyển sang những thương vụ có mức độ an toàn cao hơn.

Với quy mô lớn và vai trò quan trọng của thị trường nhà ở Mỹ đối với nền kinh tế, diễn biến tâm lý của các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp nhỏ sẽ tiếp tục là chỉ báo đáng chú ý trong những tháng tới.